Thị trường kỳ vọng vào Luật kinh doanh bất động sản sửa đổi

Tin trong nước và thế giới

# Bộ KH&ĐT vừa ban hành Thông tư số 10/2023 quy định Bộ chỉ tiêu thống kê tăng trưởng xanh, phản ánh mức độ "xanh hoá" trong các ngành kinh tế, dự kiến sẽ áp dụng ngay từ ngày 15/12 tới đây. 

Đáng chú ý, doanh nghiệp nhỏ và vừa có thể sẽ tiếp tục được vay vốn với lãi suất chỉ từ 1,2-4,4%/năm từ Quỹ phát triển Doanh nghiệp nhỏ và vừa trực thuộc Bộ KH&ĐT, để tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh. 

# Ngân hàng Nhà nước vừa quyết định điều chỉnh mức tăng trưởng tăng thêm cho các tổ chức tín dụng theo các nguyên tắc và tiêu chí cụ thể.

Động thái này được đưa ra trong bối cảnh tăng trưởng tín dụng toàn hệ thống đến 22/11 mới đạt 8,21% và mức tăng trưởng không đồng đều tại các ngân hàng. 

# Đồng loạt đi xuống trong phiên 30/11, giá vàng SJC tại các doanh nghiệp trong nước hiện đang giao dịch quanh mức 73,6 triệu đồng. Chênh lệch giá mua-bán vẫn được các DN nới rộng lên mức từ 1,2-1,4 triệu đồng

Cũng trong hôm nay, ngân hàng Nhà nước niêm yết tỷ giá trung tâm là 23.891 VND/USD, tiếp tục giảm thêm 22 đồng so với phiên trước. 

# Trong khi đó, giá xăng-dầu điều chỉnh nhẹ từ chiều nay. Cụ thể, xăng E5RON92 tăng nhẹ 109 đồng, lên 21.800 đồng/lít.

Còn xăng RON95-III giảm 34 đồng, lên 22.990 đồng/lít; dầu điêzen cũng giảm 87 đồng, lên 20.200 đồng/lít. 

# Trong một nỗ lực giải quyết khủng hoảng bất động sản, Trung Quốc có thể cho phép các ngân hàng cung cấp những khoản vay không cần tài sản thế chấp đối với các nhà phát triển bất động sản đạt chuẩn. 

Trong khi đó, Hàn Quốc, Malaysia đang tăng cường các biện pháp để thu hút du khách nước ngoài. Hàn Quốc tăng gấp đôi mức hoàn thuế ngay lập tức, còn Malaysia mở rộng diện miễn thị thực nhập cảnh 30 ngày. 

# Theo Bloomberg, thế giới đang phải đối mặt với "cơn sóng thần nợ" - với việc lợi suất trái phiếu tăng đáng kể ở các nước phát triển, cùng với đó doanh số bán trái phiếu chính phủ có thể tăng thêm trong năm tới. 

Còn Reuters cho biết, hình thái chính của kinh tế thế giới năm 2024 nhiều khả năng vẫn thể hiện rõ ba đặc trưng lớn: Tăng trưởng chậm, nhạy cảm cao và thay đổi sâu sắc.

Thông tin chứng khoán

# VNIndex đóng cửa thấp nhất trong phiên, tại 1.094,1 điểm, giảm 8,7 điểm.

# Đa số nhóm ngành đều giảm điểm trong phiên hôm nay, bao gồm nhóm Ngân hàng, Bất động sản, Chứng khoán, Khí đốt, Sản xuất thực phẩm, Thép – Tôn mạ.

# Theo SSI Reseach, thanh khoản khớp lệnh sàn HOSE đạt 13,1 nghìn tỷ đồng, tăng 14% so với phiên trước. Khối ngoại tiếp tục bán ròng 374 tỷ đồng./.

Thị trường kỳ vọng vào Luật kinh doanh bất động sản sửa đổi

Luật kinh doanh bất động sản sửa đổi vừa được Quốc hội thông qua có nhiều điểm mới như mua nhà trên giấy đặt cọc tối đa 5%; quy định hình thức, phạm vi kinh doanh bất động sản của người Việt Nam định cư ở nước ngoài hay “siết” phân lô bán nền. Các chuyên gia đánh giá đây là tín hiệu tích cực cho thị trường.

Một trong những điểm mới đáng chú ý của Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) là chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh.

