Cẩn trọng khi mua nhà ở hình thành trong tương lai

Vậy người mua nhà có thể gặp phải những rủi ro gì khi giao dịch nhà ở hình thành trong tương lai? Và làm sao để người mua tránh được những rủi ro này?

Tiềm ẩn nhiều rủi ro

Giao dịch mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là giao dịch mang lại nhiều lợi ích cho cả chủ đầu tư và khách hàng song vẫn còn nhiều bất cập. Do đó, theo luật sư Phạm Thành Tài, Giám đốc Công ty Luật Phạm Danh rủi ro mua nhà hình thành trong tương lai khi chuyển nhượng và mua bán đều có thể xảy ra, người mua bán, đầu tư bất động sản nên chú ý để tránh tiền mất tật mang:

"Do chưa có cơ hội kiểm chứng thực tế về tài sản, có thể kể đến những rủi ro mà người mua có thể gặp phải như sau. Thứ nhất là rủi ro về việc chủ đầu tư có thể bán căn hộ dù dự án chưa được cấp phép xây dựng hoặc chưa được phê duyệt các giấy tờ liên quan như là quyền sử dụng đất, hồ sơ về dự án hoặc những hồ sơ về thiết kế thi công.

Thứ hai là chủ đầu tư có thể đã nhận được tiền đặt cọc hoặc ký hợp đồng bán khi dự án chưa đáp ứng đủ điều kiện huy động vốn. Hành vi này không chỉ vi phạm pháp luật mà còn có thể gây thiệt hại nghiêm trọng cho người mua. Thứ 3 là dự án có thể tranh chấp quản lý hoặc kiện tụng giữa các bên liên quan mà người mua không được biết không được thông báo và kết quả của những vụ kiện này có thể ảnh hưởng tiêu cực đến quyền lợi của người mua".

Bên cạnh đó, luật sư Nguyễn Thành Tài cũng lưu ý, người mua cần cảnh giác với các hành vi lừa đảo như nhận tiền rồi bỏ trốn, bán căn hộ cho nhiều người hoặc thế chấp những căn hộ đã bán để thu lợi ích riêng. Ngoài ra, chủ đầu tư có thể không hoàn tất về mặt pháp lý cần thiết dẫn đến việc không thể cấp Giấy Chứng nhận quyền sở hữu cho người mua do công trình không được nghiệm thu hoặc không thực hiện hết nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước.

Bên cạnh những rủi ro về mặt pháp lý, hạn chế trong năng lực của chủ đầu tư cũng tiềm ẩn nguy cơ đối với người mua nhà ở hình thành trong tương lai như nhận định của chuyên gia pháp lý bất động sản Nguyễn Đỉnh:

"Nhiều trường hợp chủ đầu tư do yếu về năng lực tài chính hoặc năng lực kinh nghiệm triển khai còn yếu nên dẫn tới thi công chậm, vi phạm nghĩa vụ nhà ở cho khách hàng. Một số trường hợp thì chủ đầu tư triển khai nhiều dự án một lúc nên đã có trường hợp là dùng tiền huy động từ bán nhà hình thành trong tương lai ở dự án này chi cho dự án khác. Điều này cũng dẫn tới chậm tiến độ thi công và bàn giao căn hộ cho khách hàng".

Đề cập thêm về những rủi ro đối với người mua nhà ở hình thành trong tương lai, bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu & Tư vấn, Savills Hà Nội cho biết:

"Những rủi ro mà người mua nhà có thể gặp phải khi mua sản phẩm nhà ở hình thành trog tương lai có thể kể đến là rủi ro về việc chậm bàn giao sản phẩm theo tiến độ cam kết. Bởi trong quá trình thi công xây dựng chủ đầu tư gặp khó khăn tài chính hoặc liên quan đến đơn vị nhà thầu xây dựng không đúng cam kết dẫn đến bàn giao nhà không đúng tiến độ".

Cần nắm rõ quy định pháp luật trước khi "xuống tiền"

Từ những rủi ro mà người mua nhà có thể gặp phải khi giao dịch đối với hình thức này, chuyên gia pháp lý bất động sản Nguyễn Đỉnh cho rằng, điều quan trọng mà người mua cần lưu ý trước khi xuống tiền mua bất cứ tài sản bất động sản nào là vấn đề pháp lý, đặc biệt đối với bất động sản là nhà ở hình thành trong tương lai vốn tiềm ẩn nhiều rủi ro. Do đó, khách hàng cần nắm rõ các quy định và những kiến thức cơ bản để hạn chế thấp nhất các rủi ro khi mua nhà ở hình thành trong tương lai:

"Thực tế để bảo vệ người mua, Luật Kinh doanh BDS đã quy định chặt chẽ về điều kiện của nhà ở hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh gồm có thủ tục đầu tiên là về thủ tục đầu tư. Trong đó, chủ đầu tư phải có các văn bản pháp lý xác định tư cách chủ đầu tư của mình đối với dự án. Ví dụ hình thức quyết định chủ trương đầu tư hay là quyết định phê duyệt kết quả lựa chọn nhà đầu tư thông qua hình thức đấu giá, đấu thầu. Trong các văn bản pháp lý này, phải có nội dung dự án có mục đích xây dựng nhà ở để bán là để cho thuê mua. Tôi lưu ý điều này là rất quan trọng vì nó xác định tư cách chủ đầu tư với dự án và tránh được hành vi lừa đảo với các dự án không có thật hay còn gọi là dự án ma…".

Đồng quan điểm, luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật S&B Law cho rằng, người mua nhà cũng cần xem xét kỹ những điều khoản liên quan đến bảo lãnh ngân hàng:

"Theo luật, chủ đầu tư phải bảo lãnh ngân hàng để đảm bảo quyền lợi của người mua trong trường hợp dự án không thể hoàn thành. Ngoài ra, điều kiện chấm dứt hợp đồng cũng cần xem xét kỹ. Cụ thể, các trường hợp được phép chấm dứt hợp đồng và mức phạt vi phạm bao nhiêu. Nữa là tìm hiểu kỹ về tiến độ bàn giao và chất lượng công trình".

Đưa ra khuyến nghị với người mua, trước khi quyết định xuống tiền để sở hữu khối bất động sản này, luật sư Phạm Thành Tài cho biết: "Cần nắm rõ quy định pháp luật trong thanh toán khi mua nhà ở hình thành trong tương lai. Bạn không nên thanh toán toàn bộ giá trị hợp đồng trước khi nhận nhà, thay vào đó chỉ nên thanh toán theo tiến độ xây dựng và tổng số tiền không vượt quá 70% giá trị hợp đồng trước khi bàn giao nhà".

Do đó, theo luật sư Phạm Thành Tài nếu chủ đầu tư đáp ứng đầy đủ các điêù kiện và người mua thực hiện các bước kiểm tra cẩn thận thì việc lựa chọn mua nhà hình thành trong tương lai được xem là lựa chọn khả thi. Tuy nhiên, nếu các điều kiện không được đáp ứng hoặc người mua không thể kiểm tra đầy đủ sẽ tiềm ẩn nhiều rủi ro.