Tồn kho bất động sản: Giải thế nào để hết cảnh vừa thừa vừa thiếu?

# Tại dự thảo Luật thuế GTGT (VAT) sửa đổi đang được lấy ý kiến, nhiều quan điểm cho rằng, hộ kinh doanh doanh thu trên 180-300 triệu đồng một năm mới phải nộp VAT, nhưng Bộ Tài chính vẫn giữ mức 150 triệu đồng.

Có một thay đổi cũng rất đáng chú ý đó là từ hôm nay 29-2, Tổng công ty Điện lực Hà Nội (EVNHANOI) triển khai thay đổi lịch ghi chỉ số công tơ về ngày cuối tháng.

Theo EVNHANOI, quyền lợi của khách hàng được đảm bảo do mức sử dụng điện sinh hoạt của từng bậc được điều chỉnh theo số ngày thực tế của kỳ ghi chỉ số công tơ trong tháng có thay đổi. (HNM)

# Đó là trong tháng 2, cả nước có gần 8.600 doanh nghiệp thành lập mới, giảm 36,5% so với tháng trước và giảm 2,8% so với cùng kỳ năm trước.

Ở chiều ngược lại, 2 tháng đầu năm, số doanh nghiệp rút lui khỏi thị trường là 63.000, tăng 22,5% so với cùng kỳ năm trước. 

# Theo Tổng cục Thống kê, chỉ số CPI tháng Hai tăng cao chủ yếu do nhu cầu mua sắm Tết vụ của người dân nhiều hơn cộng thêm giá gạo, xăng dầu, gas cũng 'đắt đỏ' hơn theo xu thế quốc tế.

Không chỉ vậy, so với cùng kỳ năm trước, chỉ số giá vàng tháng 2/2024 tăng 16,67%, chỉ số giá đô la Mỹ cũng tăng 3,89%. 

# Giá xăng trong nước hôm nay được điều hành theo hướng tăng từ 200-300 đồng, còn giá dầu giảm 140 đồng.

Theo đó, giá mới của mỗi lít xăng E5 là 22.750 đồng, xăng RON95 là 23.920 đồng, dầu diesel là 20.770 đồng. 

Thông tin chứng khoán

# Khép lại phiên giao dịch chiều nay, VN-Index kết phiên tại 1.252,7 điểm, chỉ giảm 1,8 điểm.

# VN30 giao dịch cân bằng khi phiên lùi lại ở các mã trụ cột Ngân hàng, Bất động sản vốn hóa lớn như BID, VHM, VRE, VIC được nâng đỡ trở lại bởi các cổ phiếu đầu ngành Tiêu dùng, Bán lẻ và Bất động sản.

# Theo SSI Reseach, thanh khoản khớp lệnh sàn HOSE tăng 15% so với phiên trước, lên hơn 24,3 nghìn tỷ đồng. Khối ngoại đảo chiều bán ròng 384 tỷ đồng./.

Tồn kho bất động sản: Giải thế nào để hết cảnh vừa thừa vừa thiếu?

Thống kê từ VietstockFinance với 109 doanh nghiệp (trên HOSE, HNX và UPCoM) công bố BCTC quý 4/2023 thuộc nhóm bất động sản bao gồm nhà ở và khu công nghiệp, tổng giá trị hàng tồn kho tính đến 31/12/2023 là 472,200 tỷ đồng, giảm gần 1,200 tỷ đồng (tương ứng giảm 0.3%) so với đầu năm. Nhưng đáng nói, một số doanh nghiệp đã ghi nhận tồn kho bất động sản chiếm hơn 50% tổng giá trị tài sản.

Còn theo CBRE Việt Nam, lượng tồn kho nhà ở để bán bao gồm căn hộ chung cư và nhà ở gắn liền với đất tại TP Hồ Chí Minh đến hết năm 2023 là khoảng 26.000 căn, tăng hơn 1.200 căn so với cuối năm 2022. Trong khi đó, tại Hà Nội lượng tồn kho nhà ở là 32.500 căn, giảm hơn 3.000 căn so với cuối năm 2022.