Ông Nguyễn Minh Tuấn – Tổng giám đốc AFA Group cho rằng quy định này sẽ giúp thị trường kinh doanh bất động sản đi vào thực chất hơn. Ông Tuấn lý giải: "Tôi nghĩ rằng là chúng ta sẽ nhìn thấy vấn đề ở đây đó là có sự sàng lọc và muốn làm rất rõ ràng trong việc là không sử dụng tiền của khách hàng để người ta hay gọi là trong thuật ngữ hoặc mượn đầu heo nấu cháo đấy. Tức là anh mượn tiền của khách hàng và chỉ cần một vốn đối ứng rất nhỏ đưa ra dự án có thể bán được dùng 30 % lại tiếp tục thế chấp để xây và vay tiếp".

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Quốc Anh – Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn nhận định, việc này sẽ giúp những dự án hình thành trong tương lai chất lượng hơn và đảm bảo quyền lợi cho người mua nhà. Đồng thời cũng đặt ra thách thức với các chủ đầu tư trong việc huy động dòng tiền để xây dựng các dự án: "Quy định này đang nghiêng về người tiêu dùng thì tôi nghĩ đây là điều rất chính xác. Tại vì suy cho cùng có xây dựng hoặc hình thức nào đi nữa thì vẫn phải hướng về người tiêu dùng. Còn đối với chủ đầu tư tôi nghĩ rằng bên cạnh việc này đưa cho họ những quy định thì chúng ta cần có những biện pháp hỗ trợ, đặc biệt là thủ tục để đảm bảo việc như xin giấy phép cũng như thủ tục vay để làm sao nó tiến hành thuận lợi. Chúng ta có thể để vừa đảm nguồn cung bền vững còn nguồn cầu thì thấy đấy là môi trường an toàn để đầu tư".

Còn về khu vực được phân lô, bán nền, Điều 31 Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở thuộc khu vực phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, II, III, và thuộc trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tư dự án xây dựng nhà ở theo quy định của Luật Đất đai.

Đối với các khu vực còn lại, UBND cấp tỉnh căn cứ điều kiện của địa phương để xác định các khu vực chủ đầu tư dự án được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật cho cá nhân tự xây dựng nhà ở.

Ông Phan Lê Thành Long – Chủ tịch sáng lập Cộng đồng Cố vấn tài chính Việt Nam cho rằng, quy định này là chặt chẽ hơn so với quy định hiện hành: "Trước đây chúng ta thấy rằng các quy định yêu cầu đến các khu đô thị cấp 1 cấp 2. Bây giờ thì Luật quy định rằng là thậm chí đến đô thị cấp 3 thì cũng không được phân lô bán nền. Tức là chúng ta sẽ không khai thác tài nguyên thô nếu coi đất đai là tài nguyên và chúng ta phải phát triển những giá trị gia tăng. Tức là chúng ta sẽ phải xây nhà lên. Như thế thì Luật kinh doanh bất động sản có đúng nghĩa là kinh doanh bất động sản chứ không phải là khai thác tài nguyên đất và tài nguyên thô".

Một điểm mới được cho là “nới lỏng” hơn và tạo điều kiện cho thị trường đa dạng hơn của Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), là quy định, người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam (còn giữ quốc tịch Việt Nam) có quyền kinh doanh bất động sản, được mua, thuê, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng như công dân Việt Nam ở trong nước.

Phân tích thị trường trong giai đoạn trầm lắng thời gian qua, ông Nguyễn Quốc Anh – Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho rằng hiện tại thị trường chỉ có nguồn cầu đến từ nhu cầu trong nước. Do đó, việc mở rộng đối tượng như Luật quy định sẽ vừa tạo thêm cung và cầu: "Đấy là việc tốt, Thứ nhất là đối với những người kinh doanh bất động sản thì sẽ có được nguồn vốn. Thứ hai nữa là giả sử họ ở nước ngoài làm môi giới và nếu vào thị trường và đưa thêm những cách thức giao dịch phù hợp hơn, tốt hơn chuyên nghiệp hơn. Đấy cũng là cái tác động tốt đến thị trường trong nước. Cuối cùng nữa, nó sẽ giúp cho thị trường có một luồng gió mới để có thể giúp cho thị trường vượt qua giai đoạn này nhanh hơn so với giai đoạn trước".  

Bên cạnh đó, việc doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải giao dịch qua ngân hàng, doanh nghiệp phải công khai thông tin dự án bất động sản cũng giúp thị trường minh bạch hoá hơn khi Luật được áp dụng thực tiễn từ ngày 1/1/2025.

Chúng ta không chờ đợi sửa đổi Luật để thị trường nóng lên và đầu cơ ào ạt mà thay vào đó là mong muốn một thị trường phát triển lành mạnh bền vững, đảm bảo được quyền lợi cho các bên tham gia.