Với tư cách pháp nhân, hoạt động không vì lợi nhuận và chỉ cho thuê chứ không bán, Quỹ này được kỹ vọng sẽ trở thành “kho dự trữ an cư”, giảm bớt căng thẳng nhà ở cho người thu nhập thấp và công nhân khu công nghiệp.
Liệu công cụ mới này có khơi thông được đường đến mái ấm bền vững? Và cần triển khai ra sao để quỹ vận hành hiệu quả?
Chị Nguyễn Thị Mây, công nhân KCN Thăng Long, Hà Nội, cùng gia đình đã ở trọ tại xã Thiên Lộc gần chục năm nay. Với mức lương khoảng 18 triệu đồng/tháng, gia đình chị không có khả năng mua nhà, kể cả nhà ở xã hội. Do vậy, chị mong muốn nhà nước xây dựng nhiều khu nhà cho công nhân thuê với giá hợp lý:
"Hai vợ chồng cùng làm việc ở trong khu công nghiệp, hai cháu cũng phải xuống đây để học và ở với bố mẹ. Mua ở đây không dám mơ, vì doanh nghiệp cũng giảm công việc rất nhiều, nên công nhân gặp khó khăn. Mỗi tháng cả tiền thuê, cả tiền điện nước của gia đình đã là 3 triệu rưỡi".
Trong bối cảnh giá nhà ở các thành phố lớn đã tăng phi mã từ nửa cuối năm 2024 đến nay, có lẽ giấc mơ an cư dần xa vời với công nhân và những người thu nhập thấp. Chính vì vậy, họ rất vui mừng trước sự ra đời của Quỹ nhà ở quốc gia và hy vọng sẽ sớm có chỗ ở ổn định:
"Làm nhà ở cho thuê hoặc cho người thu nhập thấp thì rất tốt đấy. Rất mong chờ đấy ạ!"
"Gia đình mình chưa có đủ điều kiện để mua nhà xã hội, dự án lại quá ít. Mong muốn chủ trương này sẽ tăng lượng nhà ở xã hội lên".
"Với những cơ chế chính sách của nhà nước, tôi cũng như các công nhân lao động có thể tiếp cận được với nguồn nhà ở xã hội bằng các hình thức để ổn định cuộc sống và làm việc hiệu quả hơn".
Theo Nghị định 302 của Chính phủ, Quỹ nhà ở quốc gia sẽ đầu tư xây dựng nhà ở xã hội và hạ tầng để cho thuê. Quỹ tiếp nhận, chuyển đổi công năng nhà ở thuộc tài sản công; được phép mua, đặt hàng hoặc nhận chuyển giao nhà ở từ doanh nghiệp 100% vốn nhà nước.
Ngoài ra, quỹ cũng có thể tiếp nhận nhà tái định cư, tạm cư và các nguồn đóng góp tự nguyện, hoặc mua nhà ở thương mại để cho công chức, viên chức và người lao động thuê.
Trao đổi với phóng viên, ông Hà Quang Hưng, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng cho biết, Quỹ nhà ở quốc gia có chức năng huy động, quản lý và đầu tư dài hạn cho phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho cán bộ, công chức, viên chức và người lao động, nhằm đảm bảo nguồn lực tài chính ổn định và bền vững cho mục tiêu an sinh xã hội:
"Quỹ nhà ở quốc gia sẽ bổ sung nguồn cung về nhà ở cho thuê. Với mục tiêu tiết kiệm nguồn lực về đất đai, nhiều người được sử dụng luân phiên quỹ nhà ở này, đảm bảo giải quyết nhu cầu về nhà ở ổn định, lâu dài cho những đối tượng không có khả năng chi trả để mua nhà ở xã hội.
Quỹ này sẽ thúc đẩy sự phát triển nhà ở xã hội, đồng thời cân đối được cung - cầu, điều chỉnh cơ cấu hàng hóa bất động sản, từ đó tác động hạ giá thành phân khúc nhà ở thương mại, giúp thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh hơn".
