Bảng giá đất mới ‘hợp tình hợp lý’ với thực tế

Vừa qua Thành phố Hồ Chí Minh (TP.HCM) đã chính thức công bố bảng giá đất mới, được điều chỉnh và sẽ áp dụng ngày 31/10 đến 31/12/2025. Đáng chú ý việc điều chỉnh tăng đáng kể so với bảng giá đất năm 2020, mức tăng thấp nhất là 2,36 lần và cao nhất lên đến 38,8 lần.

Với việc điều chỉnh về giá đất lần này không chỉ mang đến sự minh bạch cho thị trường bất động sản mà còn thắp lên niềm vui cho hàng ngàn hộ dân thuộc diện di dời, giải tỏa tại các dự án đầu tư công trên địa bàn TP.HCM.

Ông Trần Văn Ngọc, người dân sinh sống tại khu vực thuộc dự án cải tạo Rạch Xuyên Tâm hồ hởi cho biết, với bảng giá đất mới gia đình ông cũng như nhiều hộ dân khác sẽ được đền bù thỏa đáng hơn, điều này sẽ giúp ít rất nhiều sau khi di dời, tái định cư tại nơi ở mới: "Giá đất mới tăng cao hơn so với giá đất cũ cho nên người dân cũng rất vui và phấn khởi vì nhà nước sẽ hỗ trợ thêm cho người dân khi thu hồi toàn bộ đất thì sẽ tìm được chỗ ở mới thuận lợi và tốt hơn"

Trái ngược với niềm vui là nỗi lo của không ít người dân, đặc biệt là đối với những người ở khu vực ngoại thành, vùng ven như các quận 12, Quận Bình Tân, Huyện Bình Chánh… vì nơi đây tập trung diện tích lớn đất nông nghiệp, và khi mức tăng từ 4 đến 38 lần so với bảng giá cũ, số tiền sử dụng đất phải đóng sẽ tăng mạnh, và cũng tác động lớn đến nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất, điều này đã khiến nhiều người dân như "ngồi trên đống lửa": ‘

"Bảng giá đất lần này đã cao hơn so với trước đây nhiều nhưng tiền thuế phí cũng tăng lên, như việc muốn chuyển đổi đất nông nghiệp thì phải đóng thuê cao cả chục lần so với trước, nếu như cộng hết lại thì có khi tiền đất còn cao hơn là tiền xây nhà"

"Khó khăn nhất cho người nông dân vì người nông dân muốn chuyển mục đích đất ở cho con mà nếu cao quá thì làm sao đóng nỗi'

Sự lo lắng của người dân là hoàn toàn có cơ sở vì bảng giá đất mới được áp dụng sẽ khiến chi phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất tăng lên đáng kể, gây khó khăn cho người dân, đặc biệt là những người có thu nhập thấp. Điều này có thể dẫn đến tình trạng nhiều người dân không thể thực hiện kế hoạch xây dựng nhà ở, từ đó ảnh hưởng đến đời sống và an sinh xã hội.

Trước vấn đề trên, ông Nguyễn Toàn Thắng – Giám đốc Sở Tài nguyên & Môi trường TpHCM cho biết, các đơn vị đã ‘cân đo đong đếm’ để giá đất nông nghiệp hiện nay không có sự chênh lệch lớn với đất ở nhằm đảm bảo lợi ích của người dân.

Ngoài ra, thành phố cũng sẽ góp ý về tiền chuyển mục đích sử dụng đất khi Chính phủ phủ xây dựng quy định về miễn, giảm tiền sử dụng đất đối với các trường hợp chưa được quy định tại khoản 1 Điều 157 Luật Đất đai 2024.

“Chúng tôi cũng đã có cân chỉnh ở các vị trí đất nông nghiệp phù hợp với quy hoạch mà người dân có khả năng chuyển mục đích để phù hợp với nhu cầu của mình để điều chỉnh giá đất ở và đất nông nghiệp có khoảng chênh lệch không lớn nhằm phục vụ nhu cầu người dân trong vấn đề chuyển mục đích.

Chính phủ cũng đang xây dựng nghị định để miễn giảm tiền thì thành phố sẽ góp ý về tiền chuyển mục đích để làm sao bà con vừa có khoảng cách chênh lệch không nhiều và cộng thêm chế độ miễn giảm thì sẽ hợp lý. Đó là chế độ chính sách để giải quyết nhu cầu quyền lợi bà con chuyển mục đích ở các khu đất nông nghiệp nhưng vẫn phù hợp với định hướng phát triển của thành phố”,  ông Nguyễn Toàn Thắng cho biết.

Bên cạnh đó ông Thắng cũng cho biết, việc điều chỉnh bảng giá đất lần này đã giảm so với dự thảo trước đó nhằm mục đích phụ hợp với điều kiện kinh tế xã hội của thành phố hiện nay: “Việc lấy ý kiến dự thảo và có điều chỉnh một số nội dung thì người ta cũng dựa vào điều kiện kinh tế xã hội và điều kiện thực tế của thành phố và một số yếu tố khác để điều chỉnh. Ví dụ như nhóm 98 tuyến đường không tăng thì ở từng vị trí, từng khu vực người ta sẽ căn cứ vào toàn diện tình hình kinh tế xã hội để mà xử lý vấn đề này”.

Rõ ràng việc điều chỉnh bảng giá đất sẽ tác động rất lớn đối với tình hình kinh tế - xã hội tại TpHCM trong thời gian tới.

Tuy nhiên, việc triển khai quyết định 79/2024 là điều tất yếu vì với bảng giá đất của thành phố theo luật đất đai năm 2013 được áp dụng trong nhiều năm gần đây đã không còn phù hợp và không phản ánh đúng tình hình thực tế về giá đất tại địa phương.

Ngoài ra bảng giá đất mới cũng được kỳ vọng sẽ góp phần thúc đẩy quá trình đô thị hóa, mang lại diện mạo mới cho thành phố, đồng thời đảm bảo quyền lợi chính đáng của các bên.

Ông Bùi Xuân Cường Phó chủ tịch UBND TP.HCM khẳng định: “Phải khẳng định đây là nội dung rất quan trọng, rất nhạy cảm và phức tạp. Có phạm vi đối tượng chịu sự điều chỉnh rất lớn và cũng có tác động đến tổ chức cá nhân và tình hình kinh tế xã hội thành phố. Nhưng nhất thiết phải thực hiện, tinh thần bảng giá đất phải từng bước tiếp cận với giá thị trường, góp phần triển khai sớm các công trình, các dự án quan trọng của thành phố. Đảm bảo tinh thần triển khai bảo đảm hài hòa lợi ích của nhà nước, của người sử dụng đất và nhà đầu tư”