Hai dự thảo Luật nhà ở và Luật kinh doanh BĐS sửa đổi còn điểm nghẽn nào cần tháo gỡ? (Phần 1)

 Thông tin trong nước và quốc tế

# Bộ trưởng Bộ Công Thương Nguyễn Hồng Diên cho biết, Bộ sẽ sớm hoàn thiện dự thảo sửa đổi luật quản lý, sử dụng vốn Nhà nước đầu tư vào sản xuất, kinh doanh tại DN để trình Quốc hội ban hành. 

# Ngân hàng Nhà nước chỉ đạo các nhà băng không được để xảy ra tình trạng nhân viên tư vấn bảo hiểm, trái phiếu sai sự thật nhằm đạt chỉ tiêu kinh doanh.

# Theo số liệu từ Tổng cục Hải quan, TP HCM, Bắc Ninh và Thái Nguyên là 3 tỉnh, thành phố có tổng kim ngạch xuất khẩu lớn nhất từ đầu năm. 

# Trong khi đó, hiện Việt Nam đã xuất siêu với 54 thị trường, tỷ lệ xuất siêu lên tới 6,9% - ngược chiều so với cùng kỳ năm trước.

# Nhiều chuyên gia dự báo tăng trưởng tín dụng ngân hàng năm nay sẽ còn tiếp tục gặp khó. Dẫn chứng là theo báo cáo mới đây của VNDirect, tăng trưởng cho vay sẽ chậm lại, khoảng 12%, do thị trường BĐS kém khả quan, XK giảm tốc và lãi suất cao.

Bên cạnh đó, lạm phát dự kiến cũng là một rào cản và cuối cùng là do thanh khoản hạn hẹp. 

# Năm 2023-2024 có thể là giai đoạn bùng nổ mua bán sáp nhập (M&A) do nhiều chủ đầu tư khát vốn, cần bán tài sản để vượt khó.

# Còn theo Savills, thị trường BĐS công nghiệp VN còn nhiều dư địa để phát triển thêm các dự án như trung tâm dữ liệu, kho lạnh và logistics. 

# Các cơ quan quản lý ở châu Á vừa tuyên bố hệ thống ngân hàng khu vực vẫn mạnh mẽ và ổn định sau khi Ngân hàng lớn nhất Thụy Sĩ mua lại Credit Suisse. 

# Đồng thời, theo Nikkei Asia, thời gian tới, tác động gây ra bởi vụ phá sản của Silicon Valley Bank tới các ngân hàng Nhật Bản sẽ nhiều hơn so với Trung Quốc. 

# Ngân hàng Goldman Sachs vừa giảm dự báo về tăng trưởng Mỹ trong khi nâng đánh giá về Trung Quốc trong báo cáo mới nhất.

Cụ thể, tăng trưởng kinh tế Mỹ giảm 0,3 điểm phần trăm xuống còn 1,2% cho năm 2023; còn với Trung Quốc tăng từ 5,5% lên 6%.

# Bên cạnh những điểm đột phá trong vấn đề nhà ở và kinh doanh bất động sản, nhiều chuyên gia cho rằng hai dự thảo Luật nhà ở (sửa đổi) và Luật kinh doanh bất động sản (sửa đổi) còn nhiều vấn đề cần bàn luận trước khi trình Quốc hội cho ý kiến lần 2 vào kỳ họp thứ 5 diễn ra vào tháng 5 tới.

Một điểm mới trong dự thảo Luật nhà ở (Sửa đổi) vừa được Bộ xây dựng trình UBTV Quốc hội là bỏ quy định sở hữu vĩnh viễn đối với nhà chung cư, thay vào đó, sở hữu chung cư sẽ chuyển sang "có thời hạn".

Tuy nhiên, Chủ nhiệm UB kinh tế của Quốc hội Vũ Hồng Thanh cho rằng, rất nhiều địa phương đang gặp vướng mắc khi không đạt được sự đồng thuận để cải tạo chung cư cũ. Do đó, dự thảo luật cần tìm ra nút thắt chính để tháo gỡ khó khăn trong việc phá dỡ xây dựng lại nhà chung cư:

"Dự thảo đã xác định rõ các trường hợp nhà nước sẽ tiến hành đầu tư cải tạo nhà chung cư không phụ thuộc vào sự đồng thuận của chủ sở hữu. Tôi thấy rất cần thiết. Tuy nhiên, phải rà soát lại bản chất việc các chung cư cũ ở các địa phương không phá dỡ được, không cải tạo được là gì? Có phải do trước đây luật nhà ở cũ tách quyền sở hữu và sử dụng không, vấn đề này cần làm rõ thì chúng ta mới xử lý được chính sách này". 

