Đánh thuế BĐS theo thời gian sở hữu: Liệu có khả thi?

Việc quy định thuế suất theo thời gian sở hữu tài sản được kỳ vọng sẽ ngăn chặn đầu cơ nhà đất song nhiều ý kiến cho rằng đề xuất này không khả thi do thiếu sự đồng bộ trong quản lý giữa thuế và đất đai.

Giải pháp chống đầu cơ 

Theo Bộ Tài chính, chính sách thuế thu nhập cá nhân hiện nay không phân biệt thời gian nắm giữ bất động sản của người chuyển nhượng.

Điều này vô hình trung tạo điều kiện cho các hoạt động mua đi bán lại trong thời gian ngắn để kiếm lời, dẫn đến nguy cơ “thổi giá” và bất ổn thị trường. Do đó, việc quy định thuế suất theo thời gian sở hữu tài sản sẽ ngăn chặn các hành vi đầu cơ nhà đất.

Liên quan đến vấn đề này, chuyên gia phát triển nhà ở Nguyễn Hoàng Nam, Tổng giám đốc Công ty Cổ phần G-Home đồng tình việc áp dụng thuế như một công cụ để ngăn chặn tình trạng đầu cơ, lướt sóng, bỏ hoang tài sản, lãng phí đất đai: "Việc có chính sách thuế quan để thị trường bất động sản lành mạnh thì về cá nhân tôi là hoàn toàn đồng tình vì nó có thể giúp thị trường tránh được tình trạng đầu cơ, lướt sóng. Việc đánh thuế đối với bds theo thời gian nắm giữ thì về mặt nguyên lý sẽ giúp thị trường tốt hơn, tức là khi người ta đánh sóng, ôm giữ trong một thời gian ngắn rồi người ta bán thì việc đánh thuế là cái nên"

Thực tế, nhằm hạn chế tình trạng đầu cơ bất động sản, một số quốc gia trên thế giới đã sử dụng các công cụ thuế để tăng chi phí cho hành vi đầu cơ và giảm sức hấp dẫn của việc đầu cơ bất động sản trong nền kinh tế, trong đó có thuế thu nhập cá nhân. Ngoài ra, một số nước còn áp dụng thuế đối với lợi nhuận thu được từ giao dịch bất động sản phù hợp với tần suất giao dịch, thời gian mua, bán lại bất động sản. Nếu thời gian này diễn ra càng nhanh thì thuế suất càng cao, diễn ra chậm hơn thì thuế suất thấp hơn.

Dẫn chứng tại Singapore, Bộ Tài chính cho biết, đất mua đi, bán lại trong năm đầu tiên bị đánh thuế 100% trên giá trị chênh lệch mua, bán; sau 2 năm thì mức thuế suất là 50%; sau 3 năm là 25%. Hay tại Đài Loan (Trung Quốc), giao dịch bất động sản thực hiện trong 2 năm đầu sau khi mua áp dụng thuế suất là 45%; thực hiện trong 2-5 năm thuế suất là 35%; trong 5 -10 năm thuế suất 20% và thực hiện sau 10 năm mức thuế suất là 15%.

Từ kinh nghiệm của nhiều nước trên thế giới, ông Đặng Hùng Võ, Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài Nguyên Môi trường nêu quan điểm: "Đây là kinh nghiệm mà nhiều nước trên thế giới  đã áp dụng rồi. Người ta cũng đánh thuế theo thời gian chủ sở hữu bất động sản nắm giữ bao lâu rồi thì từ đấy người ta tính sắc thuế với tỷ suất thuế cao nếu thời gian nắm giữ càng ngắn. Tôi cho rằng, kinh nghiệm của nhiều nước cho thấy đây là một cách thức hay để giảm đi những trường hợp mua với mục đích kinh doanh là chính, chứ không phải mục đích để ở thì tôi cho rằng, nếu nước ta áp dụng được thì hoàn toàn là tốt"

Khó khăn trong việc đồng bộ chính sách thuế và quản lý đất đai

Tuy nhiên, dù đồng tình với đề xuất này nhằm ngăn chặn đầu cơ lướt sóng song theo nhiều chuyên gia, biện pháp đánh thuế theo thời gian nắm giữ chỉ nên áp dụng có tính thời điểm. Ví dụ, khi thị trường trở nên bất ổn, sốt nóng thì mới áp mức thuế cao để triệt tiêu lợi ích đầu cơ.

