Cần định danh lại các loại hình bất động sản

Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi do Bộ Xây dựng soạn thảo; có 11 chương, 99 Điều, gồm: Những quy định chung; Kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng có sẵn; Kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai; Kinh doanh quyền sử dụng đất…

Cụ thể, về phạm vi và các loại bất động sản đưa vào kinh doanh, dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi đã bổ sung, làm rõ một số loại hình bất động sản, bao gồm: Nhà ở có sẵn và nhà ở hình thành trong tương lai; Công trình xây dựng có sẵn và công trình xây dựng hình thành trong tương lai, bao gồm: các công trình dân dụng theo pháp luật về xây dựng, căn hộ du lịch, biệt thự du lịch, văn phòng kết hợp lưu trú…

Về điều kiện đối với nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh, Bộ Xây dựng đã đề xuất hàng loạt quy định như: Có các giấy tờ pháp lý về dự án; Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; nhà ở, công trình xây dựng đã được khởi công xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng.

Trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có nhà ở thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xây dựng xong phần móng của tòa nhà đó theo quy định của pháp luật về xây dựng.

Thêm vào đó, trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư dự án phải có văn bản thông báo đến cơ quan có thẩm quyền quản lý thị trường bất động sản về việc nhà ở để đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.

Về thanh toán trong mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi được chỉnh lý theo hai phương án, trong đó đều quy định: nếu dự án chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bên bán, bên cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng.

Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi đã được thảo luận tại kỳ họp thứ 6, Quốc hội khóa XV (đang diễn ra). Đa số ý kiến đều đề xuất kiểm soát chặt chẽ, hạn chế tình trạng dự án nhận đặt cọc nhưng không triển khai.

Theo một số đại biểu, với các dự án bất động sản hình thành trong tương lai, chủ đầu tư dự án chỉ được thu tiền đặt cọc từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh và đã thực hiện giao dịch theo đúng quy định của Luật.

Thực tế cho thấy, một số dự án sau khi nhận đặt cọc sau 5 năm, thậm chí 10 năm nhưng vẫn chưa được triển khai, gây ra nhiều rủi ro hơn cho khách hàng. Vì vậy, cần có quy định kiểm soát chặt chẽ hơn để hạn chế tình trạng này…

Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi dự kiến sẽ được Quốc hội xem xét, thông qua tại Kỳ họp thứ 6, Quốc hội khóa XV năm nay.

NÊN ĐỊNH DANH BẤT ĐỘNG SẢN PHỤC VỤ KINH DOANH, THƯƠNG MẠI DỊCH VỤ

Vì sao Bộ Xây dựng đề xuất những quy định, tiêu chuẩn đối với nhà ở, bất động sản hình thành trong tương lai? PV VOV Giao thông đã có cuộc phỏng vấn ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam.

PV: Theo Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản có quy định, dự án dầu tư xây dựng các nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở và hình thành trong tương lai phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành phần móng tòa nhà trước khi bán. Nhưng hiện nay một số tổ hợp khách sạn, căn hộ du lịch, văn phòng cho thuê chủ đầu tư cũng vận dụng quy định này để bán. Ông có ý kiến như thế nào về điều này?

Ông Nguyễn Văn Đính: Về bản chất, Luật Kinh doanh bất động sản bao phủ đến các vấn đề về nhà ở và bảo vệ lợi ích cho người mua nhà, còn các loại hình kinh doanh dịch vụ khác thì trên tinh thần là kêu gọi đầu tư, ví dụ như codotel chẳng hạn, về bản chất là kêu gọi đầu tư, nhưng mà trước đây nhiều khách hàng vẫn cho là mình mua.

Từ việc khách hàng vẫn có những khái niệm không đúng, chủ đầu tư cũng vận dụng theo kiểu căn hộ để ở, xong móng thì bán. Nhưng bản chất ở đây không phải bán.

Bản chất sản phẩm ngoài nhà ở thì nó đều mang tính sản phẩm dịch vụ hết và những sản phẩm này thì ông kêu gọi người ta đầu tư thì ông chia sẻ lợi ích, cái quyền kinh doanh dịch vụ cảu cái diện tích đấy cho các đối tượng đầu tư. Cho nên về bản chất, về luật không quy định gì có nghĩa là người ta làm cũng không sai. Luật chưa quy định việc đấy, dẫn đến việc nó vướng mắc.

