Nếu được trao đủ năng lực và vận hành linh hoạt, thì quỹ có thể trở thành điểm tựa cho công nhân và người thu nhập thấp, từ đó tiến gần hơn tới một hệ sinh thái nhà ở công bằng, ổn định và nhân văn.
Nhà ở xã hội những năm qua như một chiếc ống dẫn bị nghẽn: có chính sách, mục tiêu thì rõ ràng, nhưng dòng chảy của hàng hóa lại chậm và đứt đoạn.
Ở nhiều đô thị lớn, yêu cầu bố trí quỹ đất 20% trong dự án thương mại dành cho nhà ở xã hội vẫn bị lách hoặc kéo dài. Số dự án hoàn thành quá ít so với nhu cầu, nơi thì vướng thủ tục, nơi thì doanh nghiệp không mặn mà, nơi lại thiếu nguồn vốn dài hạn.
Công nhân và người thu nhập thấp vẫn tự xoay xở giữa một thị trường thuê trọ biến động, thiếu kết nối với các trung tâm việc làm.
Sự xuất hiện của Quỹ nhà ở quốc gia vì thế giống như một công cụ mới để khơi thông những điểm nghẽn, nơi nhà nước chủ động tạo dựng những căn hộ có giá phải chăng, cho thuê ổn định, vận hành bằng tinh thần phụng sự cộng đồng, từ đó mở ra cơ hội có chỗ ở tử tế cho nhóm yếu thế.
Quỹ có quyền đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, mua lại nhà thương mại, tiếp nhận quỹ nhà tái định cư, thậm chí nhận chuyển giao nhà thuộc doanh nghiệp 100% vốn Nhà nước. Điểm đặc biệt nằm ở mục tiêu: chỉ cho thuê, không bán, nghĩa là nguồn nhà ở này không biến mất, mà trở thành tài sản công lâu bền, tuần hoàn qua nhiều thế hệ.
Quỹ nhà ở quốc gia còn mang ý nghĩa sâu sắc hơn: chấm dứt vòng luẩn quẩn trong đầu tư nhà ở xã hội, khi lâu nay, những người thực sự cần thường không mua được hoặc không được mua, bởi giá quá cao, tiêu chuẩn xét duyệt phức tạp, thậm chí “đánh đố”, cộng thêm việc phân loại đối tượng không đúng thực tế.
Vì vậy, sự thay đổi căn bản mà quỹ mang lại nằm ở cách tiếp cận: ưu tiên đáp ứng nhu cầu thực, tạo nguồn cung ổn định và dài hạn, giúp những mái ấm bền vững nằm trong tầm tay người thu nhập thấp, thay vì là giấc mơ xa xỉ.
Nếu vận hành đúng hướng thì quỹ có thể đóng vai trò điều tiết, đánh dấu thay đổi quan trọng trong cách nhà nước tham gia thị trường nhà ở: từ chỗ chỉ đặt ra chính sách và khuyến khích, nay trực tiếp và chủ động tham gia cung ứng lâu dài - điều đã được nhiều quốc gia phát triển thực hiện từ lâu.
Tuy nhiên, đây mới chỉ là lúc bắt đầu cho cuộc chạy đường dài. Để quỹ hoạt động hiệu quả, trước hết, cần trao cho nó một nguồn lực đầu vào đủ mạnh. Một “kho dự trữ” nhà chỉ thật sự hữu ích khi có quỹ đất đẹp, sạch, được giao nhanh chóng và đồng bộ.
Việc bố trí đất cho quỹ nên gắn với quy hoạch đô thị tổng thể, bởi nhà ở cho thuê sẽ không có giá trị nếu cư dân phải đi hàng chục cây số tới nơi làm việc, hoặc thiếu kết nối giao thông và những tiện ích khác.
Vì vậy, khi xây dựng dự án nhà cho thuê, cần đồng bộ hạ tầng đô thị như: giao thông, trường học, bệnh viện, dịch vụ công,… để các khu nhà không chỉ là chỗ ở, mà còn là mảnh ghép trong “bức tranh” đô thị bền vững.
Những dự án đầu tiên nên được đặt tại các khu công nghiệp lớn, nơi nhu cầu nhà ở cao nhưng điều kiện thuê trọ thường thiếu ổn định. Khi địa phương chủ động chuẩn bị đất từ sớm và công khai lộ trình, thì quỹ sẽ tránh được tình trạng chậm khởi công, hoặc phải lắp ghép từ những diện tích manh mún.
Song song đó là năng lực vận hành. Mô hình pháp nhân độc lập là cơ hội để xây dựng một bộ máy tinh gọn, chuyên nghiệp, ứng dụng dữ liệu dân cư và dự báo thị trường để hiểu đúng nhu cầu ở từng khu vực.
Nếu được trao quyền chủ động hơn trong ra quyết định, phối hợp linh hoạt giữa đầu tư - thuê đất - quản lý vận hành, thì quỹ có thể trở thành một “đơn vị kỹ thuật” thực thụ, thay vì chỉ là một cánh tay nối dài về mặt hành chính.
Không thể thiếu là cơ chế cho thuê nh bạch, vừa bảo đảm khả năng chi trả, vừa duy trì được nguồn thu cho tái đầu tư. Những tiêu chí xét thuê cần rõ ràng, ưu tiên đúng nhóm, tạo điều kiện cho người lao động gắn bó lâu dài.
Cơ chế định giá cần linh hoạt, dựa trên thu nhập và điều kiện kinh tế - xã hội từng giai đoạn. Đây là yếu tố quyết định để quỹ không chỉ tồn tại, mà còn phát triển, mở rộng quy mô theo nhu cầu thực tế.
Dù không vì lợi nhuận, nhưng quỹ vẫn cần được quản lý theo tiêu chuẩn của một dịch vụ hiện đại, rõ ràng về chất lượng xây dựng, thiết kế, tiện ích và quản lý. Bởi một mô hình phúc lợi chỉ nhận được sự ủng hộ khi chất lượng dịch vụ không kém quá xa so với khu nhà ở thương mại.
Ngoài ra, sự phối hợp của doanh nghiệp và cộng đồng cũng có thể giúp quỹ phát huy hiệu quả. Doanh nghiệp có thể tham gia bằng việc đóng góp quỹ đất, chuyển giao quỹ nhà chưa sử dụng, hoặc đồng hành trong việc vận hành hạ tầng dịch vụ. Ở chiều ngược lại, người dân và người thuê nhà cần được trao quyền phản hồi, giám sát chất lượng vận hành.
Cuối cùng, cần xây dựng cơ chế giám sát và đánh giá hiệu quả quỹ theo chu kỳ, từ đó điều chỉnh chính sách cho phù hợp, bảo đảm quỹ là công cụ phát triển bền vững, chứ không chỉ là thí điểm hình thức.
Mỗi đô thị luôn cần một không gian “ở lại”, nơi người lao động có thể yên tâm bám trụ và góp sức cho sự phát triển chung. Quỹ nhà ở quốc gia giống như một mạch nước mới, khai thông “dòng chảy” chính sách an cư.
Dù khó tạo ra phép màu ngay lập tức, nhưng nếu được nuôi dưỡng bằng nguồn lực mạnh, quản trị nh bạch và sự kiên định trong thực thi, thì nó sẽ lớn dần, trở thành điểm tựa an cư vững chắc cho hàng triệu người lao động.
Khi những căn nhà cho thuê ổn định xuất hiện ngày càng nhiều, thì sức nóng của thị trường sẽ giảm đi, và những người đang chật vật tìm chỗ ở sẽ có thêm cơ hội gieo những ước mơ lâu dài.