Ngược lại, khi thị trường ổn định và phát triển bền vững, không cần thiết duy trì biện pháp này.

Bên cạnh đó, để việc đánh thuế theo thời gian sở hữu được hiệu quả, chuyên gia kinh tế Đinh Trọng Thịnh cũng lưu ý: "Việc đánh thuế vào BDS theo thời gian sở hữu thực thì chúng ta cũng cần xem xét, đó là thời hạn khi có thể đánh thuế cao cho mua bán ngay, rồi thời hạn nắm giữ để có những mức thuế khác nhau hoặc là thời hạn có thể đánh thuế hoặc đánh thuế rất thấp đối với những người sở hữu đối với tài sản với thời gian đủ lớn để từ đó có sự ưu tiên đối với những người mua bán nhà".

Đáng chú ý, mới đây, góp ý về đề nghị xây dựng luật Thuế thu nhập cá nhân (thay thế), đối với đề xuất nêu trên của Bộ Tài chính, Bộ Tư pháp nhấn mạnh lại việc áp dụng chính sách thuế thu nhập cá nhân đối với chuyển nhượng bất động sản theo thời gian nắm giữ cần đồng bộ với quá trình hoàn thiện các chính sách có liên quan đến đất đai, nhà ở cũng như sự đồng bộ, mức sẵn sàng của hạ tầng công nghệ thông tin về đăng ký đất đai, bất động sản. Tuy nhiên, hiện nay chưa có sự đồng bộ trong quản lý nhà nước giữa thuế và đất đai, do đó đề xuất này không khả thi. Bộ Tư pháp đề nghị Bộ Tài chính tiếp tục nghiên cứu, hoàn thiện nội dung chính sách.

Luật sư Nguyễn Văn Hậu, Đoàn Luật sư TP.HCM nêu quan điểm: "Với những lợi ích đề ra nhưng chúng tôi thấy chính sách này vẫn còn có những tác động không tốt đến đời sống của người dân. Nhiều trường hợp người dân bán bất động sản của mình phục vụ cho đời sống hàng ngày mà không phải vì mục đích sinh lời như việc người dân bán để thay đổi chỗ ở hoặc là họ thừa kế nhưng k dùng nhà đó để bán thì việc thuế đối với nhóm đối tượng này thì tôi thấy sẽ gây ra những hệ quả không tốt".

Cũng lo ngại về việc đánh thuế bất động sản theo thời gian sở hữu nếu không đúng đối tượng, sẽ gây những tác động tiêu cực đối với xã hội, chuyên gia phát triển nhà ở xã hội Nguyễn Hoàng Nam bày tỏ ý kiến: "Chúng ta cũng phải xét đến yếu tố xã hội của chính sách này, cần phải có một sự phản biện bởi vì rất nhiều người vừa mua nhà xong nhưng lại gặp vấn đề như ốm đau, bệnh tật cũng cần phải bán hoặc cũng có nhu cầu về mặt di chuyển từ địa phương này sang địa phương khác khi chúng ta có những chính sách thu hút đầu tư công nghiệp hoá, hiện đại hoá thì chúng ta sẽ cần có sự di chuyển, di dân cơ học rất là lớn. Nếu mà bị cản mất cơ hội,  thì sẽ khó để bán nhà từ HN vào TP.HCM hoặc các tỉnh thành khác, sẽ ảnh hưởng đến quá trình di dân cơ học và ảnh hưởng đến quá trình phát triển của đất nước".

Có thể thấy, về mặt nguyên lý,  việc đánh thuế bất động sản theo thời gian sở hữu được kỳ vọng sẽ ngăn chặn các hành vi đầu cơ nhà đất, ngăn chặn tình trạng đầu cơ, lướt sóng, bỏ hoang tài sản, lãng phí đất đai song việc đề xuất đang gặp phải nhiều thách thức về tính khả thi và sự đồng bộ trong quản lý. Do đó, theo các chuyên gia, cần có thêm nghiên cứu và hoàn thiện để đảm bảo hiệu quả và công bằng trong thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản./.