Bà Nguyễn Hoài An, Giám Đốc Cấp Cao, CBRE Hà Nội phân tích thêm về diễn biến khác biệt tại hai thành phố này: "Với sản phẩm nhà ở gắn liền với đất thì thị trường TP.HCM ghi nhận lượng hàng tồn kho không đáng kể do quỹ đất phát triển, các dự án thấp tầng tại TP.HCM khá hạn chế. Trong khi đó tại HN lượng sản phẩm mở bán tại các khu đô thị vẫn ở mức cao.

Đối với sản phẩm căn hộ chung cư do mức tiêu thụ khá tốt trong điều kiện không có nhiều nguồn cung mới khiến cho lượng hàng tồn kho của sản phẩm chung cư tại Hà Nội giảm từ 28.500 căn của năm 2022 xuống còn 27.500 căn của năm 2023.

Trong khi đó do ngưỡng giá vẫn neo ở mức khá cao, sản phẩm mới tập trung ở phân khúc hạng sang cao cấp nên lượng hàng tồn kho của sản phẩm chung cư của TP HCM không thay đổi nhiều trong năm 2023 so với năm 2022".

Nghiên cứu của Savill tại thời điểm quý 4.2023 cho thấy, nguồn cung căn hộ sơ cấp đạt khoảng 12.000 căn, tỷ lệ hấp thụ tại thời điểm quý 4.2023 cho nguồn cung sơ cấp (là nguồn cung bán trực tiếp từ chủ đầu tư) đang đạt mức thấp, khoảng 26%. Trong khi đó, thị trường biệt thự và nhà liền kề nguồn cung rất hạn chế, đạt khoảng 700 căn và tỷ lệ hấp thụ vẫn đang đứng ở mức thấp.

Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu & Tư vấn, Savills Hà Nội nhận định nguyên nhân dẫn đến việc tồn kho là thị trường đang mất cân đối về nguồn cung: "Trên thị trường căn hộ để bán, đặc biệt là thị trường sơ cấp, nguồn cung căn hộ hạng B (trung cao cấp) đang chiếm tới 85%, trong khi đó nguồn cung căn hộ sơ cấp hạng C chỉ là 9% và hạng A là 6%.

Chúng ta thấy căn hộ hạng B đang chiếm tỷ trọng chính mà giá bình quân là trên 50 triệu đồng/m2, chủ yếu rơi vào phân khúc căn hộ hạng B. Dẫn tới câu chuyện nguồn cầu đối với sản phẩm vừa túi tiền thì rất lớn nhưng hiện nay không được đáp ứng bởi dòng sản phẩm căn hộ hạng C (là sản phẩm căn hộ tiêu chuẩn) hiện chỉ đạt đâu đó 9%"

Tồn kho bất động sản hiện nay có hai loại. Thứ nhất là sản phẩm hình thành trong tương lai, dự án đang được chủ đầu tư thực hiện thủ tục để triển khai dự án. Thứ hai là sản phẩm đã hiện hữu, đang trong quá trình hoàn thiện hoặc đã hoàn thiện nhưng chưa có người mua. Trong đó, điểm chung của lượng hàng tồn kho này là pháp lý của một lượng lớn sản phẩm đã cơ bản đi tới đích khoảng 70%, thậm chí có những dự án đạt tỷ lệ 80-90% và chỉ vướng ở một số khâu cuối cùng trong phê duyệt của các cấp chính quyền là có thể đưa ra thị trường.

Các doanh nghiệp bất động sản đang cố gắng đưa ra nhiều giải pháp xử lý nguồn hàng tồn kho thứ hai để có thể tạo dòng tiền cho doanh nghiệp. Tuy nhiên, giải bài toán bất động sản tồn kho hiện hữu là vấn đề khó.

Một trong những nguyên nhân chính của tồn kho được ông Nguyễn Chí Thanh –Phó Chủ tịch thường trực Hiệp hội môi giới bất động sản Việt Nam VARS chỉ ra là giá cả: "Thực ra nguyên nhân chính của tồn kho là cái giá, người dân đang thận trọng tìm kiếm cơ hội lựa chọn sản phẩm có giá phù hợp. Chứ bản thân nhu cầu của các dải sản phẩm đều rất tốt nhưng những người có khả năng chi trả mua ngay sản phẩm đó không nhiều do giá cao. Chính vì vậy mọi người đang có tâm lý chờ đợi giá được điều chỉnh phù hợp hơn với thu nhập người dân".

