Sàn giao dịch quyền sử dụng đất: Tăng tính minh bạch nhưng cần thời gian (Phần 1)

Tin trong nước và thế giới

# Hôm nay (17/8), Phó Thủ tướng Chính phủ Lê Minh Khái chủ trì cuộc họp rà soát Thông tư số 06/2023 và Thông tư số 03/2023 của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam.

Phó Thủ tướng đề nghị Ngân hàng Nhà nước (NHNN) nghiên cứu kỹ lưỡng những kiến nghị, đề xuất xác đáng của doanh nghiệp (DN) để có giải pháp điều chỉnh phù hợp, đúng pháp luật, tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp bất động sản trong điều kiện hiện nay. 

# Trước đó, Thông tư 06 của Ngân hàng nhà nước sắp có hiệu lực từ tháng 9 đang khiến nhiều doanh nghiệp bất động sản lo ngại khi dòng vốn bị thắt chặt hơn.

Mới đây nhất, theo quan điểm của Hội Môi giới bất động sản (BĐS) Việt Nam, nên thu hồi lại Thông tư 06 và nghiên cứu, ban hành nghị định có nội dung bám sát và đúng theo tinh thần của nghị quyết số 33 của Chính phủ. 

# Hiện nhiều nhóm ngành tỷ USD đồng loạt hạ mục tiêu XK. Như hiệp hội điều vừa hạ kim ngạch xuất khẩu từ 3,8 tỷ USD xuống 3,1 tỷ USD.

Tương tự, nhóm lâm sản dù kỳ vọng xuất khẩu thu về 18 tỷ USD, giá nguyên liệu gỗ và sản phẩm từ gỗ đang giảm mạnh nên cũng hạ mục tiêu còn 14 tỷ USD. 

# Nhằm kích cầu tiêu dùng vào giai đoạn thấp điểm trùng với tháng 7 Âm lịch từ trung tuần tháng 8, các đại lý ô tô tung loạt ưu đãi khủng hàng trăm triệu đồng, trong đó có những mẫu xe giảm tới cả gần tỷ đồng. 

Còn theo Hiệp hội Logistics Việt Nam, phí vận chuyển hàng online trong nước hiện vẫn còn "đắt đỏ", do hạ tầng logistics hạn chế, chi phí vận chuyển lớn cùng với sự thiếu liên kết, chia sẻ nguồn lực giữa các doanh nghiệp. 

# Ngân hàng Goldman Sachs dự kiến Fed sẽ không tung ra thêm đợt tăng lãi suất nào trong năm 2023 và sẽ giảm dần lãi suất từ quý II năm sau. 

Còn theo Hiệp hội Công nghiệp Chất bán dẫn (SIA), Mỹ sẽ thiếu hụt khoảng 67.000 các kỹ thuật viên, nhà khoa học máy tính và kỹ sư cho ngành công nghiệp bán dẫn vào năm 2030. 

# Quốc vụ viện Trung Quốc ban hành các hướng dẫn thu hút thêm đầu tư nước ngoài, trong đó có tăng cường bảo vệ quyền và lợi ích của các nhà đầu tư ngoại quốc. 

Còn theo khát sát, hơn 80% các công ty lớn ở Nhật Bản kỳ vọng nền kinh tế của nước này sẽ tăng trưởng trong một năm tới, nhờ sự phục hồi trong tiêu dùng cá nhân. 

Sàn giao dịch quyền sử dụng đất: Tăng tính minh bạch nhưng cần thời gian

Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính vừa chỉ đạo Bộ Tài nguyên và Môi trường chủ trì, phối hợp với Bộ Xây dựng và các cơ quan liên quan nghiên cứu thành lập sàn giao dịch quyền sử dụng đất. Sàn giao dịch quyền sử dụng đất giống và khác ra sao so với các sàn giao dịch chứng khoán, hàng hoá đang có tại Việt Nam? Sẽ có những thuận lợi và khó khăn nào phải đối mặt khi áp dụng thực tiễn?

Việc lập sàn giao dịch quyền sử dụng đất nhằm thể chế hóa Nghị quyết Hội nghị lần thứ V Ban chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII về tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao.

