Khung giá đất mới: Những tác động đến thị trường bất động sản

Đến cuối tuần vừa rồi, phiên đấu giá đất ở Thiệu Hóa, tỉnh Thanh Hóa cũng rất được quan tâm vì giá trúng cao gấp từ 2 đến 3 lần giá đất xung quanh. Xâu chuỗi hai sự việc này lại với nhau có thể thấy nhiều vấn đề đằng sau đó…

Khi mà lợi ích của người dân phần nào được bảo đảm, nhất là trong các trường hợp đền bù giải phóng mặt bằng. Tuy nhiên, do khung giá đất tăng lên từ 2 đến 6 lần khung giá cũ, nhiều mặt của đời sống kinh tế, xã hội chắc chắn bị ảnh hưởng.

Giá đất “sát thị trường” nhưng chưa theo quy luật thị trường

Đầu tiên, việc một hộ dân được đền bù số tiền 400 tỷ đồng cho một căn nhà mặt tiền hướng ra Hồ Hoàn Kiếm diện tích 400m2, cho thấy giá đất nhà nước đền bù cho người dân rất sát với giá thị trường. Quay lại với phương pháp tính giá đất mới, một trong những căn cứ xác định là giá trị mỗi m2 đất giao dịch thực tế được ghi nhận trong vòng thời gian ít nhất là một năm.

Như vậy, giá đất 1 tỷ đồng một m2 ở khu vực trung tâm của thủ đô Hà Nội, vô hình trung, đã được công nhận cũng như được lấy làm căn cứ xác định khung giá đất về sau này đối với các vùng tương tự về mặt địa lý.

Một người dân trong diện đền bù, giải phóng mặt bằng khu vực phố Lý Thái Tổ, phường Hoàn Kiếm, TP. Hà Nội cho biết: “Mỗi nhà nó có tiêu chuẩn đền bù khác nhau, lớn nhỏ là do diện tích như tôi nói chung là rất hài lòng”.

Vấn đề nảy sinh từ khái niệm áp dụng giá đất sát với thị trường chứ không phải theo nguyên tắc thị trường. Tức là khung gia đất mới sử dụng phương pháp định giá căn cứ vào giá trị giao dịch khu vực lân cận một cách tương đối. Điều này gián tiếp dẫn đến câu chuyện khung giá đất các tỉnh, thành phố ban hành năm sau chắc chắn cao hơn năm trước, giá nhà cửa theo đó càng ngày tăng lên, cơ hội sở hữu bất động sản của người dân càng ngày càng nhỏ đi.

Vì, thực tế thị trường cho thấy, chưa bao giờ thu nhập của đa số người dân bắt kịp với tốc độ nhà đất tăng giá, kể cả với tầng lớp trung lưu. Theo ông Nguyễn Chí Thanh – Phó Chủ tịch thường trực Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, quy định hiện nay được ngầm hiểu rằng khung giá đất năm sau ít nhất cũng bằng hoặc cao hơn năm trước.

“Nếu chúng ta xác định thị trường thì phải có lên có xuống, nhưng trong việc định giá đất của chúng ta có một quy định bất thành văn là cái sau cao hơn cái trước hoặc ít nhất cũng bằng như vậy chúng ta cũng chưa thực sự tiếp cận thị trường”.

Đòn bẩy hay lực cản của thị trường bất động sản?

Có hai mặt của một vấn đề xung quanh sự việc thu hút sự quan tâm của dư luận những ngày qua liên quan đến số tiền đền bù 1 tỷ đồng 1m2. Thứ nhất, quyền lợi của người dân được đảm bảo nhưng sự “đảm bảo” này, cũng theo ông Thanh, chủ yếu cho người dân sinh sống ở khu vực trung tâm phố cổ. Thứ hai, với những khu vực mới phát triển, việc định giá đất chưa có căn cứ, nhà nước cần xem xét, cân nhắc, tránh tình trạng thổi giá nhằm mục đích bơm thổi thị trường kiếm lời: 

“Nếu như chúng ta không xác định trúng và đúng đối tượng thì sẽ bị tình trạng người dân phố cổ giao dịch rõ ràng rồi nhưng còn các khu đô thị mới chưa phát triển gì cả mà chúng ta áp dụng với mức giá cứ tăng thì sẽ ảnh hưởng đến thu hút đầu tư và sản xuất kinh doanh".

Tiếp tục xâu chuỗi lại sự việc theo lời ông Thanh, rõ ràng những phiên đấu giá đất phi logic, phi thị trường gần đây ở các quận, huyện sau này là phường, xã ven đô đều hướng đến một mặt bằng giá nhà đất cao ngất ngưởng. Ví dụ như câu chuyện của một nhà đầu cơ bất động sản chuyên nghiệp thuộc quận Hà Đông cũ, TP. Hà Nội, một lô đất ở đây rao giá 130 triệu/m2 không ai mua nhưng lô đất ngay bên cạnh đấu giá lên mức 146 triệu đồng/m2.

Giá trúng đấu giá được nhà nước công nhận, được sử dụng làm một trong những cơ sở quan trọng xác định khung giá đất mới của một địa phương cụ thể, đơn cử như phiên đấu giá đất ở Thiệu Hóa, tỉnh Thanh Hóa diễn ra cuối tuần qua, tăng hơn gấp 3 lần so với giá thị trường. Nếu tính giá đất chiếm 30% giá trị của giá nhà thấp tầng, hơn 10% giá nhà cao tầng, việc giá các phân khúc bất động sản tiếp tục tăng cao nữa, cao mãi chắc chắn xảy ra.

Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu Xây dựng Việt Nam, cho biết: “Trong cơ cấu giá thành của bất động sản thì yếu tố giá đất là cấu phần quan trọng nhất. Ví dụ đối với các chủ đầu tư bất động sản, các loại nhà thấp tầng cơ cấu giá đất chiếm 25 đến 30%. Thế còn đối với nhà chung cư giá đất chiếm từ 12 đến 16% tùy vào chiều cao. Như vậy nếu giá đất tăng gấp đôi gấp ba, có những chỗ tăng gấp bốn gấp năm thì giá đất tác động đến giá nhà. Do vậy nếu muốn người dân tiếp cận được giá nhà thì nhà nước cần quản lý được giá đất”.

Trên thực tế, khung giá đất hay là bảng giá đất do địa phương ban hành tác động sâu rộng đến thị trường bất động sản, ảnh hưởng đến giá nhà ở, chi phí phát triển dự án, nguồn thu ngân sách nhà nước, và tâm lý của các bên tham gia thị trường. Khi bảng giá đất chính thức được áp dụng, các khoản nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai cũng tăng theo, bao gồm tiền sử dụng đất, thuế, cũng như chi phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

Điều này đòi hỏi sự can thiệp từ phía cơ quan quản lý làm sao đảm bảo hài hòa lợi ích giữa người dân, doanh nghiệp với mục tiêu phát triển kinh tế, đảm bảo an sinh xã hội.