Cần chính sách đất đai đột phá để phát triển nhà ở cho thuê

Để nhà ở cho thuê là trụ cột chiến lược, chính sách giao đất cần thay đổi ra sao?

Nhiều năm qua, các doanh nghiệp bất động sản chủ yếu tập trung phát triển nhà ở để bán. Điều này xuất phát từ bài toán kinh tế rất rõ ràng: bán nhà giúp thu hồi vốn nhanh, trong khi phát triển nhà cho thuê đòi hỏi nguồn lực tài chính lớn, thời gian hoàn vốn kéo dài hàng chục năm. Với mặt bằng lãi suất, chi phí đầu tư và áp lực dòng tiền hiện nay, không nhiều doanh nghiệp sẵn sàng theo đuổi mô hình này nếu không có sự hỗ trợ từ Nhà nước.

Một trong những rào cản lớn nhất chính là chi phí đất đai. Để triển khai một dự án nhà ở, doanh nghiệp phải bỏ ra khoản kinh phí rất lớn cho công tác giải phóng mặt bằng, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất. Những khoản chi phí này sau đó được tính vào giá thành sản phẩm. Đối với nhà ở để bán, doanh nghiệp có thể phân bổ và thu hồi chi phí thông qua giá bán. Nhưng với nhà ở cho thuê, việc thu hồi vốn diễn ra chậm hơn rất nhiều, khiến hiệu quả đầu tư suy giảm đáng kể.

Chính vì vậy, cần nghiên cứu cơ chế Nhà nước chủ động tạo lập quỹ đất sạch để giao hoặc cho thuê dài hạn đối với các doanh nghiệp phát triển nhà ở cho thuê. Khi không còn gánh nặng giải phóng mặt bằng, doanh nghiệp sẽ giảm được đáng kể chi phí đầu vào và rút ngắn thời gian chuẩn bị dự án. Đây là yếu tố quan trọng để tăng tính hấp dẫn của lĩnh vực đầu tư vốn chưa thực sự thu hút được sự quan tâm của khu vực tư nhân.

Bên cạnh đó, chính sách miễn hoặc giảm tiền sử dụng đất đối với các dự án nhà ở cho thuê cũng cần được xem xét như một giải pháp mang tính đột phá. Thực chất, đây không phải là sự ưu ái đơn thuần dành cho doanh nghiệp mà là sự hỗ trợ nhằm tạo ra một loại hình nhà ở phục vụ lợi ích xã hội. Khi chi phí đất đai được cắt giảm, doanh nghiệp có điều kiện đưa ra mức giá thuê hợp lý hơn, giúp người lao động, công nhân, người trẻ mới lập nghiệp có thêm cơ hội tiếp cận chỗ ở ổn định.

Nhiều quốc gia trên thế giới đã áp dụng các chính sách tương tự và đạt được những kết quả tích cực. Nhà nước không trực tiếp xây dựng toàn bộ nhà ở cho thuê mà đóng vai trò kiến tạo thông qua việc cung cấp đất đai, ưu đãi thuế, hỗ trợ tín dụng và hoàn thiện khung pháp lý. Nhờ đó, khu vực tư nhân tham gia mạnh mẽ vào thị trường, tạo nên nguồn cung dồi dào với mức giá phù hợp cho nhiều nhóm đối tượng.

Tại Việt Nam, nhu cầu nhà ở cho thuê đang ngày càng gia tăng cùng với tốc độ đô thị hóa và dịch chuyển lao động. Hàng triệu công nhân tại các khu công nghiệp, người lao động nhập cư tại các đô thị lớn vẫn đang phải sống trong những khu trọ chật hẹp, thiếu tiện ích và không đảm bảo chất lượng, thậm chí thiếu an toàn. Nếu có một nguồn cung nhà ở cho thuê được đầu tư bài bản, đồng bộ về hạ tầng và dịch vụ, chất lượng cuộc sống của người dân sẽ được cải thiện đáng kể, đồng thời góp phần nâng cao năng suất lao động.

Tuy nhiên, chính sách hỗ trợ đất đai cũng cần đi kèm các điều kiện ràng buộc chặt chẽ để tránh bị lợi dụng. Các dự án được giao đất sạch hoặc miễn tiền sử dụng đất phải cam kết duy trì mục đích cho thuê trong thời gian dài; có cơ chế kiểm soát giá thuê; quy định rõ trách nhiệm của chủ đầu tư trong quản lý, vận hành và bảo đảm chất lượng công trình. Trường hợp chuyển đổi mục đích hoặc vi phạm cam kết cần có chế tài đủ mạnh để thu hồi các ưu đãi đã được hưởng.

Phát triển nhà ở cho thuê không chỉ là câu chuyện của thị trường bất động sản mà còn là vấn đề an sinh xã hội và phát triển đô thị bền vững. Muốn thu hút doanh nghiệp tham gia, cần có những chính sách đủ mạnh để bù đắp cho chu kỳ đầu tư dài và lợi nhuận không quá hấp dẫn của loại hình này. Trong đó, việc chủ động tạo quỹ đất sạch và miễn tiền sử dụng đất cần được xem là một trong những giải pháp trọng tâm. Khi bài toán đất đai được tháo gỡ, thị trường nhà ở cho thuê mới có cơ hội phát triển đúng tiềm năng, góp phần hiện thực hóa mục tiêu mọi người dân đều có cơ hội tiếp cận nơi ở phù hợp với khả năng tài chính của mình.