Đây của mình vẫn là bán diện tích đấy, kèm theo quyền sử dụng đất, cho nên Nghị định 10 cũng hướng dẫn, nhưng hiện nay các địa phương vẫn không làm được vì vẫn đang bị lúng túng, chỉ có Khánh Hòa mới chỉ họp bàn chứ chưa triển khai được, cho nên trong các hợp đồng của nhóm đối tượng này thì thường là hợp đồng chuyển nhượng quyền đầu tư chứ không có tên là hợp đồng mua bán.

Đây là một trong những cái luật còn đang rất hổng, kể cả Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bấn động sản… Đấy là một trong những lỗ hổng cần được trám lại.

PV: Vậy với những trường hợp nhà đầu tư thực hiện hợp đồng mua bán những sản phẩm này thì sẽ đối diện những rủi ro như thế nào?

Ông Nguyễn Văn Đính: Do không được pháp luật công nhận, gần như ông không được quyền gì, thì chính đấy là điểm nghẽn rất lớn, làm các nhà đầu tư không dám tham gia vào các sản phẩm này nữa.

Trên thực tế, chưa có địa phương nào làm được. Bởi vì nó vẫn bị vướng mắc trong các quy định của các luật khác.

PV: Vậy dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi cần quy định như thế nào cho loại hình sản phẩm này?

Ông Nguyễn Văn Đính: Nên định danh cho loại sản phẩm này và định danh nó là loại bất động sản phục vụ kinh doanh, thương mại dịch vụ nói chung. Trong đó có thể là kinh doanh du lịch, văn phòng, thương mại, nhưng không phải để ở.

Khẳng định, định danh nó và quy định những vấn đề kêu gọi đầu tư, chuyển nhượng quyền khai thác kinh doanh những sản phẩm này và những quy định khác liên quan để giúp cho nhà đầu tư, chủ đầu tư có thể chuyển giao cho nhau và khi nhà đầu tư đã tham gia rồi thì có quyền rất cụ thể.

Như vậy mới thu hút được người ta tham gia vào các công cuộc đầu tư phát triển hệ thống hạ tầng cho các sản phẩm dịch vụ thương mại nói chung và bất động sản nói riêng. Thứ 2 là mới tạo được niềm tin cho các nhà đầu tư để họ có thể tham gia vào trong sản phẩm ấy.

PV: Xin cảm ơn ông. 

PHẢI QUY ĐỊNH THẬT CỤ THỂ

Việc đặt ra những quy định mới về tiêu chuẩn đối với sản phẩm nhà ở hình thành trong tương lai có giúp ngăn ngừa tình trạng đánh tráo khái niệm, bán nhà ở khi chưa đáp ứng đủ những điều kiện cần thiết? PV VOV Giao thông đã có cuộc phỏng vấn ông Nguyễn Trúc Sơn, Trưởng đoàn Đại biểu Quốc hội tỉnh Bến Tre:

PV: Thưa ông, lâu nay có một số dự án trung tâm thương mại hoặc khách sạn, người ta vận dụng một số quy định đối với nhà để ở hình thành trong tương lai để bán. Điều này theo ông có phù hợp với quy định của pháp luật hiện hành không và để lại rủi ro như thế nào cho nhà đầu tư?

Ông Nguyễn Trúc Sơn: Đấy là điểm bất cập trong Luật kinh doanh bất động sản 2014, nó chưa có quy định cụ thể về loại hình này. Nếu chúng ta vận dụng Điều 55 để nói về các dự án khách sạn, du lịch, giao dịch bình thường như các loại hình nhà ở khách hay không thì cái này các nhà đầu tư nên trao đổi thật kỹ lưỡng của Bộ Xây dựng, bởi vì họ phụ trách lĩnh vực này.

Còn ta vận dụng không đúng luật thì không được phép, bởi vì bất kể dự án bất động sản nào cũng đều có mục đích, chẳng hạn xây nhà để bán, xây các công trình cho thuê trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp… rồi anh phải đảm bảo các điều kiện để giao dịch, chứ còn quy định hiện nay thì Điều 55 này thì thật sự nó cũng chưa rõ.

