Siết cho vay đặt cọc BĐS hình thành trong tương lai (Kỳ 1): Thanh lọc thị trường mạnh mẽ

Theo Ban Soạn thảo (Vụ Chính sách tiền tệ, NHNN), các tổ chức tín dụng cho khách hàng vay thanh toán tiền đặt cọc để hướng đến các công ty này chuyển nhượng bất động sản hình thành trong tương lai. Tuy nhiên, hầu hết dự án bất động sản sẽ chuyển nhượng chưa đủ điều kiện theo quy định, như chưa có giấy phép xây dựng, chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất...

Thậm chí, sau khi NH thương mại cấp tín dụng, có trường hợp khách hàng và chủ đầu tư hủy hợp đồng đặt cọc do không hoàn thiện được thủ tục pháp lý để ký hợp đồng chuyển nhượng. Điều này dẫn đến việc kiểm soát mục đích sử dụng vốn khó khăn, tiềm ẩn rủi ro.

Nhận định về vấn đề này, bà Trang Bùi , Giám đốc Cấp cao Thị trường Việt Nam, JLL cho biết: 'Phải hiểu rõ rằng, mục tiêu của việc đưa ra chính sách này là nhằm hạn chế rủi ro nợ xấu tiềm ẩn, liên quan đến việc vốn ngân hàng chảy quá nhiều vào lĩnh vực bất động sản. Đặc biệt là những dự án bất động sản hình thành trong tương lai vốn mang rất nhiều rủi ro.

Và đây cũng chính là điểm tích cực của chính sách này, nhằm kiểm soát thị trường tránh khỏi những rủi ro đổ vỡ, đảm bảo sự phát triển bền vững của thị trường'.

Đồng quan điểm, chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Kinh tế ứng dụng cho biết, nguyên tắc hoạt động của các ngân hàng là đều có quản trị rủi ro. Ngân hàng thường chỉ cho vay theo bản chất của vụ việc.

Hơn nữa, theo quy định nhà đầu tư phải có tối thiểu 30% vốn để hình thành BĐS thì NH mới cho vay thêm. Trong khi đó, khoản tiền đặt cọc ban đầu rất thấp và nếu ngay cả việc đặt cọc để mua BĐS còn không đủ tiền thì cho thấy hoạt động của DN quá rủi ro.

Chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển cho biết thêm: 'Quy định không cho ngân hàng thương mại vay đặt cọc BDS hình thành trong tương lai, bản chất là các ngân hàng thương mại phải có nguyên tắc an toàn. Và trong nguyên tắc an toàn, người vay phải có ít nhất 30% tiền của mình bỏ vào sau đó mới cho vay 70% còn lại. Thì cái đó mới là tiêu chuẩn an toàn.

Cũng theo ông Nguyễn Chí Thanh, Phó Chủ tịch Hội Môi giới BDS Việt Nam, việc bổ sung một số quy định về những nhu cầu vốn không được cho vay giúp thị trường minh bạch. Ông Nguyễn Chí Thanh nêu ý kiến: Nó giúp cho việc giao dịch được minh bạch hơn cũng như cân đối về khoản đặt cọc ban đầu sao cho về mức hợp lý. Theo tôi đánh giá, việc chuyển đổi này theo hướng tích cực hơn'.

Bên cạnh đó, TS Đinh Thế Hiển cũng nhận định, quy định tại dự thảo sửa đổi, bổ sung Thông tư 39 theo hướng cấm cho vay đặt cọc bất động sản sẽ rất khó cho những người mua lướt sóng căn hộ.

TS Đinh Thế Hiển cho biết: 'Việc các ngân hàng thương mại được đưa về đúng bản chất an toàn của ngân hàng sẽ khiến cho lượng lớn nhà đầu tư lướt sóng không có tiền để chốt cọc, để bán chênh. Từ đó, lượng người lướt sóng sẽ giảm đi.

Trong khi đó, theo thống kê từ giai đoạn 2020, 2021, 70% đến 80% người mua BDS dự án là mua lướt sóng chứ không phải để ở lâu dài . Yêu cầu này sẽ nhanh chóng thu hẹp lại lượng đầu tư này'.

Có thể thấy, bên cạnh những tín hiệu tích cực từ quy định tại dự thảo, đặc biệt giúp thị trường phát triển bền vững, nhiều chuyên gia cũng cho rằng, việc thay đổi này cũng cần có lộ trình để tránh những tác động tới các nhà đầu tư, doanh nghiệp cũng như thị trường bất động sản. 

