Căn hộ chung cư bị biến thành nơi buôn bán: Cấm không được, quản không xong

Trong khi Ban quản lý tòa nhà không có thẩm quyền để xử phạt vi phạm này, còn cơ quan chức năng không thể đi kiểm tra từng căn hộ xem có bị sử dụng sai mục đích không. Và khi không thể tổ chức giám sát, kiểm tra, xử lý triệt để thì việc quản lý những vi phạm này cùng những hệ lụy của nó cũng rất khó khăn.

Anh Nguyễn Quốc Đông ở Chung cư M5 Nguyễn Chí Thanh, phường Láng Hạ, quận Đống Đa, Hà Nội chia sẻ, đã 12 năm chung cư này đi vào hoạt động là từng ấy năm anh chứng kiến nhiều căn hộ chung cư tại đây trở thành nơi mở dịch vụ spa, salon tóc, xăm mình, bán hàng xách tay, dạy học, dạy nhạc, yoga...

Tới nay chung cư này đã cũ nên việc kinh doanh, buôn bán trong chung cư càng làm tăng sức ép lên hạ tầng vì số lượng người ra vào một căn hộ có khi là vài chục người/ngày.

"Có nhà thấy 10-15 người đi lại trong nhà, đi lại thang máy cũng bất tiện, dễ xảy ra va chạm, mất an ninh trật tự. Hiện tầm 10% số căn hộ đang để mở văn phòng, bán hàng online, một số căn còn để làm homestay cơ", anh Đông nói.

Ở khu chung cư Việt Đức, số 39 Lê Văn Lương, quận Thanh Xuân cũng có những căn hộ được cho thuê lại làm nơi kinh doanh, mở văn phòng, thậm chí tổ chức hội thảo cho các công ty đa cấp với quy mô hàng trăm người. Anh Nguyễn Đình Luyện cho biết, cư dân tại đây đã nhiều lần băng rôn, tổ chức biểu tình phản đối việc cho thuê căn hộ sai mục đích.

"Buổi sáng cư dân đi làm thì họ đến, buổi chiều cư dân về thì họ ra gây ra cảnh tắc lối ra vào chung cư, gây mất an ninh trật tự. Vấn đề này đã được chính quyền quan tâm, tổ dân phố vào cũng có ý kiến nhưng tới nay chưa được giải quyết triệt để".

Tại Hà Nội, chưa có thống kê cụ thể về các căn hộ chung cư sử dụng làm văn phòng công ty, bán hàng kinh doanh online... cho dù thực tế là hầu khắp các tòa nhà đều có các tổ chức, cá nhân sử dụng căn hộ sai mục đích, trái quy định của Luật Nhà ở.

Trong khi đó, theo anh Nguyễn Quốc Tuấn, Trưởng ban quản trị Chung cư 16B Nguyễn Thái Học, Hà Đông, năm nào, Bộ Xây dựng cũng có văn bản liên quan đến việc không được sử dụng chung cư ngoài mục đích để ở nhưng không thấy cơ quan chức năng nào đến xử lý nên đâu lại vào đấy. Ban quản lý lại không có thẩm quyền để xử phạt:

"Rất khó khăn cho ban quản trị và ban quản lý để kiểm tra tại vì cái đó nó động đến quyền riêng tư, vấn đề rà soát, kiểm tra chủ yếu để tự giác là chính. Nhiều căn hộ để ở rồi họ để đồ đạc thì không thể cấm được người ta. Hiện nay chưa có giải pháp nào cho vấn đề này, mà mỗi chung cư có một quy định riêng".

Khi công tác quản lý các hoạt động kinh doanh tại căn hộ chung cư của ban quản trị tòa nhà gặp khó thì đại diện Phòng Quản lý Nhà (Sở Xây dựng Hà Nội) lại cho biết, không thể đi kiểm tra từng chung cư xem có bị sử dụng sai mục đích không mà trách nhiệm thuộc về ban quản lý các tòa nhà.

