Đổi trái phiếu lấy bất động sản như nào cho vừa vặn? (Phần 1)

 Nghe nội dung chi tiết tại đây:

Thông tin trong nước và quốc tế

# Theo Dự thảo Nghị quyết về một số giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường BĐS, Chính phủ Giao NHNN xem xét giãn nợ cho DN BĐS, chủ đầu tư được vay ưu đãi 50.000 tỷ đồng. 

# NHNN vừa chỉ đạo các tổ chức tín dụng lập đường dây nóng tiếp nhận phản ánh, kiến nghị của DN không vay được vốn và phải trả lời rõ ràng về việc cấp tín dụng cho từng trường hợp cụ thể. 

# Ở lĩnh vực XNK, các DN dệt may, đơn hàng XK giảm, các DN chấp nhận tổ chức sản xuất linh hoạt, đủ bù chi phí trong quý đầu năm, mục tiêu ưu tiên là đảm bảo việc làm. 

# Theo Bộ Công thương, khai thác thêm và mở rộng thị trường XK sẽ là một trong những giải pháp của hầu hết các ngành hàng tại thời điểm này.

# Theo Hiệp hội BĐS Việt Nam, số dự án BĐS đang triển khai trên cả nước phải tạm dừng lên đến cả nghìn dự án với giá trị đầu tư khoảng 800.000 tỷ đồng, tương đương khoảng 30 tỷ USD. 

# Với giá BĐS ở mức cao, trung bình người Việt Nam cần ít nhất 23,5 năm có thu nhập để mua được nhà ở, đứng thứ 14/107 quốc gia trên thế giới. 

# Dẫn chứng từ báo cáo của VN-Direct cho thấy, các DN bán lẻ sẽ gặp nhiều khó khăn trong năm nay, do người tiêu dùng đang thắt chặt hầu bao, giảm chi tiêu.

# Theo phân tích của các DN, từ thị trường ôtô tháng đầu năm, doanh số toàn thị trường cả năm nay dự báo sụt giảm xấp xỉ 17% so với năm ngoái.

# Xung đột Nga-Ukraine sẽ gây thiệt hại cho kinh tế Đức khoảng 160 tỷ euro trong năm nay, tương đương 4% GDP của nước này. 

# Bộ Tài chính Nga vẫn quyết định bám sát các kế hoạch nhằm đảm bảo thâm hụt ngân sách không vượt 2% GDP trong năm 2023. 

# Thống kê của Cơ quan Năng lượng quốc tế (IEA) cho thấy, ngành dầu khí toàn cầu đã bỏ túi 4.000 tỷ USD trong năm 2022. 

# Hiện, giá cước vận chuyển container toàn cầu giảm 85% so với gian đoạn đỉnh (điểm thời điểm ảnh hưởng bởi dịch Covid-19. 

# Đề xuất Chính phủ cho phép doanh nghiệp thanh toán trái phiếu bằng tài sản khác của Bộ tài chính trong dự thảo nghị định sửa đổi nghị định 65 quy định về chào bán, giao dịch trái phiếu riêng lẻ đang được dư luận đồng tình. Tuy nhiên, áp lực đáo hạn trái phiếu của doanh nghiệp bất động sản đang căng thẳng ra sao? Đâu là “nút thắt” để đảm bảo cho các bên khi trao đổi trái phiếu lấy bất động sản?

Theo Bộ Tài chính, thị trường trái phiếu doanh nghiệp hiện gặp khó do khối lượng phát hành trái phiếu sụt giảm mạnh, nhu cầu đầu tư trái phiếu, đặc biệt là từ nhà đầu tư cá nhân sụt giảm mạnh. Cùng với đó, khối lượng trái phiếu đến hạn trong năm nay khá lớn.

Ông Lê Hồng Khang, GĐ Xếp hạng Tín nhiệm, FiinRatings phân tích thêm: "Cái sẽ diễn ra trong năm 2023 chúng ta nhìn rất rõ là với dư nợ trái phiếu hiện nay thì áp lực trả nợ sẽ đạt đỉnh vào quý 3-4, đặc biệt năm 2024 khối lượng khá lớn. Đây là thách thức không nhỏ đặt ra cho các doanh nghiệp trên bối cảnh khả năng trả nợ suy giảm, việc hấp thụ yếu đi rất nhiều".

Bên cạnh nguyên nhân mất thanh khoản khiến doanh nghiệp “trăn trở” đáo hạn trái phiếu thì việc tăng trưởng khá nóng cộng với quan hệ cung cầu chênh lệch là một trong những nguyên nhân sâu xa “bóp nghẹt” sự phát triển của thị trường.

