Tranh chấp trong bất động sản (Kỳ 1): Lấp những "lỗ hổng"

Tranh chấp về bất động sản là một trong những tranh chấp điển hình hiện nay bởi giá trị giao dịch lớn, thủ tục pháp lý phức tạp, nguy cơ xảy ra tranh chấp cao. Vì thế, từ mâu thuẫn giữa chủ đầu tư với cư dân hay khách hàng mua nhà cũng rất dễ tạo thành “điểm nóng” với làn sóng khiếu kiện, căng băng rôn, khẩu hiệu tố cáo... mà trong đó, không hiếm tình thế “tiến thoái lưỡng nan”.

Lại “nóng” tranh chấp

Từ giữa tháng 2/2023, trên các phương tiện thông tin đại chúng phản ánh việc nhiều người dân đã tập trung căng băng rôn ở sảnh chung cư Phú Thịnh Green Park (Hà Đông – Hà Nội) yêu cầu chủ đầu tư là Công ty cổ phần Đầu tư xây dựng và thương mại Phú Thịnh cấp sổ hồng, hạ phí dịch vụ. Hình ảnh này đã không còn xa lạ ở Thủ đô và trên một số đô thị lớn trong cả nước. Theo phản ánh của người mua nhà, chủ đầu tư dự án chung cư Phú Thịnh Green Park nói chung và một số chung cư khác đã chậm bàn giao căn hộ, chậm bàn giao sổ hồng và không tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu.

Gần đây, tình trạng tranh chấp liên quan đến bất động sản “nóng” trở lại khi tại nhiều dự án, cư dân tập trung căng băng rôn phản đối chủ đầu tư thu phí dịch vụ cao, thi công chậm tiến độ, “nợ” sổ hồng kéo dài, thu tiền đặt cọc nhưng hồ sơ pháp lý lại chưa đủ điều kiện để bán... khiến khách hàng mua nhà lao đao.

Không riêng Hà Nội, tại Tp. Hồ Chí Minh, nhiều dự án ra mắt rầm rộ và nhận tiền đặt cọc của khách hàng từ vài năm nay nhưng đến thời điểm hiện tại vẫn chưa thể hoàn thành để cho cư dân về sinh sống khiến nhiều khách hàng bức xúc.

Ghi nhận thực tế cho thấy, thời gian gần đây, Tp. Hồ Chí Minh có hàng loạt dự án chưa được triển khai gì vì đang vướng pháp lý nhưng vẫn được các công ty bất động sản rao bán, thu tiền của khách hàng rồi quây tôn để cỏ mọc um tùm. Khách hàng như “ngồi trên đóng lửa” bởi không biết tới khi nào mới nhận được nhà, trong khi vẫn tiếp tục oằn lưng “gánh nợ” cho số tiền đặt cọc đã nộp từ mấy năm nay.

Dự án Western Park tọa lạc tại đường Lý Chiêu Hoàng kéo dài, thuộc quận Bình Tân có quy mô 4.000 m2 với thiết kế ban đầu là 15 tầng sau đó điều chỉnh thiết kế lên 21 tầng là ví dụ điển hình cho việc đã thu tiền cọc của khách hàng nhưng vẫn “bỏ hoang” 5 năm. Dù đang vướng thủ tục pháp lý và chưa đủ điều kiện để mở bán nhưng chủ đầu tư vẫn huy động vốn từ khách hàng vào 5 năm trước. Mòn mỏi đợi chờ nhưng nhiều khách hàng tiếp tục thất vọng bởi đến nay dự án vẫn chưa có dấu hiệu khởi động. Hiện nay, tại cổng chính khu dự án này vẫn trong tình trạng “cửa đóng then cài”, không có thông tin giới thiệu về dự án hay chủ đầu tư và bên trong vẫn là bãi đất trống bỏ hoang, cỏ dại mọc đầy.

Anh Sơn – khách hàng mua nhà tại dự án Western Park cho biết, gia đình mua căn hộ tại đây từ năm 2017 và đã đóng số tiền 230 triệu đồng, tương đương 15% tổng hợp đồng. Khi nộp tiền, chủ đầu tư có tiền hành đóng cọc tại lô đất này, nhưng kể từ năm 2018 đến nay thì không thấy động tĩnh gì nữa.