TS. Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam đánh giá, mô hình quỹ nhà ở quốc gia đã được nhiều nước áp dụng hiệu quả. Dù Việt Nam triển khai có phần muộn, nhưng chủ trương này đúng đắn và phù hợp trong tổng thể chiến lược ổn định thị trường nhà ở.
Bởi quỹ giúp bổ sung và tạo thêm sự đa dạng sản phẩm cho chính sách an sinh hiện hành. Cơ chế cũng linh hoạt: người có nhu cầu mua có thể tham gia các quỹ do doanh nghiệp tạo lập, còn người không đủ khả năng hay chỉ cần chỗ ở tạm thời sẽ tiếp cận nhà cho thuê - nhu cầu rất phổ biến ở các khu công nghiệp.
Cũng theo TS. Nguyễn Văn Đính, nguồn lực hình thành quỹ là khả thi từ ngân sách, đấu giá đất và đóng góp dự án. Thách thức còn lại nằm ở khâu vận hành và xác định ưu tiên khi triển khai:
"Trước hết là trách nhiệm của các địa phương, cũng như việc hình thành quỹ nhà đó phải hết sức phù hợp, cân đối từ các nguồn. Vai trò của nhà nước tại các địa phương là phải triển khai, phải tham gia. Các nước có nhiều loại quỹ: quỹ đầu tư, quỹ phát triển, quỹ nhà ở,…
Chúng ta hiện nay gần như phụ thuộc hoàn toàn vào tín dụng, dẫn đến tính khả thi, tính thực thi yếu. Việc xử lý quỹ, quản lý quỹ, bộ máy triển khai quỹ, phê duyệt sử dụng quỹ là vấn đề phải hết sức thận trọng, vì chúng ta thiếu kinh nghiệm. Chắc là sắp tới các Bộ như: Tài chính, Tài nguyên, Xây dựng sẽ phải có thêm những quy định chi tiết để triển khai".
Đồng tình quan điểm này, TS. Đặng Việt Dũng, Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam cho rằng, điều quan trọng là phải đảm bảo sự đồng bộ giữa cơ quan trung ương và địa phương. Ông Dũng lấy ví dụ về quỹ do trung ương đầu tư để bố trí nhà cho đội ngũ cán bộ, nhân viên khối trung ương, nhưng lại phải phụ thuộc vào quỹ đất của các địa phương:
"Bây giờ giải quyết vấn đề này như thế nào, cần phải làm rõ thêm nữa. Thứ hai, quỹ nhà ở của địa phương lại không quy định quy mô. Đáng lẽ chúng ta phải sử dụng ngân sách để có một quỹ, giống như trung ương quy định. Nếu địa phương khó có khả năng khai thác quỹ đất thì việc hình thành quỹ cũng gặp khó khăn. Điểm này nên cụ thể hơn để có thể làm được tốt.
Thứ ba, các nhà đầu tư xây dựng nhà xã hội có thể vừa cho thuê, vừa bán, thu hồi vốn rất nhanh. Còn đây chỉ cho thuê thôi, khả năng thu hồi vốn chậm. Tất nhiên là phải sử dụng ngân sách để hỗ trợ người lao động, nhưng nếu không có cơ chế chính sách thuận lợi thì việc phát triển nhà ở xã hội do quỹ này thực hiện cũng sẽ gặp khó khăn".
Góp ý thêm về nguồn lực tài chính để Quỹ nhà ở quốc gia vận hành hiệu quả, PGS. TS. Nguyễn Thường Lạng, giảng viên cao cấp Đại học Kinh tế Quốc dân cho rằng:
"Quỹ nhà ở tôi nghĩ nên có sự liên kết hệ thống ngân hàng, hệ thống tài chính khác nữa, phân ra nhiều nguồn khác nhau. Có thể có được ưu đãi cao nhất cho những người thu nhập thấp nhất. Cách làm như vậy là đa dạng hóa, nhưng phải chia sẻ lẫn nhau giữa các chủ thể. Tôi nghĩ rằng nó sẽ tạo ra mạng lưới rộng hơn và khả năng xử lý các vấn đề cũng sẽ tốt hơn".
