Bất động sản vùng ven Hà Nội thu hút cả chủ đầu tư và người mua ở thực

 Giá đất vùng ven Hà Nội tiếp tục tăng mạnh, thu hút nhà đầu tư

Không chỉ ở các tỉnh, thành có thông tin sáp nhập mà nhiều khu vực vùng ven Hà Nội thời gian gần đây giá đất nền cũng có xu hướng đi lên, thu hút nhiều nhà đầu tư. Theo khảo sát của Batdongsan.com.vn, đất nền tại huyện Thạch Thất hiện tăng khoảng 10% so với tháng 7 và tháng 8/2024. Ví dụ, với đất nền Hòa Thạch, ở những khu vực ô tô có thể đi vào, giá tăng từ 21-23 triệu đồng/m² lên 23-25 triệu đồng/m².

Đối với thị trường đất nền huyện Quốc Oai, mặt bằng giá mới cũng đã được thiết lập. Hai tháng đầu năm 2025 giá đất nền tại Quốc Oai tăng cá biệt đến 74% so với cùng kỳ năm 2024. Điều này phản ánh mặt bằng giá đất vùng ven đang tiếp tục xu hướng tăng tốt sau một năm.

Tuy nhiên, theo ông Nguyễn Quốc Anh – Phó Tổng giám đốc batdongsan.com.vn, nếu nhìn vào mức độ quan tâm sẽ thấy một xu hướng khá thú vị là lượng quan tâm đang đi ngang, thậm chí giảm nhẹ tại các khu vực liên quan tới đất. Do đó, có thể nhận thấy lượng giao dịch vẫn đang có xu hướng đi ngang và chưa có sự tiến triển so với năm 2024.

Ông Quốc Anh lý giải thêm về điều này: "Điều này có thể xuất phát từ nhiều yếu tố khác nhau. Tôi nghĩ đầu tiên là mặt bằng giá các khu vực vùng ven Hà Nội có xu hướng tăng qua các năm trước và năm nay vẫn tiếp tục tăng, do đó người dân vẫn tiếp tục có xu hướng nghe ngóng và quan sát tình hình. Yếu tố thứ 2 là trong giai đoạn vừa qua chúng ta nhìn thấy là việc sáp nhập các tỉnh.

Và việc sáp nhập các tỉnh có thể phát sinh trong tương lai như vậy dẫn đến các nhà đầu cơ có xu hướng tìm kiếm cơ hội ở những khu vực tỉnh, bên cạnh Hà Nội. Đấy là xu hướng tôi nghĩ trong giai đoạn vừa qua. Thực ra chúng ta mới đi qua 2 tháng đầu năm thôi, do vậy chúng tôi vẫn nghĩ rằng chúng ta nên quan sát thêm, đặc biệt giai đoạn tháng 3 đến tháng 5 là giai đoạn thông thường đất nền thường biến động mạnh"

Là một đơn vị nghiên cứu tập trung những dòng sản phẩm nhà ở cao tầng và nhà ở thấp tầng trong các dự án, Savills Việt Nam cho biết vào thời điểm quý 4 năm 2024 ghi nhận nguồn cung sơ cấp tại Gia Lâm chiếm hơn 41%. Gia Lâm hiện có thể nói là khu vực vùng ven dẫn đầu thị trường nguồn cung căn hộ để bán (tập trung ở dự án đại đô thị).

Theo phân tích của Savills Việt Nam, số lượng căn bán được tại Gia Lâm đang chiếm tỉ trọng chính. Nguồn cầu với sản phẩm trung và cao cấp với khu vực này tiếp tục gia tăng và vẫn có nhiều giao dịch được ghi nhận gần đây.

Ngoài ra, bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc Cấp cao Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills Hà Nội phân tích thêm những khu vực vùng ven có các sản phẩm thu hút quan tâm như sau: "Ngoài ra những khu vực khác chúng tôi có thể kể đến là khu vực vùng ven có sản phẩm như Hoài Đức, Hà Đông vẫn thu hút và nhu cầu gia tăng. Ở đó có cả những sản phẩm trung cấp và vừa túi tiền. Nhưng đến thời điểm quý 4.2024 có thể nói sản phẩm vừa túi tiền khoảng dưới 50 triệu/m2 rất ít trên thị trường. Đó là sản phẩm mua trực tiếp của chủ đầu tư. Do đó nguồn cầu vẫn phải hướng đến sản phẩm vừa túi tiền.

Trong điều kiện hiện nay khi mà giá bất động sản đặc biệt là căn hộ cao cấp ở Hà Nội vẫn ở ngưỡng cao thì xu hướng nguồn cầu tìm ra vùng ven rất nhiều, đặc biệt là khu vực đang có nguồn cầu nhiều như Hà Đông, Nam Từ Liêm, Bắc Từ Liêm hay Hoài Đức – đó là những khu vực được tìm kiếm thêm bởi những khu vực này giá vẫn có thể tìm kiếm được những dòng sản phẩm diện tích nhỏ và phù hợp với tổng tiền người mua đang dự kiến tìm"

Xu hướng dài hạn nhưng tiềm ẩn rủi ro

Với việc biến động giá của bất động sản vùng ven Hà Nội, ông Nguyễn Chí Thanh – Phó Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam nhận định mặt bằng chung giá bất động sản đang cao. Hiện nay phần lớn người đầu cơ hay giữ tài sản và có một số giao dịch giá cao bất thường sẽ không phản ánh giá trị thật của bất động sản. Do đó, chúng ta cũng cần thận trọng trong việc tính toán mua để ở hay đầu tư trong thời điểm này.