Nếu căn hộ nào sử dụng vào mục đích văn phòng, ảnh hưởng đến các hộ dân sinh sống tại chung cư thì phải ngừng cho thuê. Bên cạnh đó, quy định xử phạt hiện chỉ áp dụng trong lĩnh vực trật tự xây dựng và thiếu chế tài trong quản lý căn hộ chung cư.

Phân tích về điều này, theo các chuyên gia luật, hiện nay, quy định pháp luật có “độ chênh” khiến người cho thuê vịn vào đó “lách”. Cụ thể, theo Luật Nhà ở (2014), nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của cá nhân, hộ gia đình.

Nhưng cũng theo quy định của Luật Nhà ở, chủ sở hữu nhà ở hợp pháp có toàn bộ các quyền dành cho chủ sở hữu nhà ở và không có quy định về việc hạn chế chủ sở hữu nhà ở chỉ được cho thuê nhà ở với mục đích làm nhà ở.

Theo luật sư Bùi Quang Hưng, Đoàn luật sư Hà Nội, "độ chênh" này của Luật Nhà ở khiến cơ quan quản lý khó cấm sử dụng nhà chung cư làm văn phòng, nơi kinh doanh khi mà nhu cầu mặt bằng kinh doanh giá rẻ luôn tồn tại:

"Ban quản trị và các công ty quản lý không có quyền xử phạt vì theo quy định pháp luật thì xử phạt là của cơ quan chức năng nhưng họ có thể thông báo, hạn chế quyền đi lại của người ngoài vào căn hộ, trừ khi là chính các ban quản trị cũng đang dung túng cho các căn hộ được sử dụng vào mục đích khác. Họ cần đứng về phía người dân, bảo vệ quyền lợi của người dân với sự hỗ trợ của chính quyền địa phương, công an phường".

Chánh văn phòng Hội Kiến trúc sư Việt Nam Phạm Thanh Tùng bày tỏ lo ngại khi các căn hộ chung cư được thiết kế với mục đích để ở lại bị biến thành văn phòng, siêu thị mini, hoặc bị biến thành nhà kho, có thể gây ra những hậu quả khó lường.

Theo ông Tùng, giải quyết vấn đề này cần đề cao trách nhiệm của chủ đầu tư và chính quyền địa phương: "Nghiêm cấm sử dụng các căn hộ để ở sai mục đích, không cần phải bàn. Cái này trách nhiệm thuộc về chủ đầu tư của tòa nhà và chính quyền sở tại, chính quyền phường phải tăng cường trách nhiệm đi kiểm tra. Phải thay đổi tư duy quản lý, khu đô thị thuộc phường nào thì chính quyền phường đó phải quản lý để đảm bảo an ninh trật tự, phòng chống cháy nổ".

Ông Nguyễn Chí Thanh, Phó Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam cho biết, theo Luật Nhà ở, từ ngày 30/6/2016, các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình phải chuyển hoạt động kinh doanh (phần diện tích không được phép kinh doanh) ra khỏi căn hộ chung cư.

Mặc dù quy định đã có hiệu lực, tuy nhiên, việc thực thi vẫn đang “giậm chân tại chỗ” và các quy định về sử dụng căn hộ chung cư hiện nay chưa được thực hiện nghiêm. Do đó, pháp luật cần quy định rõ, người sở hữu nhà có quyền cho thuê song vẫn phải đảm bảo tuân thủ đúng chức năng tòa nhà.

"Nếu để xảy ra vi phạm phải xử phạt ban quản lý tòa đầu tiên rồi xử phạt chủ nhà, các trường hợp vi phạm có thể cắt điện, cắt nước. Nhưng chúng ta vẫn bị văn hóa cả nể mà cả nể như thế để lại nhiều hệ lụy. Chúng ta phải có lộ trình và tuyên truyền để giải quyết dứt điểm vấn đề này để đảm bảo người dân sinh sống trong chung cư thực hiện đúng Luật Nhà ở", ông Thanh cho biết.

Để ngăn chặn tình trạng sử dụng sai mục đích căn hộ chung cư, giúp xây dựng và bảo đảm một môi trường sống an toàn, phù hợp cho cư dân, các chuyên gia cho rằng cần nhiều giải pháp khác nhau, đòi hỏi sự tham gia của các cơ quan, tổ chức và cá nhân liên quan để tháo gỡ những khó khăn trong công tác kiểm tra, giám sát hiện nay.