Do đó, đây cũng là điều được tập trung làm rõ trong dự thảo Luật kinh doanh bất động sản sửa đổi.

PV: Theo ông dự thảo Luật kinh doanh bất động sản sửa đổi lần này cần phải quy định như thế nào để phòng tránh, ngăn ngừa những tình trạng mà người ta đánh tráo khái niệm, bán các dự án không đúng với tôn chỉ mục đích ban đầu?

Ông Nguyễn Trúc Sơn: Thứ nhất là chúng ta phải định nghĩa lại tất cả những loại hình bất động sản lần này trong Điều 3 của dự thảo luật đã nêu ra rất rõ. Thí dụ như ta nói là dự án về nhà ở có sẵn cho kinh doanh hoặc được phép kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai nhưng phải thỏa mãn những điều kiện gì.

Hoặc các công trình xây dựng có sẵn và công trình xây dựng được hình thành trong tương lai, như là các công trình có công năng để phục vụ cho giáo dục, và y tế, thể thao- văn hóa, hoặc là những văn phòng thương mại, đặc biệt là du lịch thì được kinh doanh...

Nhưng phải quy định thật sự cụ thể, tránh không rõ khái niệm, rồi quá trình làm nó sai thì thiệt hại lớn nhất vẫn là nhà đầu tư. Những gì mà sai hiện nay phần cũng là do quy định không rõ. Mỗi ngành, mỗi người hoặc là nhà đầu tư hiểu khác nhau; cơ quan quản lý nhà nước hiểu khác nhau, dẫn đến lãng phí xã hội.

PV: Theo ông, nếu dự thảo Luật kinh doanh bất động sản sửa đổi lần này được thông qua và được ban hành thì sẽ có những tác động xã hội như thế nào?

Ông Nguyễn Trúc Sơn: Tôi nghĩ là tác động xã hội là cực lớn, bởi kinh doanh bất động sản liên quan đến rất nhiều lĩnh vực, ngành nghề, nếu các dự án bất động sản phát triển thì nó kéo theo hàng loạt các ngành, lĩnh vực phát triển và nếu chúng ta có một luật lệ rõ ràng thì kích thích cho sự phát triển kinh tế - xã hội nói chung, cũng như là xây dựng được một ngành kinh doanh bất động sản thực sự lành mạnh, phát triển được kinh tế bất động sản và đặc biệt là Luật kinh doanh bất động sản nó giải quyết được những vướng mắc hiện nay sẽ góp phần phát triển nhanh hơn nữa.

Tôi cũng kỳ vọng là với sửa đổi lần này, sau 10 năm chúng ta soát xét lại những bất cập, vướng mắc, chồng chéo hoặc chưa rõ ràng về luật, để làm sao chúng ta khơi thông nguồn lực, thu hút nguồn lực để phát triển.

PV: Xin cảm ơn ông!

Mặc dù Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành đã có quy định về điều kiện chủ đầu tư được mở bán và huy động vốn đối với các dự án bất động sản hình thành trong tương lai, song thực tế nhiều chủ đầu tư vin vào quy định của pháp luật dân sự hoặc đánh tráo khái niệm để ký và huy động vốn trước khi dự án được phép đưa vào kinh doanh, tiềm ẩn nhiều rủi ro, tranh chấp, gây thiệt hại cho nhà đầu tư, cho khách hàng.

Vì vậy, dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi đã đặt ra nhiều quy định nhằm khắc phục những bất cập này.

Bạn kỳ vọng gì vào dự luật này? Nếu được ban hành, các quy định mới của dự luật sẽ có những tác động xã hội như thế nào?

Mời các bạn cùng chia sẻ ý kiến, đóng góp cho Dự thảo qua hotline 02437.91.91.91, qua fanpage VOV Giao thông, hoặc có thể góp ý trực tiếp trên Cổng thông tin điện tử của Bộ Tư pháp.

---

Đừng quên đón nghe và tương tác với “Dự thảo trên tay” khung giờ FM91 chiều thứ Hai, thứ Tư và thứ Bảy hằng tuần trên FM91, vovgiaothong.vn, hoặc trên các nền tảng podcast dành cho di động: sportify, aple podcast và google podcast.