"Hiện nay phải thấy mừng là chúng ta xây dựng được các khu vực đại đô thị ở các khu vực ngoài vành đai 3, ngoài trung tâm Hà Nội và vẫn thu hút được người dân tới đó sinh sống, ở đó tiện ích hạ tầng rất tốt. Nhưng tuy nhiên việc giá những khu vực như vậy quá cao thì cũng làm hạn chế thu hút người tới đó sinh sống vì khi giá quá cao thì nó vượt quá khả năng chi trả của người có nhu cầu.

Chính vì vậy việc gọi là giá biến động thì ta phải thấy rằng người Việt vẫn hay bị tâm lý là khi nói phát triển cái này hay cái kia, nhưng dù có phát triển xong xuôi các tiện ích đó đi chăng nữa thì giá đất quá cao, cao hơn cả so với khu vực trong trung tâm thì nghĩa là giá đấy cũng đang ở mức bất thường. Đấy là cái chúng ta phải rất thận trọng", ông Nguyễn Chí Thanh nói.

Các chuyên gia cho rằng xu hướng phát triển bất động sản vùng ven Hà Nội thời gian tới vẫn là xu hướng phát triển dài hạn. Bởi mặt bằng giá trung tâm tương đối cao, điều đó sẽ ảnh hưởng tới quyết định của người mua.

Với nhà ở thấp tầng, trong quý 4.2024 sản phẩm điển hình vẫn nằm ở các khu vực vùng ven đang bán trên thị trường sơ cấp như Đông Anh, Mê Linh hay Thường Tín nếu muốn mua trực tiếp từ chủ đầu tư. Còn với thị trường thứ cấp thì khu vực Hà Đông, Hoài Đức hay Gia Lâm vẫn đang có hàng cho khách lựa chọn.

Bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc Cấp cao Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills Hà Nội dự báo nhu cầu bất động sản vùng ven Hà Nội thời gian tới vẫn tiếp tục gia tăng: "Vùng ven của Hà Nội trong thời gian tới vẫn là xu hướng rõ ràng thôi vì quỹ đất nội đô đang dần cạn kiệt, các khu vực ven vành đai 2 và 3 cũng gần như không còn nhiều dẫn đến câu chuyện bắt buộc phải phát triển ra khu vực rộng hơn vùng ven của Hà Nội.

Chúng ta nhận thấy tốc độ đô thị hoá hiện nay của Hà Nội gia tăng rất nhanh, nhu cầu ngày càng tăng, trong bối cảnh hiện nay thì chỉ có quỹ đất ở các khu vực vùng ven như Mê Linh, Đông Anh, Gia Lâm, Hoài Đức, Thường Tín, Thanh Oai vẫn còn quỹ đất khai thác kể cả khu đất còn ở Bắc Từ Liêm đang được các chủ đầu tư quan tâm khai thác triệt để, trong cái hướng tiếp cận vào trung tâm càng gần thì càng được khai thác sớm hơn. Còn đâu vẫn có xu hướng phát triển ra vùng ven".

Còn ông Nguyễn Quốc Anh – Phó Tổng giám đốc batdongsan.com.vn nhìn nhận thực tế ở TP Hồ Chí Minh người dân có xu hướng sống ở khu vực xa trung tâm hơn so với Hà Nội. Do đó, thời gian tới khi quy hoạch mặt bằng và giao thông tốt hơn, bất động sản vùng ven sẽ thu hút cả chủ đầu tư và người dân nhiều hơn:

"Về xu hướng phát triển bất động sản vùng ven Hà Nội trong thời gian tới thì theo tôi đây vẫn là xu hướng dài hạn phát triển tốt. Vì sao lại tốt? Vì đầu tiên chúng ta nhìn câu chuyện mặt bằng giá trung tâm tương đối cao và khu vực vùng ven với việc phát triển đường vành đai 3.5 và 4 tại Hà Nội thì việc lưu thông đi lại giữa các khu vực diễn ra thuận tiện và đơn giản hơn. Và người dân có xu hướng sống xa trung tâm hơn thì tôi nghĩ là điều dễ dàng hơn. Yếu tố thứ 2 phải nói đến là sau này vào trung tâm thì có phí đi lại, thu phí dành cho một số tuyến đường vào trung tâm do đó việc đi lại không hề thuận tiện khi vào trung tâm nữa nên xu hướng sống ở vùng ven sẽ phù hợp hơn. Cái thứ 3 là câu chuyện hạ tầng, cơ sở được xây dựng nhiều hơn cũng giúp cho người dân dễ dàng ra quyết định khi ở vùng ven"

Sự tăng giá của bất động sản vùng ven Hà Nội mở ra cơ hội hấp dẫn cho các nhà đầu tư, nhưng cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro nếu không được phân tích và đánh giá kỹ lưỡng. Trong bối cảnh thị trường bất động sản Hà Nội đang phát triển nhanh chóng, các chuyên gia cho rằng việc nắm bắt thông tin và xu hướng sẽ là yếu tố quyết định thành công cho các quyết định đầu tư trong tương lai.