PV VOV Giao thông có cuộc trao đổi với bà Giang Huỳnh – Giám đốc bộ phận nghiên cứu và S22M công ty Savills Việt Nam về nội dung này.
PV: Xin chào bà Giang Huỳnh, bà đánh giá như thế nào về nguồn cung nhà ở tại TP.HCM trong năm 2024? Đâu là những lý do dẫn đến tình trạng này, thưa bà?
Bà Giang Huỳnh: Theo dữ liệu thống kê về nguồn cung nhà ở tại TP.HCM năm 2024, chúng tôi nhận thấy nguồn cung từ các dự án mới khá hạn chế, dẫn đến sự sụt giảm đáng kể trong 9 tháng đầu năm.
Thứ nhất, các vướng mắc pháp lý liên quan đến dự án khiến thời gian triển khai bị kéo dài.
Thứ hai, các chủ đầu tư gặp khó khăn trong việc tiếp cận quỹ đất sạch. Nếu có quỹ đất khả dụng, chi phí thâu tóm cũng rất cao. Chi phí xây dựng gia tăng mạnh trong thời gian qua đã làm cho bài toán tài chính của chủ đầu tư trở nên khó khăn hơn.
Thứ ba, tâm lý thị trường trong năm 2024 vẫn còn thận trọng. Nhiều chủ đầu tư chọn chiến lược thăm dò nguồn cầu trước khi quyết định mở bán chính thức các dự án.
PV: Thời gian vừa qua, Chính phủ cũng như các địa phương đã triển khai nhiều giải pháp nhằm đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân với mức giá phù hợp. Tuy nhiên, thực tế cho thấy giá bán tại TP.HCM vẫn duy trì ở mức cao. Theo bà, vì sao lại có sự thiếu đồng nhất này?
Bà Giang Huỳnh: Giá nhà hoàn toàn phụ thuộc vào tình hình cung cầu. Khi nguồn cầu cao hơn nguồn cung trên thị trường, giá nhà sẽ tiếp tục duy trì ở mức cao.
Thực tế, các giải pháp của Chính phủ và địa phương trong thời gian qua chủ yếu tập trung vào hai chiến lược chính.
Thứ nhất là việc ban hành các khung chính sách và luật mới. Những khung chính sách và luật mới này được kỳ vọng sẽ hỗ trợ thị trường bằng cách tháo gỡ những vướng mắc pháp lý, từ đó đẩy nhanh tiến độ phê duyệt dự án và triển khai nguồn cung.
Tuy nhiên, các khung pháp luật mới này có độ trễ nhất định trước khi có thể tác động đến thị trường. Hơn nữa, quá trình triển khai các luật mới cũng đang gặp một số khó khăn từ phía cơ quan chức năng.
Ngoài ra, trong khuôn khổ các luật mới, việc áp dụng bảng giá đất theo Luật Đất đai mới sẽ làm gia tăng chi phí đất đai, từ đó gián tiếp đẩy mặt bằng giá bất động sản thành phẩm lên cao hơn trong tương lai. Do đó, các chính sách hỗ trợ của Chính phủ hiện tại chỉ góp phần cải thiện nguồn cung mà không điều tiết được giá nhà ở.
Chính sách thứ hai là phát triển nhà ở xã hội. Tuy nhiên, việc triển khai đề án phát triển đề án một triệu căn nhà ở xã hội giai đoạn 2021-2030 cho thấy kết quả thực tế thấp hơn rất nhiều so với mục tiêu đề ra. Nguyên nhân là do chính sách chưa đủ hấp dẫn để khuyến khích nhà đầu tư, đồng thời việc giải ngân các gói tín dụng vẫn diễn ra rất chậm.
Chính sách phát triển nhà ở xã hội hiện nay chưa đáp ứng được kỳ vọng của Chính phủ.
Tổng quan, các chính sách và giải pháp hỗ trợ của Chính phủ chưa tạo ra tác động đáng kể trong việc điều tiết giá căn hộ. Giá nhà ở vẫn phụ thuộc hoàn toàn vào khả năng triển khai nguồn cung, đặc biệt là các dự án nhà ở vừa túi tiền.
PV: Bà có thể chia sẻ dự báo về nguồn cung nhà ở tại TP.HCM năm 2025 và những năm tiếp theo? Liệu người có thu nhập thấp có cơ hội tiếp cận giấc mơ an cư - một mong ước của rất nhiều người hay không? Đâu sẽ là lựa chọn phù hợp cho người dân trong bối cảnh hiện nay?
Bà Giang Huỳnh: Theo dự báo của Savills, trong quý IV/2024 nguồn cung nhà ở tại TP.HCM sẽ có sự cải thiện, với nhiều dự án mới được mở bán hoặc tiếp tục mở bán các giai đoạn tiếp theo. Trong giai đoạn 2025 - 2027, nguồn cung dự kiến sẽ phục hồi và cải thiện dần, giúp từng bước khắc phục điểm nghẽn hiện nay.
Tuy nhiên, tổng quy mô nguồn cung vẫn sẽ thấp và khiêm tốn hơn so với giai đoạn 2018-2019.
Để tiếp cận nhà ở giá rẻ, người mua sẽ cần lựa chọn các khu vực ngoại thành hoặc các đô thị vệ tinh lân cận như Bình Dương. Trong năm 2024, nguồn cung căn hộ tại Bình Dương đã tăng nhanh chóng nhằm đáp ứng nhu cầu nhà ở vừa túi tiền từ TP.HCM.
Các dự án căn hộ tại Bình Dương, đặc biệt ở những khu vực giáp ranh như Dĩ An, có mức giá hợp lý hơn, dao động khoảng 30-40 triệu đồng/m2. Nhiều dự án tại đây đã thu hút khách hàng từ TP.HCM, bao gồm cả nhu cầu mua để ở và đầu tư dài hạn.
PV: Xin cảm ơn bà về cuộc trò chuyện này!