Nghị định 302/2025 đã chính thức đặt những viên gạch đầu tiên cho Quỹ nhà ở quốc gia, cho thấy quyết tâm của Đảng và Nhà nước trong việc xây dựng thị trường nhà ở bền vững. Nếu được trao đủ năng lực và vận hành linh hoạt, thì quỹ có thể trở thành điểm tựa cho công nhân và người thu nhập thấp, từ đó tiến gần hơn tới một hệ sinh thái nhà ở công bằng, ổn định và nhân văn.
Góc nhìn của VOV Giao thông qua bài bình luận: “Hồ điều hòa” an cư và hành trình làm dịu “cơn khát” nhà
Nhà ở xã hội những năm qua như một chiếc ống dẫn bị nghẽn: có chính sách, mục tiêu thì rõ ràng, nhưng dòng chảy của hàng hóa lại chậm và đứt đoạn.
Ở nhiều đô thị lớn, yêu cầu bố trí quỹ đất 20% trong dự án thương mại dành cho nhà ở xã hội vẫn bị lách hoặc kéo dài. Số dự án hoàn thành quá ít so với nhu cầu, nơi thì vướng thủ tục, nơi thì doanh nghiệp không mặn mà, nơi lại thiếu nguồn vốn dài hạn. Công nhân và người thu nhập thấp vẫn tự xoay xở giữa một thị trường thuê trọ biến động, thiếu kết nối với các trung tâm việc làm.
Sự xuất hiện của Quỹ nhà ở quốc gia vì thế giống như một công cụ mới để khơi thông những điểm nghẽn, nơi nhà nước chủ động tạo dựng những căn hộ có giá phải chăng, cho thuê ổn định, vận hành bằng tinh thần phụng sự cộng đồng, từ đó mở ra cơ hội có chỗ ở tử tế cho nhóm yếu thế.
Quỹ có quyền đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, mua lại nhà thương mại, tiếp nhận quỹ nhà tái định cư, thậm chí nhận chuyển giao nhà thuộc doanh nghiệp 100% vốn Nhà nước. Điểm đặc biệt nằm ở mục tiêu: chỉ cho thuê, không bán, nghĩa là nguồn nhà ở này không biến mất, mà trở thành tài sản công lâu bền, tuần hoàn qua nhiều thế hệ.
Quỹ nhà ở quốc gia còn mang ý nghĩa sâu sắc hơn: chấm dứt vòng luẩn quẩn trong đầu tư nhà ở xã hội, khi lâu nay, những người thực sự cần thường không mua được hoặc không được mua, bởi giá quá cao, tiêu chuẩn xét duyệt phức tạp, thậm chí “đánh đố”, cộng thêm việc phân loại đối tượng không đúng thực tế.
Vì vậy, sự thay đổi căn bản mà quỹ mang lại nằm ở cách tiếp cận: ưu tiên đáp ứng nhu cầu thực, tạo nguồn cung ổn định và dài hạn, giúp những mái ấm bền vững nằm trong tầm tay người thu nhập thấp, thay vì là giấc mơ xa xỉ.
Nếu vận hành đúng hướng thì quỹ có thể đóng vai trò điều tiết, đánh dấu thay đổi quan trọng trong cách nhà nước tham gia thị trường nhà ở: từ chỗ chỉ đặt ra chính sách và khuyến khích, nay trực tiếp và chủ động tham gia cung ứng lâu dài - điều đã được nhiều quốc gia phát triển thực hiện từ lâu.
Tuy nhiên, đây mới chỉ là lúc bắt đầu cho cuộc chạy đường dài. Để quỹ hoạt động hiệu quả, trước hết, cần trao cho nó một nguồn lực đầu vào đủ mạnh. Một “kho dự trữ” nhà chỉ thật sự hữu ích khi có quỹ đất đẹp, sạch, được giao nhanh chóng và đồng bộ.
Việc bố trí đất cho quỹ nên gắn với quy hoạch đô thị tổng thể, bởi nhà ở cho thuê sẽ không có giá trị nếu cư dân phải đi hàng chục cây số tới nơi làm việc, hoặc thiếu kết nối giao thông và những tiện ích khác.