Cùng cảnh với anh Sơn, chị Thanh – một khách hàng tại dự án này cho biết, chị mong muốn được thanh toán hợp đồng cọc với chủ đầu tư nhưng đến nay đã quá hạn nhiều ngày mà vẫn chưa được giải quyết. Đầu năm 2020 chị đã đi gặp chủ đầu tư nhưng tới giờ thanh lý xong vẫn chưa nhận được tiền, gọi điện thoại thì không liên lạc được nữa và qua thông tin báo chí mới biết dự án đã được “sang tay” cho chủ đầu tư mới. Chẳng còn cách nào khác, các khách hàng của dự án này đã nộp đơn khởi kiện chủ đầu tư ra tòa. Với phân khúc cao cấp condotel (căn hộ khách sạn) được kỳ vọng gia tăng giá trị nhờ khai thác cho thuê mà vẫn bảo lưu vốn tốt cũng "vỡ trận" vì nhà đầu tư không trả nổi lãi cam kết khiến phân khúc này “đóng băng”, mất niềm tin từ khách hàng và khiếu kiện kéo dài.

Từ tháng 11/2019, nhà đầu tư vào condotel trên cả nước xôn xao, lo lắng sau khi chủ đầu tư dự án Cocobay Đà Nẵng là Công ty CP Đầu tư phát triển và Xây dựng Thành Đô bất ngờ thông báo dừng trả thu nhập cam kết 12%/năm. Ngay sau đó, hàng nghìn nhà đầu tư đã chia thành nhiều nhóm khác nhau, ròng rã nhiều tháng trời đi đòi quyền lợi. Hiện tại, hiệu quả đầu tư chưa thấy, còn giấy chứng nhận sở hữu sản phẩm cũng "bặt tăm".

Chuyên gia kinh tế - tài chính Hồ Bá Tình cho rằng, khi mua bất động sản, tâm lý đa số nhà đầu tư tin vào lời giới thiệu của người môi giới hoặc thông tin công bố chính thức. Trong số đó, có doanh nghiệp uy tín công bố minh bạch nhưng cũng có doanh nghiệp thì không hoặc không công bố đầy đủ. Do đó, nhiều dự án mua xong nhưng thiếu tính pháp lý và không được cấp sổ hồng trong nhiều năm. Hoặc nhiều khi thông tin pháp lý ở thời điểm đó đầy đủ nhưng sau này, phát sinh nhiều vấn đề nằm ngoài dự liệu, dẫn đến rủi ro cho nhà đầu tư.

Nhận diện về các dạng tranh chấp trên thị trường bất động sản, ông Đặng Hùng Võ – Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường chỉ rõ, nguyên nhân chủ yếu liên liên quan tới sổ hồng hoặc các giao dịch khi chưa có sổ hồng. Cùng đó là tranh chấp giữa chủ đầu tư dự án và người góp vốn “mua nhà trên giấy” gắn với những rủi ro không được quản lý về cam kết giữa 2 bên; mâu thuẫn giữa chủ đầu tư dự án nhà chung cư và cư dân về không gian công cộng, phí và chất lượng dịch vụ...

Bên cạnh đó còn một số tranh chấp có thể hình thành trong tương lai như: tranh chấp giữa chủ đầu tư dự án và các ngân hàng thương mại trong giải quyết nợ xấu gắn với phương thức đầu tư hoặc tài sản thế chấp; tranh chấp giữa các bên liên quan trong giải quyết kho bất động sản tồn đọng có liên quan tới các bên đã góp vốn và phương thức giải quyết.