Theo nhiều chuyên gia, lấy thời hạn của công trình xây dựng nhà ở cụ thể làm cơ sở để xác lập quyền và chấm dứt quyền sở hữu nhà ở của tổ chức, cá nhân là chưa phù hợp.

Quan điểm của TS.Nguyễn Hữu Cường, Chủ tịch CLB BĐS Hà Nội: "Cần phải làm rõ vì có nhiều ý kiến trái chiều. Đứng ở góc độ vì luật pháp phục vụ nhân sinh hay vì lợi ích cá nhân hay lợi ích xã hội để chúng ta có góc nhìn cụ thể hơn nữa. Từ đó người dân, người phát triển Nhà ở xã hội (NƠXH) và đặc biệt là người làm chính sách sẽ điều chỉnh hài hoà lợi ích quyền sở hữu kép giữa sở hữu đất đai toàn dân và sở hữu tư nhân về tài sản, chung cư".

Bên cạnh những băn khoăn về việc sở hữu có thời hạn nhà chung cư thì ban soạn thảo dự án luật cũng đã có tư duy đổi mới rất đáng ghi nhận. Đó là sau những góp ý, cơ quan soạn thảo đã bỏ quy định “cứng” về bố trí quỹ đất 20% trong dự án khu đô thị, giao quyền và nghĩa vụ cho địa phương trong việc dành đất phát triển NƠXH.

Nhưng cũng cần lưu ý nguyên tắc chỉ thay đổi phương thức thực hiện. Về vấn đề này, ông Trần Quốc Dũng, Phó TGĐ Tập đoàn Hưng Thịnh đề xuất cho phép chủ đầu tư được nộp “tín chỉ” đầu tư NƠXH: "Chủ đầu tư (CĐT) đã thực hiện một dự NƠXH nào đó thì sẽ được cấp các tín chỉ cho chủ đầu tư. Nó sẽ thúc đẩy các nhà đầu tư tham gia đầu tư nhà ở xã hội, bởi các tín chỉ đó là tín chỉ quyền, có thể giao dịch trên thị trường giữa các CĐT với nhau".

Dự thảo luật cũng quy định xây dựng nhà ở xã hội là trách nhiệm của các địa phương. Theo ông Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội BĐS VN, các tỉnh, thành phố đều có các kế hoạch phát triển nhà ở từng giai đoạn. Thế mà trong các kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương hiện chưa đề cập rõ về phân khúc NƠXH: "Nên định danh khu vực cụ thể, vị trí cụ thể để phát triển NƠXH. Đây là một trong những nguyên nhân gây ra lệch pha như thời gian qua giữa phân khúc giữa nhà ở thương mại và NƠXH".

Qua nghiên cứu, rà soát, Thường trực Ủy ban Pháp luật nhận thấy, dự thảo luật còn có một số quy định xung đột, chưa thống nhất với các luật hiện hành và các dự thảo luật đã và chuẩn bị trình Quốc hội. Chẳng hạn việc Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) và Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đề xuất áp dụng phương thức giao đất không thu tiền sử dụng đất để xây dựng nhà ở xã hội sẽ gây ra nhiều bất cập…

Ông Nguyễn Phú Quý, TGĐ CTCP Địa ốc Xanh Sài Gòn Thuận Phước nêu ý kiến: "Tại Điều 42 của Luật Đất đai hiện hành thì tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất không có quyền sửa đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp và không được bồi thường về đất khi NN thu hồi đất. Điều này có sự vênh giữa Luật Đất đai và Luật Nhà ở. Tôi kiến nghị NN giao đất có thu tiền sử dụng đất nhưng được miễn tiền sử dụng đất như hiện nay".

Cùng với dự thảo Luật nhà ở sửa đổi, dự thảo Luật kinh doanh BĐS sửa đổi cũng nhận được nhiều sự quan tâm, đặc biệt là những quy định về kinh doanh bất động sản, liệu có thực sự giúp các chủ thể làm tốt hơn vai trò trong lĩnh vực này? Nội dung này sẽ được chúng tôi đề cập trong bài viết tiếp theo. 

Thông tin thị trường chứng khoán

# Chỉ số đại diện VNIndex mở cửa với sắc xanh và liên tục nới rộng biên độ đến hết phiên. VNIndex đóng cửa lên ngưỡng 1.040,54 điểm, tăng 8,11 điểm, tương đương 0,79%.

# Sắc xanh vẫn chiếm ưu thế hơn với 203 mã tăng giá trên sàn HOSE. Trong đó, một vài cái tên nổi bật như VCB, VHM, VPB, BID…là yếu tố chính giúp chỉ số VN30 tăng 0,78%.

# Theo SSI Reseach, thanh khoản đạt xấp xỉ phiên liền trước với hơn 7 nghìn tỷ đồng được giao dịch qua kênh khớp lệnh. Đồng thời, NĐTNN cũng mua ròng với giá trị 175 tỷ đồng./.