Dự thảo luật đất đai (sửa đổi): Cơ chế nào để giá đất minh bạch?

 Nghe nội dung chi tiết tại đây:

 Thông tin trong nước và quốc tế

# Thủ tướng Phạm Minh Chính vừa giao Bộ Tài chính chủ trì, phối hợp với Bộ Văn hóa, Thể thao và Du lịch kiểm tra tổng thể vấn đề quản lý tiền công đức tại các di tích lịch sử - văn hóa, đình chùa. 

# Trong bối cảnh giá dầu thế giới vượt 100 USD một thùng, Bộ Công Thương vừa yêu cầu DN đầu mối, thương nhân phân phối điều chỉnh chiết khấu để không gián đoạn kinh doanh. 

# Tuy tổng giá trị XK thủy sản trong tháng 2 hồi phục nhẹ, đạt 662 triệu USD, nhưng thị trường Mỹ và EU vẫn giảm 35% và 8%. 

# Sắp tới Tổng cục Hải quan cho biết, ngành Hải quan sẽ có giải pháp với tình trạng chồng chéo trong thủ tục hành chính xuất nhập khẩu. 

# Bước sang tháng 3, lãi suất vay mua nhà của các ngân hàng lớn đều có sự điều chỉnh với mức giảm từ 0,5-3%/năm, tuy nhiên mức giảm này chỉ áp dụng trong một thời gian nhất định.

# Hiện NHNN và Bộ Xây dựng đã thống nhất triển khai một gói tín dụng 120.000 tỷ đồng cho cả chủ đầu tư và người dân mua nhà ngay trong năm 2023.

Gói tín dụng này không cấp bù lãi suất giống như gói 30.000 tỷ đồng trước mà hoàn toàn do các ngân hàng thương mại triển khai. 

# Theo khảo sát, tỷ lệ doanh nghiệp do phụ nữ làm chủ đang chiếm khoảng 24-25% trong số DN đang hoạt động. 

Không chỉ vậy, Danh sách doanh nhân tiêu biểu Việt Nam vừa được VCCI công bố cho thấy, có tới 15 trên tổng số 60 doanh nhân được tuyên dương là nữ, chiếm tỷ lệ cao nhất từ trước đến nay. 

# Thị trường bất động sản Trung Quốc đã và đang ghi nhận những tín hiệu tích cực khi giá nhà bắt đầu tăng nhẹ sau gần 1 năm rưỡi giảm giá. 

# Theo CNBC, du lịch bùng nổ đã khiến giá thuê phòng tại các khách sạn ở châu Á đang ở mức "cao nhất mọi thời đại". 

# Theo Bloomberg, nếu các ngân hàng trung ương tiếp tục tăng lãi mạnh hơn dự kiến, có thể dẫn đến tăng trưởng chậm lại vào cuối năm và sang năm 2024, vốn được kỳ vọng là năm phục hồi.

# Đáng chú ý, các hãng vận tải biển thế giới đang vật lộn với tình trạng XK giảm, khiến tàu chạy không tải và container rỗng chất đống. 

# Theo Bộ Tài nguyên và Môi trường, một trong những vấn đề được người dân quan tâm khi góp ý cho Luật đất đai (sửa đổi) là việc định giá đất cũng như thu hồi đất. Làm thế nào để đảm bảo giá đất sát với thị trường? Việc minh bạch được giá đất sẽ có những điểm lợi nào?

Theo các chuyên gia, việc định giá đất cũng như thu hồi đất là một trong những nội dung mấu chốt của dự thảo Luật, việc xác định giá thị trường cần được cụ thể hóa.

Ông Nguyễn Văn Phúc, nguyên Phó Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội nêu ý kiến: "Nghị quyết 18 nói có cơ chế xác định giá đất theo nguyên tắc phù hợp với thị trường, nhưng khi đọc lại trong Dự thảo gửi để lấy ý kiến nhân dân thì chỉ có bỏ khung giá đất thôi. Tôi có cảm nhận rằng NƯ18 đã có nhận thức mới về xác định giá đất nhưng trong Dự thảo Luật về cơ bản vẫn giống như Luật Đất đai 2013".

