Định giá đất sát giá thị trường, cơ hội cho người dân và doanh nghiệp

Luật Đất đai 2024 được kỳ vọng sẽ cải thiện hiệu quả giao đất, sử dụng đất và tăng thu ngân sách Nhà nước, là cơ sở căn bản phát triển thị trường BĐS lành mạnh, bền vững hơn. 

Với việc đề cao nguyên tắc thị trường, Luật Đất đai 2024 mang đến những thay đổi đáng kể về nguyên tắc xác định giá đất. Luật Đất đai trước đây quy định việc định giá đất theo nguyên tắc mục đích và thời hạn sử dụng đất, đồng thời “phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường” thu thập từ giá trúng đấu giá và từ việc sử dụng đất. Luật Đất đai 2024 tập trung cao vào các nguyên tắc thị trường.

Điều này có nghĩa là giá đất được xác định sẽ phản ánh đúng giá trị của đất đai, thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội. Luật sư Trương Anh Tuấn, Giám đốc Công ty Luật Trường Sơn, phân tích:  "Việc đưa giá sát thị trường thì là mục tiêu, quy luật kinh tế. Để khi mà liên quan tới đất, nhà trở thành 1 thành phần cơ bản quan trọng cho phát triển kinh tế, thì giá sát thị trường để phản ánh đúng giá trị thực. Nhưng tôi cho rằng, còn những bất cập cần phải có cách tính sát hơn để đất đai trở thành nguồn lực phát triển kinh tế xã hội, nhưng không gây bất lợi hay cản trở việc phát triển kinh tế - xã hội."

Bên cạnh đó, Luật Đất đai 2024 đã loại bỏ khung giá đất, giải quyết các mâu thuẫn giữa giá khung và giá thị trường thực tế. Quy định loại bỏ khung giá đất và yêu cầu bảng giá đất được cập nhật hàng năm, nhằm đảm bảo bảng giá đất phản ánh chính xác giá trị thị trường hiện tại của đất. Mặt khác, luật cũng quy định xây dựng bảng giá đất đến từng thửa đất đối với khu vực nào có bản đồ địa chính số và cơ sở dữ liệu giá đất chi tiết. Bảng giá đất sẽ được sử dụng để ước tính các nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất cho cá nhân, hộ gia đình và giá khởi điểm đấu giá.

Bảng giá đất với kỳ vọng phản ánh đúng giá trị thị trường đất đai, sẽ được sử dụng làm căn cứ tính thuế thu nhập chuyển quyền sử dụng đất, khác với trước đây sử dụng giá được kê khai trên hợp đồng chuyển nhượng. Bà Nguyễn Thị Hồng Vân – Phó Giám đốc Bộ phận Tư vấn Định giá, Savills Hà Nội nhận định

"Điểm thay đổi quan trọng nhất và có ảnh hưởng đến thị trường trong thời gian tới là việc bỏ quy định về khung giá đất và để cho các địa phương tự xác định giá đất theo thị trường và cập nhật hàng năm thay vì 5 năm như luật cũ."

Cùng với thay đổi về nguyên tắc xác định giá đất thì Luật Đất đai 2024 quy định rõ chỉ được thu hồi đất sau khi bàn giao nhà ở tái định cư sẽ giúp khơi thông quá trình đền bù giải phóng mặt bằng của các chủ đầu tư, bà Nguyễn Thị Hồng Vân cho biết thêm:

"Ngoài ra luật cũng quy định rõ chỉ được thu hồi đất sau khi bàn giao nhà ở tái định cư. Quy định này sẽ giúp khơi thông quá trình đền bù giải phóng mặt bằng, giúp việc triển khai các dự án được nhanh chóng. Tuy nhiên khi giá đền bù tiệm cận giá thị trường kèm với các hỗ trợ đền bù được đưa ra chặt chẽ sẽ khiến chi phí đầu vào của dự án tăng lên dẫn đến giá thành của bất động sản tăng."

Điểm mới đáng chú ý tiếp theo là Luật Đất đai 2024 mở rộng quyền quyết định giá đất cụ thể. Trước đây, UBND cấp tỉnh là cơ quan có thẩm quyển. Theo luật mới, thẩm quyền này được phân bổ cho cấp tỉnh và cấp huyện, tùy từng trường hợp cụ thể đáp ứng điều kiện. Việc phân quyền cho cấp huyện được kỳ vọng đây là nơi sẽ nắm rõ điều kiện và nhu cầu địa phương, từ đó có đánh giá chính xác và kịp thời về giá đất.

Việc mở rộng này cho phép quyết định và phản ứng kịp thời hơn, tiết kiệm thời gian và chi phí cho người dân và doanh nghiệp. PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến, Phó Chủ tịch Hội đồng Trường Đại học Luật Hà Nội, phân tích: 

"Luật mới đã có nhiều sửa đổi bổ sung quan trọng. Ví dụ mở rộng cơ hội tiếp cận đất đai của các chủ đầu tư. Giảm đầu mối trung gian, giảm chi phí cho các chủ đầu tư, khai thông nguồn vốn cho thị trường BĐS. Đây là tín hiệu tích cực thị trường hiện nay cũng như người đầu tư và người dân, sẽ góp phần tháo gỡ khó khăn, thúc đẩy thị trường BĐS phát triển lành mạnh, vận hành thông suốt."

Trong tương lai, khi hoàn thiện cơ sở dữ liệu về giá đất, các thông tin mua bán chuyển nhượng sẽ được công khai. Lúc này, người mua và người bán có thể truy cập để tìm hiểu thông tin giao dịch. Từ đó có nhận thức rõ ràng, giúp tăng cường tính minh bạch cho thị trường BĐS, tránh tình trạng thổi giá, gây bất ổn cho thị trường. Để xác định được giá trị thực của đất đai, mang lại sự công bằng trong tiếp cận đất đai của người dân và doanh nghiệp, cần hình thành thị trường thẩm định giá đất tại Việt Nam. Chuyên gia kinh tế, TS. Vũ Đình Ánh cho rằng: 

"Tôi cho rằng, điểm quan trọng nhất trong vấn đề giá, kể cả giá đất, giá nhà hay các loại giá tài sản khác. Đó là hình thành nên thị trường thẩm định giá. Điều này giống như thông lệ các nước trên thế giới."

Theo quan sát và nhận định của các chuyên gia pháp lý và kinh tế, Luật Đất đai 2024 mang đến những thay đổi mang tính đột phá trong việc định giá đất tại Việt Nam, thúc đẩy hiệu quả, minh bạch và một cách tiếp cận linh hoạt và phản ứng nhanh hơn đối với việc định giá đất.

Bằng cách điều chỉnh giá theo thị trường và mở rộng quyền quyết định tại địa phương, luật mới nhằm nâng cao quy trình định giá đất sát với thị trường, mang lại lợi ích cho cả thị trường và ngân sách Nhà nước, biến đất đai trở thành nguồn lực quan trọng góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế- xã hội đất nước.