Dự án chung cư vi phạm: Người dân có thể làm gì để lấy lại quyền lợi?

Thời gian gần đây, cư dân tại nhiều chung cư đã treo băng rôn phản đối việc chủ đầu tư không chịu làm sổ hồng cho người dân theo đúng cam kết.

Có thể kể đến chung cư Star City Lê Văn Lương, hàng trăm cư dân đã nhiều lần xuống đường để phản đối chủ đầu tư trong việc không thực hiện đầy đủ các cam kết. Hay tại chung cư Westa (Hà Đông), người dân cũng phản ánh được nhận bàn giao nhà từ năm 2014, nhưng đến giờ vẫn chưa được làm sổ đỏ.

Tương tự, tại chung cư The Golden Palm (Lê Văn Lương), việc cấp sổ hồng cho cư dân vẫn đang “dậm chân tại chỗ” dù họ đã ở tại đây gần 2 năm.

Việc nhận nhà nhưng “treo” sổ hồng đã khiến quyền lợi của cư dân bị ảnh hưởng rất nhiều. Nhiều trường hợp cư dân muốn vay tiền, thế chấp ngân hàng để kinh doanh buôn bán thì không có cơ sở pháp lý; hoặc trường hợp muốn thay đổi chỗ ở, cư dân cũng khó chuyển nhượng được.

Theo các chuyên gia, nguyên nhân chính của việc bị “treo” sổ hồng là do chủ đầu tư cầm cố dự án tại ngân hàng, hoặc do dự án vi phạm, không đủ điều kiện để cấp sổ hồng.

Luật sư Trương Thanh Đức - Chủ tịch hội đồng thành viên, Công ty luật Basico - cho rằng, nếu chủ đầu tư mang dự án, nhà ở hình thành trong thực tế hoặc tương lai đi thế chấp ở đâu đó, thì đấy là quan hệ giữa chủ đầu tư với chủ nợ. Còn nếu người dân mua nhà hợp pháp, không thế chấp thì họ không có nghĩa vụ gì trong quan hệ này. Trong trường hợp ấy, hiển nhiên là phải cấp giấy tờ sở hữu nhà ở cho họ. Luật sư Trương Thanh Đức cho rằng:

Trong bất cứ trường hợp nào, khi người dân mua nhà đủ điều kiện để bán, đã nhận bàn giao nhà, đã thanh toán hết thì theo luật, người dân có quyền sở hữu căn nhà đấy. Trách nhiệm của chính quyền, của chủ đầu tư là phải cấp sổ đỏ cho người dân. Chủ đầu tư nếu không làm việc đấy thì sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính.

Cần tích cực lên tiếng nhiều hơn để yêu cầu chủ đầu tư thực hiện đúng quy định pháp luật, yêu cầu chính quyền, cơ quan chức năng tháo gỡ, xử lý vướng mắc, bảo vệ quyền lợi cho người dân.

Về quy trình cấp sổ hồng, Luật Nhà ở quy định rất rõ: người mua nhà phải đóng đủ 95% theo giá trị hợp đồng thì chủ đầu tư sẽ có trách nhiệm hoàn thiện hồ sơ để làm sổ hồng. Sau khi đủ hồ sơ, trong thời gian từ 7 đến 15 ngày, các cơ quan chức năng có trách nhiệm hoàn tất và cấp hồ sơ.

Sau khi hoàn thiện 20% hợp đồng, chủ đầu tư phải làm báo cáo thường xuyên cho Sở Xây dựng về tiến độ bán nhà. Quy định là vậy nhưng nhiều khi, chủ đầu tư không làm. Trong khi đó, người mua nhà không biết quy định, không thể giám sát.

Theo các luật sư, trong trường hợp dự án vi phạm, chủ đầu tư “treo” sổ hồng, người dân có thể khởi kiện. Các bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, tức là chủ đầu tư phải trả lại tiền cho người mua nhà. Sau đó, người mua nhà có thể sử dụng số tiền đó để mua nhà khác. Hoặc chủ đầu tư phải trả cho người mua nhà một căn hộ có giá trị tương đương tại tòa nhà họ đã mua.

Tất nhiên, tranh chấp và khởi kiện là điều không ai mong muốn. Để tránh mua phải các dự án vi phạm, người dân cần tham vấn pháp luật trước để tránh thiệt hại về diện tích nhà ở, giá trị công trình và rủi ro pháp lý khác về thủ tục giấy tờ.

Về vấn đề này, chuyên gia kinh tế, PGS. TS. Ngô Trí Long cho rằng: Thứ nhất là phải tìm hiểu kỹ dự án. Chủ yếu, bất động sản thì tính pháp lý là số 1. Trong đầu tư bất động sản mà không tìm hiểu pháp lý thì mọi thứ trở nên vô nghĩa. Tất nhiên phải tìm hiểu kỹ năng lực tài chính của đơn vị chủ đầu tư nữa, bây giờ thông tin rất đơn giản. Cái thứ hai là dự án đó ngân hàng bảo lãnh hay không? Theo nguyên tắc là phải có ngân hành bảo lãnh. Ngân hàng phải chịu trách nhiệm thì mới có thể đảm bảo quyền lợi người mua.

Đồng tình với quan điểm vừa nêu, Luật sư Trương Thanh Đức - Chủ tịch hội đồng thành viên, Công ty luật Basico cho biết: Cái quan trọng nhất là người dân phải quan tâm đến uy tín, khả năng của chủ đầu tư, bởi nếu cái “gốc” có vấn đề thì sau này rất dễ xảy ra trục trặc, vướng mắc. Thứ hai, đối với nhà cửa, đất đai, pháp lý là quan trọng hàng đầu. Dự án đấy được cấp phép xây dựng là điều tối thiểu. Đã xây xong móng, đã có văn bản của Sở Xây dựng cho phép bán nhà hình thành trong tương lai. Đặc biệt là có bảo lãnh của ngân hàng. Khi các cơ quan đó có ý kiến, tham gia vào, thì họ sẽ kiểm soát thay cho người dân về mặt pháp lý.