Tính đến cuối tháng 11/2023, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản đã được thông qua. Đầu tháng 1/2024, Luật Đất đai cũng được thông qua.

Do đó, theo bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu & Tư vấn, Savills Hà Nội, hiện tại các doanh nghiệp trên thị trường rất mong chờ Nghị định cũng như các văn bản hướng dẫn để thực hiện trong thời gian tới để tháo gỡ những khó khăn cho thị trường, trong đó có vấn đề tồn kho bất động sản: "Chúng tôi kỳ vọng các văn bản hướng dẫn hoặc nghị định này được ban hành trước thời điểm có hiệu lực là 1.1.2025. Như vậy lúc đó khi đã có sự hướng dẫn rõ ràng hơn, nguồn cung vốn bị hạn chế từ thời điểm trước do chờ đợi Luật đồng bộ hoá thì sẽ có thêm nguồn cung mới và từ đó chúng ta nhận thấy vấn đề mất cân đối cung cầu sẽ dần dần được giải quyết, sẽ có thêm nguồn cung mới ra thị trường. Và kỳ vọng nguồn cung phân khúc căn hộ hạng C sẽ có nhiều hơn".

Bên cạnh đó, bà Nguyễn Hoài An, Giám Đốc Cấp Cao, CBRE Hà Nội cho rằng từ phía các cơ quan quản lý nhà nước có thể giúp đẩy nhanh tiến độ cấp phép các dự án nhà ở (bao gồm cả dự án nhà ở thương mại và nhà ở xã hội) để đẩy mạnh nguồn cung tăng trưởng trở lại. Đồng thời đẩy nhanh tiến độ giải ngân vốn đầu tư phát triển hạ tầng để phát triển kết nối các khu vực trung tâm với khu vực lân cận cũng như giữa các tỉnh thành với các khu đô thị lớn.

Về phía doanh nghiệp, bà An cho rằng: "Với các chủ đầu tư bất động sản nên đưa ra những chính sách định vị sản phẩm phù hợp trên cơ sở nghiên cứu đánh giá đúng nhu cầu thị trường là 1 trong những yếu tố quan trọng để đưa ra những sản phẩm định vị phù hợp, mức giá phù hợp, với từng vị trí, và cũng đưa ra những chính sách bán hàng phù hợp kết hợp với chính sách thanh toán linh hoạt cũng như kết hợp hoạt động hợp tác liên quan đến gói hỗ trợ vay vốn với các ngân hàng cũng là những chính sách có thể hỗ trợ cho sản phẩm BĐS tiếp cận tới người mua tốt hơn và nhanh hơn"

Còn ở góc độ tiếp cận tín dụng, ông Nguyễn Chí Thanh –Phó Chủ tịch thường trực Hiệp hội môi giới bất động sản Việt Nam VARS nhận thấy một vấn đề đang bị lặp lại của quý 1/2023 là tiền trong ngân hàng lớn nhưng lại thận trọng cho việc giải ngân. Do đó ông kiến nghị: "Tôi nghĩ NHNN cần có điều tiết để tạo thuận lợi cho người mua nhà có thể tiếp cận tín dụng. Hiện nay bị hiện tượng giống năm ngoái là tiền thì có nhưng người muốn vay mua nhà cũng khó để đảm bảo đủ điều kiện theo yêu cầu của ngân hàng. Cũng như hiện nay mặc dù lãi suất huy động của người dân thấp nhưng lãi suất cho vay vẫn cao. Chính vì thế có lẽ việc điều tiết lãi suất cũng như điều kiện cho vay cần phải điều chỉnh theo hướng cho người dân dễ tiếp cận".

Hàng tồn kho vốn được xem là "của để dành" đối với các doanh nghiệp bất động sản. Tuy nhiên, "của để dành" này cũng có tiềm ẩn nguy cơ nợ xấu nếu đa phần hàng tồn kho là các dự án dang dở, pháp lý không hoàn thiện. Do đó, cùng với việc “mở đường” cho các vấn đề pháp lý của thị trường, bản thân các doanh nghiệp cần nhận thức rõ tồn kho bất động sản là "con dao hai lưỡi", để từ đó có những kế hoạch phát triển doanh nghiệp cũng như cơ cấu tài sản phù hợp./.