Từ thực tế triển khai các dự án khu đô thị, nhà ở tại nhiều tỉnh, thành phố thời gian qua, ông Nguyễn Anh Tuấn, Chủ tịch HĐQT CTCP Phương Đông cho biết, cách định giá đất thời gian qua có nhiều điểm chưa hợp lý, kể cả đối với người dân và doanh nghiệp, dẫn đến việc giải phóng mặt bằng để thực hiện dự án gặp rất nhiều khó khan:

"Có rất nhiều ý kiến phản ánh và chúng tôi gặp nhiều khó khăn trong việc áp dụng đơn giá cụ thể vào việc đền bù, giải phóng mặt bằng. Ngược lại, vấn đề thứ hai là xác định đơn giá cụ thể khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Đơn giá áp dụng cho doanh nghiệp đối với trường hợp doanh nghiệp có hồ sơ định giá đất cụ thể thì rất cao, gần như doanh nghiệp không có tỷ suất lợi nhuận trong quá trình đầu tư".

Giá thị trường thì sẽ có lúc lên lúc xuống, đó là nguyên tắc thị trường. Nhưng lâu nay, việc định giá đất thường năm sau cao hơn năm trước.

Chuyên gia kinh tế, Phó PGS-TS Ngô Trí Long cho rằng: "Hội đồng thẩm định giá chưa đảm bảo sự độc lập theo tinh thần Nghị quyết số 18 của Trung ương, bởi với quy định tại Khoản 1, Điều 156 của Dự thảo Luật thì Chủ tịch UBND cấp tỉnh là Chủ tịch Hội đồng thẩm định giá, thành viên là đại diện của các cơ quan, tổ chức có liên quan. Chỉ có một cơ quan có hiểu biết sâu về định giá đất là tổ chức tư vấn xác định giá đất".

Một khó khăn khác liên quan đến xác định giá đất chưa có sự đồng bộ giữa các quy định về giao dịch BĐS.

Nhấn mạnh xác định giá đất phải phù hợp với cơ chế thị trường, nguyên Phó Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội Nguyễn Văn Phúc đề nghị: "Đến bây giờ hội đồng thẩm định giá cơ cấu như mặt trận không đúng. Cơ chế như thế có đúng cơ chế chuyên môn không? Hội đồng thẩm định và tổ chức tư vấn giá là hoàn toàn chuyên môn. Chứ không đại diện các sở, ban, ngành. Mang bóng dáng của cơ chế độc lập, nguyên tắc độc lập, khách quan thì mới phản ánh theo nguyên tắc thị trường".

Từ thực tế tổ chức thẩm định giá, ông Nguyễn Đăng Quang, TGĐ CTCP Định giá và Dịch vụ Tài chính kiến nghị: "Trong các Luật có điều chỉnh giá đất trên hợp đồng không liên quan đến việc tính thuế của các tổ chức, liên quan đến nghĩa vụ tiền thuế phải trả thì giá trị trên hơp đồng có khả năng điều chỉnh, tránh né phần thuế, dẫn đến thống kê không chính xác. Mặc dù có khung pháp lý nhưng việc thống kê, kể cả xây dựng dữ liệu sau này không thể chính xác được".

Theo PGS-TS Đinh Trọng Thịnh, Giảng viên Học viện tài chính, Dự án luật đất đai lần này cần giải quyết được hài hòa mối quan hệ giữa người dân, nhà nước và DN, cần đánh giá thật kỹ để tránh những khiếu kiện, khiếu nại sau này:  

"Việc xác định giá đất theo thị trường đòi hỏi phải có các điều kiện và sự đồng thuận giữa Nhà nước, doanh nghiệp và người có quyền sử dụng đất. Chúng ta phải đưa ra được điều kiện cụ thể để xác định thế nào là giá thị trường và để mọi chủ thể đều chấp nhận được. Khi xác định theo giá thị trường thì sẽ có những vấn đề ảnh hưởng đến giá trị của các bất động sản sau này".

Bên cạnh đó, dự thảo Luật đã có thêm những quy định nào để đảm bảo minh bạch thu hồi đất cũng như hài hoà lợi ích cho người dân? Nội dung này sẽ được đề cập trong bài viết tiếp theo. 

Thông tin thị trường chứng khoán

# VNIndex kết phiên lên mốc 1.049,18 điểm, tăng 11,34 điểm, tương đương 1,09% theo phiên.

# Trong đó, nhóm vốn hóa lớn dẫn dắt thị trường chung khi ghi nhận 27 mã tăng giá, nhất là PDR, VPB, MSN, VRE, BID…. Nhờ vậy, chỉ số VN30 tăng hơn 1,3%.

# Theo SSI Reseach, Thanh khoản tiếp tục cải thiện với GTGD khớp lệnh sàn HOSE tăng 11% so với phiên trước, đạt 7,8 nghìn tỷ đồng.

Giao dịch của NĐTNN vẫn là điểm cộng khi quy mô mua ròng được nâng lên gần 230 tỷ đồng, tập trung ở các cổ phiếu thuộc nhóm chu kỳ như Thép – Tôn mạ, Chứng khoán./.