Liên quan đế vấn đề pháp lý đối với bất động sản hiện nay, Luật sư Trần Đại Nghĩa - Đoàn Luật sư Tp. Hồ Chí Minh, Giám đốc Công ty TNHH Tư vấn và Đầu tư FII Việt Nam cho biết, pháp lý dự án bất động sản hiện chia thành 5 loại chính bao gồm đầu tư, quy hoạch, đất đai, xây dựng và kinh doanh bất động sản được rải đều trong quá trình thực hiện dự án. Các nhà đầu tư (chủ yếu là doanh nghiệp) là những người đầu tư sơ cấp sẽ quan tâm đến toàn bộ quá trình này. Nhưng một đặc thù về pháp lý dự án là phải thực hiện tất cả khâu này, khi hoàn thành mới có thể kinh doanh bất động sản được.

Trong khi đó, thông thường, người mua không nắm hết toàn bộ quy trình này mà họ chỉ biết 1 phần trong đó nên khách hàng sẽ là đối tượng bất lợi. Một dự án nếu thực hiện được đầy đủ các thủ tục pháp lý (chủ trương đầu tư, sổ đỏ của dự án, quyết định phê duyệt quy hoạch, giấy phép xây dựng và giấy bảo lãnh của ngân hàng...) mới nên xem xét nên mua hay không. Bởi vậy, hãy “chọn mặt gửi vàng” cũng là lời khuyên được nhiều chuyên gia chuyển tới khách hàng.

Nhận xét về những tranh chấp xảy ra giữa chủ đầu tư và khách hàng tại các dự án đang lan rộng hiện nay, ông Hà Quang Hưng - Phó cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường bất động sản cho biết, theo thống kê, hiện cả nước có hơn 3.000 tòa nhà, cụm nhà chung cư; trong đó tập trung chủ yếu tại Hà Nội và Tp. Hồ Chí Minh. Thời gian qua, việc quản lý vận hành nhà chung cư còn nhiều tồn tại, bất cập với khoảng 10% nhà chung cư còn xảy ra tranh chấp, khiếu kiện.

Theo ông Hưng, một số chủ đầu tư chỉ chú trọng đến thu lợi nhuận từ việc bán căn hộ mà chưa quan tâm thích đáng đến nghĩa vụ sau bán hàng của mình; không công khai đầy đủ các thông tin về dự án và những thay đổi của dự án trong quá trình thực hiện đầu tư theo quy định.

Bên cạnh đó, vai trò quản lý Nhà nước của các cơ quan chuyên ngành và chính quyền địa phương ở một số nơi chưa thực hiện tốt. Việc tuyên truyền, hướng dẫn pháp luật để các chủ thể liên quan hiểu và áp dụng luật pháp thống nhất (bao gồm quyền, nghĩa vụ và chế tài xử lý theo quy định của pháp luật về nhà ở, hành chính, dân sự…) còn hạn chế.

Tổng hợp báo cáo của các địa phương, Bộ Xây dựng nhận định, khiếu kiện, tranh chấp giữa chủ đầu tư và cư dân do một số quy định về cách tính diện tích căn hộ, diện tích lô gia, hộp kỹ thuật, diện tích chung - riêng… trong các văn bản pháp luật chưa được quy định hoặc quy định chưa rõ ràng. Ngoài ra, các quy định các chế tài xử phạt các hành vi vi phạm chưa phù hợp, chưa đầy đủ, chưa đủ mạnh với yêu cầu quản lý và tình hình thực tế.

Đáng chú ý, một số chủ đầu tư chưa đủ năng lực thực hiện dự án, chuyển nhượng dự án không đúng quy định, vi phạm các quy định của pháp luật về đầu tư xây dựng, pháp luật về nhà ở, kinh doanh bất động sản, pháp luật về phòng cháy chữa cháy cũng như những lĩnh vực liên quan…

Tuy nhiên, theo các chuyên gia, cũng có nguyên nhân xuất phát từ phía người dân như khi mua nhà ở không xem xét hết các nội dung thỏa thuận trong hợp đồng mua bán căn hộ mà đã ký; trong đó, đặc biệt là các thoả thuận về quyền và nghĩa vụ của các bên trong quản lý, sử dụng nhà ở sau khi nhận bàn giao. Cũng có trường hợp mặc dù luật pháp đã quy định giải quyết nhưng người mua nhà lại chưa nghiên cứu kỹ quy định của pháp luật hoặc không tham khảo ý kiến tư vấn của chuyên gia pháp luật nên đưa ra yêu cầu không hợp lý, không đúng quy định của pháp luật.