Vì vậy, khi xây dựng dự án nhà cho thuê, cần đồng bộ hạ tầng đô thị như: giao thông, trường học, bệnh viện, dịch vụ công,… để các khu nhà không chỉ là chỗ ở, mà còn là mảnh ghép trong “bức tranh” đô thị bền vững.
Những dự án đầu tiên nên được đặt tại các khu công nghiệp lớn, nơi nhu cầu nhà ở cao nhưng điều kiện thuê trọ thường thiếu ổn định. Khi địa phương chủ động chuẩn bị đất từ sớm và công khai lộ trình, thì quỹ sẽ tránh được tình trạng chậm khởi công, hoặc phải lắp ghép từ những diện tích manh mún.
Song song đó là năng lực vận hành. Mô hình pháp nhân độc lập là cơ hội để xây dựng một bộ máy tinh gọn, chuyên nghiệp, ứng dụng dữ liệu dân cư và dự báo thị trường để hiểu đúng nhu cầu ở từng khu vực.
Nếu được trao quyền chủ động hơn trong ra quyết định, phối hợp linh hoạt giữa đầu tư - thuê đất - quản lý vận hành, thì quỹ có thể trở thành một “đơn vị kỹ thuật” thực thụ, thay vì chỉ là một cánh tay nối dài về mặt hành chính.
Không thể thiếu là cơ chế cho thuê nh bạch, vừa bảo đảm khả năng chi trả, vừa duy trì được nguồn thu cho tái đầu tư. Những tiêu chí xét thuê cần rõ ràng, ưu tiên đúng nhóm, tạo điều kiện cho người lao động gắn bó lâu dài.
Cơ chế định giá cần linh hoạt, dựa trên thu nhập và điều kiện kinh tế - xã hội từng giai đoạn. Đây là yếu tố quyết định để quỹ không chỉ tồn tại, mà còn phát triển, mở rộng quy mô theo nhu cầu thực tế.
Dù không vì lợi nhuận, nhưng quỹ vẫn cần được quản lý theo tiêu chuẩn của một dịch vụ hiện đại, rõ ràng về chất lượng xây dựng, thiết kế, tiện ích và quản lý. Bởi một mô hình phúc lợi chỉ nhận được sự ủng hộ khi chất lượng dịch vụ không kém quá xa so với khu nhà ở thương mại.
Ngoài ra, sự phối hợp của doanh nghiệp và cộng đồng cũng có thể giúp quỹ phát huy hiệu quả. Doanh nghiệp có thể tham gia bằng việc đóng góp quỹ đất, chuyển giao quỹ nhà chưa sử dụng, hoặc đồng hành trong việc vận hành hạ tầng dịch vụ. Ở chiều ngược lại, người dân và người thuê nhà cần được trao quyền phản hồi, giám sát chất lượng vận hành.
Cuối cùng, cần xây dựng cơ chế giám sát và đánh giá hiệu quả quỹ theo chu kỳ, từ đó điều chỉnh chính sách cho phù hợp, bảo đảm quỹ là công cụ phát triển bền vững, chứ không chỉ là thí điểm hình thức.
Mỗi đô thị luôn cần một không gian “ở lại”, nơi người lao động có thể yên tâm bám trụ và góp sức cho sự phát triển chung. Quỹ nhà ở quốc gia giống như một mạch nước mới, khai thông “dòng chảy” chính sách an cư.
Dù khó tạo ra phép màu ngay lập tức, nhưng nếu được nuôi dưỡng bằng nguồn lực mạnh, quản trị nh bạch và sự kiên định trong thực thi, thì nó sẽ lớn dần, trở thành điểm tựa an cư vững chắc cho hàng triệu người lao động.
Khi những căn nhà cho thuê ổn định xuất hiện ngày càng nhiều, thì sức nóng của thị trường sẽ giảm đi, và những người đang chật vật tìm chỗ ở sẽ có thêm cơ hội gieo những ước mơ lâu dài.