Thị trường bất động sản nửa đầu năm 2026: Giảm giao dịch, ít đầu cơ, tăng minh bạch

Đây là kết quả trực tiếp từ những chính sách pháp lý mới kết hợp với áp lực tài chính vĩ mô, thị trường bước vào giai đoạn quá độ khác hoàn toàn so với trước đây.

Thị trường bước vào giai đoạn thanh lọc

Trong vòng nửa năm trở lại đây, anh Nguyễn Văn Thịnh, một nhà đầu tư bất động sản chuyên nghiệp, ở Thanh Liệt, TP. Hà Nội, không thực hiện bất kì giao dịch mua bán nào. Lý do là vì các ngân hàng nâng lãi suất thả nổi sau ưu đãi lên mức 12 đến 14%/năm đối với các khoản vay rủi ro cao. Chưa kể đến việc thanh khoản chung của thị trường giảm sút, chi phí lãi vay không đủ bù vào tiền gốc:

“Trong thời điểm này nếu mà đầu tư ào ạt thì rủi ro về phía người đầu tư vì đầu tư phải vay vốn ngân hàng nhiều thì rất khó khăn trong việc trả lãi vì giá cao như này người mua cũng hạn chế đi còn việc mua ồ ạt như thế rất dễ kéo theo hiện tượng bong bóng bất động sản”.

Khi nhà đầu cơ rút lui, thị trường mất đi một lượng giao dịch không nhỏ, vào khoảng gần 70% so với thời gian trước đây nhưng lại trở nên lành mạnh hơn. Lý do đầu tiên, luật mới triệt tiêu thu hẹp đất diễn của người kinh doanh bất động sản vùng ven. Trước đây, sản phẩm yêu thích của dân đầu cơ chủ yếu mua những mảnh đất lớn ở vùng ven, các tỉnh lẻ, sau đó tách thửa, phân lô rồi thổi giá, tạo sóng.

Tuy nhiên, hành lang pháp lý mới, đặc biệt là Luật Kinh doanh Bất động sản và Luật Đất đai, siết rất chặt hoạt động mua đi, bán lại trong thời gian ngắn gián tiếp hạn chế hoạt động lướt sóng.

TS. Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính, tiền tệ quốc gia, nhận định: “Chúng ta nên nhớ rằng là Ngân hàng nhà nước cũng đang tiếp tục là định hướng dòng vốn trong đó có tín dụng vào thị trường bất động sản lành mạnh hơn, nhiều hơn cho phân khúc nhà ở, nhiều hơn cho nhu cầu ở thực. Điều này cũng phù hợp với chỉ đạo của Chính phủ, thứ hai nó cũng đảm bảo bền vững hơn cho cả thị trường tài chính ngân hàng”.

Quyết định cấm phân lô bán nền tại các đô thị loại I, II, III thu hẹp đáng kể phạm vi hoạt động của các "đầu nậu" cũng như đội ngũ gom đất tỉnh. Ví dụ, muốn phân lô, dự án phải lập quy hoạch 1/500, đầu tư hạ tầng đồng bộ rồi mới được nghiệm thu kéo theo chi phí, thời gian quay vòng tăng lên gấp nhiều lần. Từ đó, dẫn đến việc lướt sóng nhanh trong vài tuần hay vài tháng trở thành điều bất khả thi đối với dân đầu cơ.

GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường trước đây cho rằng, không phân lô bán nền đồng nghĩa với việc thị trường trở nên lành mạnh hơn: “Cấm hoàn toàn là điều hợp lý tôi cho rằng thế thì đặt vấn đề ra chia lô bán nền tôi cho rằng điều đó tạo ra được hiệu quả đầu tư cho thị trường bất động sản rất tốt và nó làm cho thị trường bất động sản lành mạnh”.

Định hình một thị trường minh bạch

Việc bỏ khung giá đất cũ và ban hành bảng giá đất mới sát giá thực tế khiến chi phí đền bù, tiền sử dụng đất đầu vào của các dự án tăng mạnh. Ngoài ra, cơ quan thuế cũng giám sát rất kỹ giá trị khai báo trên hợp đồng mua bán. Chi phí thuế thu nhập cá nhân hay lệ phí trước bạ tính trên giá trị thực tế cũng cao hơn rất nhiều so với trước đây khiến cho lợi nhuận giảm sút.

Dân lướt sóng chuyên nghiệp phần lớn sử dụng đòn bẩy tài chính chỉ còn cách rút lui, cắt lãi, thậm chí cắt lỗ, đặc biệt đối với đất nền vùng ven, khả năng thanh khoản thấp.

TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, cho biết: “Thuế bất động sản hay thuế tài sản được ban hành để điều tiết thị trường và bộ luật này hạn chế, ngăn chặn các hành vi có tác động tiêu cực, không tốt đến thị trường bất động sản như là lợi dụng tình huống khan hiếm đẩy giá, thổi giá, đầu cơ tích trữ lũng đoạn thị trường thì những hành động này nhà nước có thể điều tiết bằng công cụ thuế”.

Hành lang pháp lý mới đưa ra những quy định bảo vệ người mua triệt để, đồng thời hạn chế cơ hội bán lúa non của chủ đầu tư cũng như môi giới. Quy định chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán nhà ở hình thành trong tương lai khi dự án đủ điều kiện hạn chế thêm một lần nữa cơ hội tạo bong bóng.

Ngoài ra, chủ đầu tư cũng không được ủy quyền cho các sàn giao dịch ký hợp đồng đặt cọc hoặc giữ chỗ theo kiểu mập mờ như trước đây tạo điều kiện cho người mua kéo theo giá nhà ở giảm hoặc không tăng nóng. Khi không còn dòng tiền đánh võng tạo sóng ảo, giá bất động sản được đưa về đúng quỹ đạo dựa trên quy luật cung cầu thực tế.

Thị trường nửa đầu năm có thể ít giao dịch hơn, nhưng đó là những giao dịch chất lượng, an toàn, phản ánh đúng sức khỏe của nền kinh tế./.