Việc thưc thi quy định của Luật Nhà ở nghiêm cấm sử dụng chung cư vào mục đích kinh doanh, văn phòng, buôn bán, sản xuất...với thực tế hiện nay cho thấy, đó chỉ là những quy định "trên giấy" khi khó tổ chức kiểm tra, giám sát và xử lý triệt để.

Trong khi đó, nhu cầu của xã hội với mong muốn linh hoạt mục đích sử dụng mặt bằng căn hộ chung cư ngày càng tăng. Phải chăng đã đến lúc “Chung cư cũ cần tư duy mới”?

Vì sao càng nhiều chung cư mọc lên thì các căn hộ được biến thành văn phòng, thành nơi kinh doanh càng tăng? Vì giá cho thuê căn hộ chung cư rẻ hơn giá thuê văn phòng nên nhiều cá nhân, tổ chức thuê căn hộ chung cư phục vụ cho hoạt động kinh doanh, dù biết là sai với chức năng thiết kế vốn có.

Thực tế, giá thuê tại các tòa nhà văn phòng hạng văn phòng bình dân tại Hà Nội hiện ở mức 15 - 20 USD/m2/tháng. Tức là nếu thuê một văn phòng rộng khoảng 50m2, giá đã lên đến 20 triệu. Đây là chi phí quá lớn với doanh nghiệp có quy mô nhỏ.

Vì thế, việc thuê văn phòng ở các tòa nhà chung cư mang lại chi phí thấp, vừa tận dụng được hạ tầng sẵn có, đường đi lối lại thuận tiện nên luôn khiến các công ty, văn phòng ưa chuộng. So với thuê nhà riêng, phí thuê văn phòng đặt ở chung cư chỉ bằng 1/3, hoặc một nửa.

Mặt khác, "hậu" covid, số lượng người tham gia mô hình làm việc kết hợp tại nhà - văn phòng hoặc làm việc tại nhà ngày càng đông đảo nên nhu cầu về căn hộ là nhà ở kết hợp với văn phòng để đáp ứng nhu cầu của các doanh nghiệp trẻ mới khởi nghiệp hay các công ty vừa và nhỏ ngày càng lớn.

Từ nhu cầu dẫn tới thực tế tại Hà Nội và TP.HCM, căn hộ chung cư được sử dụng làm văn phòng, trụ sở của các doanh nghiệp, cơ sở sản xuất kinh doanh vẫn đang phổ biến.

Rõ ràng, việc sử dụng căn hộ như vậy đã sai về mặt mục đích theo quy định của pháp luật; nhưng cũng cho thấy, có độ chênh khá lớn giữa quy định của Luật Nhà ở và thực tiễn áp dụng pháp luật đối với mục đích sử dụng nhà ở.

Có thể thấy việc sử dụng căn hộ chung cư cho mục đích văn phòng, cơ sở kinh doanh là một nhu cầu của xã hội.

Do đó, để các quy định của pháp luật về sử dụng nhà ở chung cư được thực thi có hiệu quả, vừa phù hợp thực tế đời sống xã hội, cần làm rõ giới hạn và quy mô nào được phép hoặc không được sử dụng căn hộ chung cư.

Như các doanh nghiệp nhỏ với số nhân viên ít, diện tích thuê không lớn và ngành nghề không gây tiếng ồn, không có nguy cơ xảy ra cháy nổ hay gây quá tải hạ tầng điện nước có thể được phép sử dụng căn hộ chung cư làm văn phòng với những hướng dẫn cụ thể và quản lý chặt chẽ.

Điều này vừa đảm bảo sự linh hoạt, đáp ứng nhu cầu xã hội, vừa tạo điều kiện cho người dân và doanh nghiệp nhỏ có mặt bằng với chi phí thấp. Mặt khác, đảm bảo các hoạt động này được quản lý chặt chẽ không tác động tiêu cực tới đời sống cư dân và hạ tầng chung cư.