Giá đất TP.HCM dự kiến điều chỉnh lớn, Cần Giờ tăng 10–20%

Sở Nông nghiệp và Môi trường TP.HCM vừa dự thảo tờ trình về xây dựng bảng giá đất lần đầu, dự kiến áp dụng từ 1/1/2026.

Theo Sở, quá trình xây dựng bảng giá mới cần đáp ứng yêu cầu của Luật Đất đai 2024 và tình hình thực tiễn sau khi TP.HCM được mở rộng địa giới hành chính, gồm 3 khu vực trước sáp nhập: TP.HCM, Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu.

Khu vực 1 – TP.HCM trước sáp nhập: Giá đất đang áp dụng theo Quyết định 79/2024, đã được điều chỉnh theo Luật Đất đai 2024 và phần nào phản ánh giá thực tế tại địa phương. Đây là cơ sở để hỗ trợ mục tiêu tăng trưởng kinh tế, đồng thời giảm tác động tới người sử dụng đất.

Khu vực 2 – Bình Dương: Bảng giá áp dụng theo Quyết định 63/2024 đã cập nhật một số tuyến đường trong các khu dân cư mới, tiệm cận thị trường hơn. Tuy nhiên, phần lớn tuyến vẫn còn khoảng cách lớn so với giá giao dịch thực, gây khó cho ngân sách và công tác bồi thường giải phóng mặt bằng.

Khu vực 3 – Bà Rịa – Vũng Tàu: Các bảng giá tại Quyết định 26/2024 và 65/2025 có điều chỉnh theo hệ số nhưng chưa đồng đều giữa các xã. Việc cập nhật thêm dữ liệu thị trường là cần thiết để đảm bảo tính cân bằng.

Tình trạng chênh lệch lớn giữa bảng giá đất và giá thị trường nhiều năm qua đã dẫn đến thất thu ngân sách, thiếu công bằng khi bồi thường – tái định cư, kéo dài thời gian thực hiện dự án. Do đó, việc xây dựng bảng giá đất theo nguyên tắc thị trường là yêu cầu cấp thiết.

Khoản 3 Điều 159 Luật Đất đai 2024 quy định UBND cấp tỉnh phải xây dựng và trình HĐND thông qua bảng giá đất lần đầu để công bố và áp dụng từ 1/1/2026. Vì thế, TP.HCM cần sớm lập bảng giá mới để đảm bảo quản lý đất đai theo đúng quy định, hài hòa lợi ích giữa Nhà nước và người dân.

Luật Đất đai 2024 cũng mở rộng phạm vi áp dụng bảng giá đất lên 12 trường hợp, gồm xác định tiền thuê đất hằng năm, giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất, giá đất tái định cư… Những nội dung này ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống dân cư và môi trường đầu tư. Chẳng hạn, dùng bảng giá để xác định giá đất tái định cư giúp người dân biết trước giá trị suất tái định cư, tăng minh bạch và rút ngắn thời gian thực hiện. Trong đấu giá đất, việc sử dụng bảng giá làm giá khởi điểm cũng giúp quy trình đơn giản, đảm bảo công bằng và thúc đẩy giải ngân đầu tư công.

Sau sáp nhập, việc xây dựng bảng giá đất thống nhất cho toàn TP là cần thiết bởi mỗi địa phương cũ đang áp dụng bảng giá riêng chỉ có hiệu lực đến 31/12/2025. Bảng giá mới sẽ giải quyết những bất cập còn tồn tại và tạo sự đồng bộ trong quản lý đất đai.

Theo dự thảo hiện nay, mức giá cao nhất tại TP.HCM vẫn giữ nguyên 687 triệu đồng/m² tại ba trục trung tâm: Nguyễn Huệ, Lê Lợi và Đồng Khởi. Nhiều tuyến lớn cũng giữ nguyên, như Cao Thắng (262 triệu đồng/m²), Nguyễn Đình Chiểu, Nguyễn Thị Minh Khai và Võ Văn Tần (267 triệu đồng/m²).

Một số tuyến trung tâm dự kiến điều chỉnh tăng:

Khu vực phường Sài Gòn: Cao Bá Quát, Chu Mạnh Trinh, Đinh Thiên Hoàng tăng 32–36%.

Phường Bến Thành: Đặng Trần Côn, Lương Hữu Khánh, Đề Thám, Phạm Ngũ Lão tăng 19–27%.

Phường Tân Định: Huỳnh Khương Ninh, Hoàng Sa, Trần Khánh Dư, Trần Khắc Chân, Trần Nhật Duật tăng 30–40%.Trong khi đó, giá đất ở các xã vùng ven như Bình Chánh, Bình Hưng, Hóc Môn, Nhà Bè hầu như không thay đổi.

Huyện Cần Giờ cũ là nơi có điều chỉnh mạnh nhất, tăng 10–20% trên nhiều tuyến. Đoạn Cầu Đò Đồng Hòa – Duyên Hải tăng từ 6,9 lên 8,3 triệu đồng/m² (20,3%); Bến Đò Đồng Tranh – Duyên Hải tăng 20,7%. Các tuyến trọng yếu kết nối khu dân cư – cảng như Duyên Hải – Tắc Xuất hay Tắc Xuất – Giồng Cháy tăng hơn 20%. Tuyến Rừng Sác đoạn Phà Bình Khánh tăng 11,7%; Tam Thôn Hiệp – Rừng Sác tăng 19%.