Chung cư Hà Nội: Giá leo dốc, người mua ở thực “hụt hơi”

Phân khúc cao cấp tiếp tục dẫn dắt, còn người mua bình thường thì phải cân nhắc kỹ hơn về vị trí, tiện ích và nguồn vốn.

Một trong những thực tế nổi bật là giá căn hộ sơ cấp (dự án mới) tại Hà Nội vẫn neo ở mức cao, đặc biệt ở các khu trung tâm hoặc các dự án của chủ đầu tư uy tín với tiện ích đầy đủ. Phân khúc trung cấp và cao cấp đang chiếm ưu thế trong nguồn cung mới.

Ở vùng ven hoặc ngoại thành, vẫn có căn hộ có mức giá mềm hơn, nhưng số lượng rất ít, và giá “mềm” đó hiện cũng đang bị kéo lên theo các dự án mới tương đương.

Theo báo cáo thị trường, căn hộ đã qua sử dụng cũng không “lùi bước” - giá thứ cấp tăng đáng kể trong những tháng gần đây, đặc biệt tại những khu có hạ tầng hoàn thiện và tiện ích tốt. Điều này khiến sự lựa chọn của người mua thực bị thu hẹp, vì lựa chọn căn hộ mới thì chi phí cao, căn hộ cũ thì ít nhưng lại bị “ăn theo” giá mới.

Anh Lý Quang Thái – Giám đốc Công ty Bất động sản Phú Gia cho biết: “Có đến 40% trong tổng số căn của chủ đầu tư thì là cư dân là chủ đích thực của họ đang ở. Và 40% là đang được cho thuê. Còn khoảng gần 20% là các căn hộ đang để trống. Đầu năm đến nay phải có tầm 40 giao dịch 1 triệu USD hoặc hơn”.

Anh Thái cho biết, mức độ đầu tư giá trị lớn đang chiếm một phần không nhỏ trong thị trường cao cấp, dẫn đến cạnh tranh mạnh, và những căn hộ đẹp, vị trí trung tâm càng “hiếm”, càng đắt hơn. Căn hộ để trống hoặc cho thuê nhiều phần do chủ đầu tư dự đoán giá sẽ còn tiếp tục tăng, nên giữ lại là một lựa chọn sinh lời.

Bà Đỗ Thu Hằng – Giám đốc cấp cao bộ phận Tư vấn và nghiên cứu Savills Hà Nội, cho biết thị trường có những dấu hiệu phục hồi khá rõ:

“Số lượng căn bán được thì quý này đang bán được khoảng 6.840 căn – tăng cũng mạnh hơn so với quý trước. Chúng ta nhìn vào chỉ số tỷ lệ hấp thụ là 65% thì có thể nói đây là một tỷ lệ tăng mạnh hơn so với quý trước và so với cùng kỳ năm ngoái. Và 65% là một mức mà chúng ta nhận thấy rằng là đã bắt đầu có thể tính đến thị trường có những dấu hiệu phục hồi tốt.

Tuy vậy, chúng ta cũng có những điểm lưu ý là giá tăng 6% so với quý trước. Nhưng mà so với cùng kỳ năm ngoái thì tăng 28%. Đối với thị trường biệt thự và nhà liền kề thì nguồn cung mới vẫn tập trung ở những khu vực ven đô, ngoài vành đai 3.”

Bà Hằng nhấn mạnh rằng mặc dù nguồn cung đã cải thiện so với đầu năm, nhưng sản phẩm dưới mức “giá đắt đỏ” vẫn là rất hiếm, và phân khúc trung cấp “giật lùi” so với tốc độ tăng của phân khúc cao cấp. Ông Lê Văn Hùng – Trưởng phòng Công chứng Lê Xuân, nhìn nhận dòng tiền đầu tư tiếp tục là một động lực mạnh đẩy giá:

“Qua theo dõi, tôi thấy chung cư giao dịch rất nhiều. Giá cũng tăng mà tỷ lệ người đầu tư cũng nhiều. Người đầu tư thì mua đi bán lại. Người ta mua những căn chung cư cũ và người ta sửa sang lại để bán lại.”

Việc nhà đầu tư mua căn hộ cũ để “làm đẹp” rồi bán lại làm tăng giá chào bán căn cũ trong cùng khu vực. Động thái này góp phần giãn khoảng cách giữa giá dự án mới và giá thứ cấp, khiến người mua thực phải trả thêm để tìm được căn hộ “đẹp” với pháp lý rõ. Anh Nguyễn Phúc Thành – môi giới bất động sản, bày tỏ nỗi lo của người mua thực:

“Theo em quan sát thì nhà đầu tư nhiều. Nhà đầu tư mua đi bán lại nhiều. Còn để đến tay người dân thực tế thì số lượng ít, khoảng tầm 20-30% thôi, còn gần như là nhà đầu tư tự mua bán với nhau. Các nhà đầu tư mà có tiềm năng là họ cứ ôm vào xong họ bán đi bán lại qua mấy cầu.”

Anh Thành cho rằng tỷ lệ căn hộ thực sự đến tay người dùng cuối (người mua để ở) đang thấp, vì phần lớn căn đẹp, vị trí tốt, giá hấp dẫn bị “giữ lại” hoặc bị đẩy giá lên bởi các nhà đầu tư trung gian.

Thị trường chung cư Hà Nội giữa tháng 9/2025 đang ở ngưỡng căng thẳng mới: giá tăng tiếp, đặc biệt ở phân khúc cao cấp và thứ cấp, trong khi người mua thực phải đối mặt với áp lực tài chính, cạnh tranh và lựa chọn hạn chế.

Thêm vào đó, sự chênh lệch rõ giữa các khu vực trung tâm và ngoại thành càng làm rõ khoảng cách với đối tượng có nhu cầu ở thực. Trong bối cảnh này, cần có những dự án căn hộ thương mại giá hợp lý hơn, chính sách hỗ trợ phù hợp để thị trường phát triển bền vững, đảm bảo nhu cầu an cư được đặt lên ưu tiên hàng đầu hơn là chỉ “đầu tư”./.