Tuy nhiên, một vướng mắc trước đây chưa được giải quyết đó là cấp sổ hồng cho chung cư ni. Trong luật Nhà ở sửa đổi được Quốc thông qua mới đây, chung cư ni sẽ được xét cấp sổ hồng.
Quy định này được kỳ vọng sẽ giúp chất lượng và tính an toàn của loại hình này tăng. Song cũng gây ra nhiều quan ngại khi loại hình nhà ở này vốn đã tiềm ẩn nhiều rủi ro, quỹ đất hẹp, việc đảm bảo các yêu cầu, tiêu chuẩn để cấp sổ hồng là không dễ.
Để có cái nhìn rõ hơn về nội dung này, phóng viên VOVGT có cuộc trao đổi với ông Nguyễn Văn Đỉnh, chuyên gia về pháp lý bất động sản.
PV: Thưa ông, theo Luật Nhà ở sửa đổi vừa được Quốc hội thông qua, các căn hộ chung cư ni có thể sẽ được cấp sổ hồng nếu đáp ứng quy định của pháp luật. Ông có cái nhìn như thế nào về quy định này?
Ông Nguyễn Văn Đỉnh: Đây là quy định mới của Luật Nhà ở sửa đổi. Cụ thể thì Điều 57 Luật Nhà ở năm 2023 quy định: Cá nhân có quyền sử dụng đất ở, muốn xây dựng nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ (thường gọi là chung cư ni) để bán, để cho thuê mua thì phải đáp ứng điều kiện làm chủ đầu tư dự án nhà ở, phải thực hiện thủ tục đầu tư theo quy định của một dự án đầu tư.
Tức là cá nhân đó phải thành lập một doanh nghiệp bất động sản, phải chuyển quyền sử dụng đất thành vốn và tài sản của công ty, và phải thực hiện đầy đủ thủ tục của một dự án đầu tư nhà ở chung cư. Tức là sẽ không còn hình thức chung cư ni để bán nữa, mà nó trở thành một dự án chung cư thông thường. Hình thức chung cư ni để cho thuê chỉ áp dụng với quy mô dưới 20 căn.
Luật cũng quy định việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (hay còn gọi là sổ hồng) cho chủ sở hữu căn hộ. Đây là một kỹ thuật dẫn chiếu pháp luật, không quy định trực tiếp. Do chung cư ni lúc này được thực hiện như một dự án chung cư thông thường, nên đương nhiên chủ đầu tư sẽ được mua bán căn hộ và được cấp sổ hồng cho căn hộ như dự án chung cư thông thường đang thực hiện hiện nay.
Theo tôi tính khả thi của dự án chung cư ni dạng này là rất thấp, do quy mô các lô đất ở của các hộ gia đình, cá nhân thường là rất nhỏ, khả năng đáp ứng yêu cầu về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, các yêu cầu về phòng cháy chữa cháy sẽ là rất thấp. Do đó, các dự án dạng này rất khó đáp ứng yêu cầu để được chấp thuận chủ trương đầu tư.
PV: Có nhiều ý kiến băn khoăn rằng, vậy đối với những toà chung cư ni đang tồn tại nếu mà không đạt tiêu chuẩn thì liệu có được cấp sổ hồng hay không ? Chúng ta cần giải quyết vấn đề này như thế nào để đảm bảo quyền lợi cho những gia đình đang sở hữu loại hình nhà ở này?
Ông Nguyễn Văn Đỉnh: Đối với các chung cư ni cũ thì đã có quy định chuyển tiếp tại Điều 198 Luật Nhà ở sửa đổi. Theo đó, chung cư ni cũ sẽ chia thành 2 trường hợp. Trường hợp thứ nhất, đó là với chung cư ni đã cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (hay còn gọi là sổ hồng), thì luật quy định các sổ hồng đó vẫn có giá trị pháp lý. Trường hợp thứ hai, với chung cư ni mà chưa được cấp sổ hồng, thì trường hợp này lại chia thành 2 trường hợp con.
Trường hợp con thứ nhất đó là, nếu các căn chung cư ni vẫn đáp ứng yêu cầu theo quy định của pháp luật, đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận theo pháp luật cũ (ví dụ theo Nghị định 71 năm 2010, Luật Nhà ở năm 2014, Nghị định 99 năm 2015) thì sẽ tiếp tục được xem xét để cấp giấy chứng nhận. Trường hợp con thứ hai, nếu các căn chung cư ni không đáp ứng đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận theo pháp luật cũ, thì sẽ bị xử lý vi phạm và kiên quyết không cấp giấy chứng nhận riêng cho từng căn hộ. Quy định này thể hiện đúng quan điểm là không hợp thức hóa chung cư ni, và không hợp pháp hóa các sai phạm.
PV: Quy định này liệu có tạo ra những thay đổi hay biến động về giá cho thị trường bất động sản trong thời gian tới hay không?
Ông Nguyễn Văn Đỉnh: Theo tôi các căn hộ chung cư ni đã cấp sổ hồng hoặc đã đủ điều kiện cấp sổ hồng thì chắc chắn sẽ tăng giá, do được thừa nhận về pháp lý và số lượng rất khan hiếm. Ngược lại, các căn chung cư ni chưa có sổ hồng, không đáp ứng đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận theo pháp luật cũ. Ví dụ như có vi phạm về trật tự xây dựng, về phòng cháy chữa cháy sẽ giảm giá, do không đảm bảo pháp lý, không được bảo hộ về quyền sở hữu và tiềm ẩn nguy cơ mất an toàn trong quá trình sử dụng.
Chính sách mới quản lý chặt chung cư ni có thể dẫn đến các phân khúc nhà ở khác tăng giá trong thời gian tới. Do đó, Nhà nước cần phát huy vai trò tạo nguồn cung nhà ở xã hội trong thời gian tới. Nếu có thể tăng nguồn cung nhà ở xã hội thì các phân khúc nhà ở khác cũng sẽ giảm giá. Thị trường bất động sản sẽ đảm bảo tính chất phát triển bền vững, lành mạnh.
PV: Xin cảm ông.