Ông Nguyễn Thế Điệp – Uỷ viên Ban Chấp hành Hiệp hội Bất động sản Việt Nam nhận định: "Đây có 2 vấn đề là phát triển quá nhanh quá nóng, và chúng ta chưa có tiền lệ về mặt quản lý. Tôi cho rằng cần có bàn tay của cơ quan quản lý nhà nước trong giai đoạn này, chúng ta phải tạo chính sách như thế nào, tạo niềm tin cho nhà đầu tư, tạo điều kiện cho các doanh nghiệp làm ăn tốt chuẩn để được đáo hạn để chúng ta vượt qua khủng hoảng này".

Với tình trạng dòng tiền của doanh nghiệp bất động sản dần bị "vắt kiệt", trong khi trái phiếu phát hành trước đó dần đến hạn phải trả, thị trường đã được chứng kiến nhiều hình thức tái cấu trúc nợ khác nhau. Trong đó có việc chuyển đổi trái phiếu doanh nghiệp sang sản phẩm bất động sản.

Nhưng để làm được chuyện đó một cách hài hoà, theo PGS.TS Lê Đức Hoàng, Viện ngân hàng tài chính, Trường Đại học Kinh tế Quốc dân, cần tính đến rủi ro pháp lý: "Tôi cho rằng về nguyên lí thì tốt nếu như anh xác định được giá trị của bất động sản trao đổi. Tuy nhiên chuyển sang tài sản hình thành trong tương lai cũng là một trong những yếu tó rủi ro cho nhà đầu tư về pháp lý vì tài sản đó liệu có đảm bảo tính pháp lý hay không?"

Còn ông Nguyễn Anh Toàn, Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty Rich Invest cũng đồng quan điểm và cho rằng rủi ro nhất vẫn nghiêng về nhà đầu tư: "Điểm rơi đáo hạn trái phiếu tập trung năm nay và sau, đặc biệt tỷ trọng các doanh nghiệp bất động sản chiếm 40-45%. Và rủi ro với các nhà đầu tư là cực kì lớn vì đa phần những phát hành đó không có sự đảm bảo, mà nó lại đc đảm bảo bằng các dự án hình thành trong tương lai thì ko có giá trị".

Do vậy, trên cơ sở tổng hợp ý kiến tham gia của các bộ, ngành, các chuyên gia, Bộ Tài chính trình Chính phủ quy định trường hợp không thể thanh toán gốc, lãi trái phiếu bằng tiền thì có thể đàm phán với nhà đầu tư để thanh toán bằng tài sản khác.

Là một chủ thể trong thị trường, ông Vũ Cương Quyết – CEO Đất Xanh Miền Bắc chia sẻ: "Thứ nhất tôi đánh giá đây là chủ trương tốt, thứ hai là doanh nghiệp đang tồn nhiều tài sản, thị trường mất thanh khoản bán hàng, giải phóng hàng tồn kho. Với chủ trương này các DN BDS rất cảm ơn các cơ quan nhà nước tạo đk cho các DN BDS có hình thức hợp lý giải phóng khó khăn này".

Đối với thị trường BĐS, đây là câu chuyện rất được quan tâm vì vực dậy được thị trường bất động sản cũng sẽ vực dậy được nhiều ngành nghề liên quan. Tuy nhiên cần tính đến những rủi ro về pháp lý, giá trị thực của các sản phẩm bất động sản để có những quy định rõ ràng cho các chủ thể là nhà đầu tư, doanh nghiệp bất động sản và cơ quan quản lý. Những vấn đề cần làm rõ sẽ được đề cập trong bài viết tiếp theo.

Thông tin thị trường chứng khoán

# Chỉ số VNIndex đóng cửa thấp nhất trong ngày tại 1.054,28 điểm, giảm gần 28 điểm, tương đương 2,58%.

# Áp lực lớn lên thị trường chung đến từ các mã Bất động sản với mức giảm khá mạnh như VHM, VRE, PDR, NVL kịch sàn…Bên cạnh đó, nhiều mã vốn hóa lớn khác trong rổ cũng giảm điểm và kéo lùi chỉ số là BID, VCB, VIC…Chỉ số VN30 theo đó mất 2,76%, xuống còn 1.051,08 điểm.

# Theo SSI Reseach, Hơn 11,6 nghìn tỷ đồng được giao dịch qua kênh khớp lệnh trên sàn HOSE trong phiên hôm nay. Con số trên tăng 12% theo phiên và cao hơn 30% so với mức bình quân từ đầu năm. NĐTNN thu hẹp GT mua vào trong khi duy trì GT bán ra xấp xỉ phiên trước đưa GT bán ròng lên 371 tỷ đồng.