Thông tin tài chính, kinh tế, chứng khoán

# Trong khuôn khổ chuyến thăm chính thức Hungary, sáng nay (theo giờ VN), Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ đã gặp gỡ cộng đồng doanh nhân người Việt tại châu Âu. Tại cuộc gặp, Chủ tịch Quốc hội nhấn mạnh:

Hoạt động của doanh nghiệp người Việt trên thế giới nói chung, châu Âu nói riêng không chỉ đóng góp cho kinh tế nước sở tại mà còn là cầu nối giữa kinh tế các nước với Việt Nam và cũng trực tiếp, gián tiếp đóng góp cho kinh tế trong nước. Năm 2021 là năm khốc liệt về đại dịch Covid-19 nhưng theo thống kê của IMF đã có khoảng 18,1 tỉ USD kiều hồi gửi về Việt Nam, trong số này có một phần lớn là thu nhập của các doanh nghiệp người việt Nam trên khắp thế giới trực tiếp gửi về.

# Chuyển sang một số thông tin khác, sau khoảng thời gian dài bị ảnh hưởng vì dịch bệnh, thủy hải sản Việt Nam XK sang Mỹ ngày càng nhiều và trở thành thị trường xuất khẩu số 1 với 23% thị phần. 

# Trong khi đó, việc giá nguyên vật liệu và chi phí logistics tăng phi mã dự báo sẽ gây áp lực lên lợi nhuận của DN sản xuất và XK gỗ trong năm nay. 

# Từ đầu năm, Cục Thuế thành phố Hà Nội đã thực hiện gần 6.200 cuộc thanh kiểm tra, qua đó phạt, truy thu hơn 1.200 tỷ đồng tiền thuế. 

# Còn ở lĩnh vực BĐS, khảo sát ucar BĐS.com.vn cho thấy, hiện với tài chính trên 1 tỷ đồng sẽ rất khó có lựa chọn cho nhà đất tại Hà Nội, nếu có sẽ là nhà cấp 4 xa trung tâm hoặc nhà nhỏ trong các hẻm sâu, diện tích dưới 25m2. 

# Bộ NN&PTNT vừa có văn bản gửi Bộ Công thương, Bộ LĐTB&XH về việc hỗ trợ ngư dân bị ảnh hưởng của giá xăng, dầu tăng cao. 

# Cũng liên quan đến giá xăng, nhiều chuyên gia kinh tế mới đây đề xuất, cần tăng dự trữ xăng dầu để góp phần giảm áp lực lạm phát, , bởi thực tế dự trữ xăng dầu tại Việt Nam vẫn chưa đáp ứng được nhu cầu. 

# Tổng thống Mỹ Joe Biden vừa tuyên bố, Mỹ và các nền kinh tế hàng đầu khác trong nhóm G7 chuẩn bị công bố lệnh cấm nhập khẩu vàng từ Nga. 

# Ở chiều ngược lại, nhiều chuyên gia cho rằng, quyết định của G7 về áp giá trần đối với dầu Nga sẽ chỉ làm tăng doanh thu của Moskva. 

# Nga vừa được đưa vào tình trạng vỡ nợ ở nước ngoài lần đầu tiên sau hơn một thế kỷ, trong bối cảnh các lệnh trừng phạt phương Tây khiến nhiều chủ nợ quốc tế chặn hệ thống thanh toán với Moskva. 

# Còn Tại Mỹ, theo kết quả khảo sát của Đại học Michigan, kỳ vọng lạm phát của người dân Mỹ giảm 0,1% so với dữ liệu sơ bộ trước đó.

# Với 340 mã tăng áp đảo, chỉ số VNIndex vượt mốc tâm lý 1.200 điểm, đóng cửa tại 1.202,82 điểm tăng 17,34 điểm so với phiên trước.

Thị trường đi lên nhờ sự đồng thuận hợp sức của các ngành vốn hóa lớn. Mạnh mẽ nhất là nhóm Chứng khoán với mức tăng gần kịch trần ở hầu hết các mã trong đó có các mã chủ chốt như SSI, HCM, VND, VCI…

Theo SSI Reseach, thanh khoản thị trường vẫn duy trì ở mức thấp với 9,7 nghìn tỷ đồng khớp lệnh trên HOSE./.