Để hạn chế tranh chấp liên quan tới quản lý, vận hành chung cư, ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Tp. Hồ Chí Minh cho rằng, chính quyền địa phương rất quan trọng với vai trò giám sát. “Cần tăng cường hơn nữa vai trò của UBND cấp phường trong việc chủ động tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu, hoặc hội nghị nhà chung cư bất thường trong trường hợp đặc biệt; kể cả trong khâu phòng cháy, chữa cháy; đồng thời phát huy vai trò tổ dân phố, đoàn thể cơ sở” – ông Châu đề xuất.

Dưới góc nhìn luật sư, ông Nguyễn Thanh Tùng (Đoàn luật sư Tp. Hà Nội) nhận xét, thời gian qua, khi các tranh chấp về nhà chung cư liên tục nổ ra, sự vào cuộc, hỗ trợ giải quyết của cơ quan quản lý nhà nước vẫn còn chậm. Cá biệt có nơi cơ quan quản lý nhà nước không tham gia giải quyết dẫn đến tranh chấp bùng lên kéo dài, gây ảnh hưởng tới an ninh trật tự.

Vì vậy, khi tranh chấp phát sinh, cơ quan quản lý nhà nước cần nhanh chóng vào cuộc tham gia với tư cách là một bên liên quan để tìm hiểu nguyên nhân và hỗ trợ hòa giải, sớm tìm ra giải pháp đảm bảo quyền lợi của các bên liên quan. Trường hợp tranh chấp không thể hòa giải được thì phải giải thích, hướng dẫn để các bên liên quan khởi kiện đưa tranh chấp ra giải quyết tại tòa án, tránh trường hợp để mâu thuẫn căng thẳng lên cao, dẫn tới xô xát giữa các bên, căng băng rôn biểu ngữ gây mất trật tự, phản cảm.

Hiện quy định pháp luật về quản lý, sử dụng, vận hành nhà chung cư đã khá đầy đủ. Vì vậy, vấn đề quan trọng nhất vẫn là các sở, ngành, chính quyền địa phương, chủ đầu tư, Ban quản trị nhà chung cư cần có trách nhiệm thực hiện nghiêm quy định tại Luật Nhà ở cũng như Nghị định, Thông tư liên quan đến quản lý, sử dụng nhà chung cư... Phó chủ tịch Hội Khoa học Kinh tế Nông nghiệp và Phát triển nông thôn Việt Nam Nguyễn Văn Tiến cho rằng, tranh chấp trong loại hình condotel là do chưa có quy định đầy đủ mang tính pháp lý với loại hình này, từ quy hoạch sử dụng đất, quyền của người sử dụng đất, thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, việc cấp giấy chứng nhận, thời hạn sử dụng đất.

Thời gian qua một số loại đất sử dụng vào nhiều mục đích như condotel, farmstay nhưng chưa có quy định cụ thể, gây nhiều khó khăn trong quản lý, sử dụng đất. Bởi vậy, Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi cần khắc phục bất cập này. Cụ thể, dự thảo luật cần làm rõ các loại đất đa mục đích gồm những loại hình nào. Có thể đề xuất 4 loại hình gồm: đất quốc phòng, an ninh kết hợp với sản xuất và xây dựng kinh tế; đất ở kết hợp với thương mại, dịch vụ; đất nông nghiệp kết hợp với thương mại, dịch vụ; đất dịch vụ du lịch có yếu tố tâm linh. Bên cạnh đó, cần quy định các điều kiện cụ thể được sử dụng đa mục đích.

Nhiều chuyên gia chung nhận định, các tranh chấp kéo dài dù xuất phát từ nguyên nhân nào thì cũng cần được giải quyết, tránh ảnh hưởng xấu và làm “méo” thị trường, nhất là trong bối cảnh bất động sản đang gánh nhiều khó khăn như hiện nay./.