Theo chuyên gia kinh tế Hồ Bá Tình, có thể hiểu sàn giao dịch quyền sử dụng đất là: "Giao dịch những sản phẩm gọi là quyền sử dụng đất hoặc tài sản trên đất giống như: những căn nhà, căn hộ hay những mảnh đất đã có sổ đỏ rồi. Ý tưởng này cũng tương tự như việc hình thành nên một sàn giao dịch chứng khoán hay trái phiếu hoặc là những sản phẩm tài chính phái sinh khác mà hiện nay chúng ta đang giao dịch gọi chung là chứng khoán".

Trước đây, việc giao dịch bất động sản trên thị trường chủ yếu thông qua các công ty môi giới. Ở Việt Nam, các sàn tư nhân chủ yếu giao dịch các bất động sản hình thành trong tương lai, chưa có quyền sử dụng (căn hộ chung cư, nhà dự án), còn nhà thổ cư, quyền sử dụng đất vẫn chưa giao dịch qua sàn.

Do đó, chuyên gia tài chính bất động sản Phan Công Chánh cho rằng câu chuyện của sàn giao dịch quyền sử dụng đất hoàn toàn khác về bản chất so với sàn giao dịch bất động sản hiện có: "Thứ nhất là cái bất động sản thì nó có cả những sản phẩm hình thành trong tương lai. Còn các sàn giao dịch quyền sử dụng đất đai ở đây là chỉ giao dịch những cái quyền sử dụng đất thôi. Quyền sử dụng đất nói một cách ngắn gọn là những sản phẩm có thể nói là đủ điều kiện để có thể giao dịch trong hiện tại, chứ không cứ là hình thành trong tương lai. Tôi nghĩ đó là điểm khác biệt quan trọng nhất"

Cùng với đó, khi nói về sàn giao dịch thì chắc chắn ở đó sẽ có người mua người bán, nhưng điểm quan trọng khác biệt giữa sàn giao dịch quyền sử dụng so với các sàn giao dịch tập trung như sàn giao dịch chứng khoán, hàng hoá đã có ở Việt Nam, theo chuyên gia Phan Công Chánh là: "Đó là định hướng chắc chắn sẽ là cơ quan quản lý nhà nước đứng ra để làm một cơ quan trung gian đảm bảo cho việc các hàng hóa được niêm yết trên sàn giao dịch quyền sử dụng đất được thẩm tra, xác minh và có thể nói là nó phải qua một quá trình sàng lọc rất kỹ lưỡng về câu chuyện pháp lý - vốn là một trong những điểm nghẽn hiện giờ của việc mà giao dịch cũng như việc tranh chấp cũng như những vụ án lừa đảo trong lĩnh vực đất đai trong thời gian gần đây".

Thực tế, mô hình sàn giao dịch quyền sử dụng đất đã xuất hiện tại một số quốc gia trên thế giới, với các tên gọi khác nhau. Tại Singapore là quản lý giao dịch bất động sản. Điểm mấu chốt trong cách quản lý thị trường bất động sản ở Singapore là dù bất động sản được giao dịch dưới bất kỳ hình thức nào như qua sàn giao dịch, qua môi giới hay tự đứng ra tiến hành thì đều phải đăng ký với cơ quan chức năng từ bước đầu tiên tới quản lý giá và thuế.

Còn theo tìm hiểu của chuyên gia kinh tế Hồ Bá Tình, có thêm khái niệm “chứng khoán hoá bất động sản: "Trên thế giới trên thế giới họ mới chỉ dừng lại ở mức có thể chứng khoán hóa cái bất động sản đấy và giao dịch chứng chỉ sở hữu động sản cho nhiều người. Còn một mô hình chúng ta có thể hình dung ra là người ta trên thế giới có rất nhiều doanh nghiệp vẫn leating bất động sản với giá và thông tin rất minh bạch, nó giống như giao dịch cổ phiếu"

Có thể thấy nếu được triển khai, mô hình sàn giao dịch quyền sử dụng đất sẽ giúp khắc phục nhiều hạn chế trong việc mua - bán nhà đất hiện nay. Người mua cũng yên tâm hơn, tự tin hơn khi chọn lựa các bất động sản. TS. Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính tiền tệ quốc gia nêu quan điểm: "Sàn giao dịch sẽ giúp xây dựng được một cơ sở dữ liệu về các giao dịch mua bán, nhờ đó mà mọi thứ được công khai minh bạch, giao dịch như thế nào chúng ta đều biết".

Theo các chuyên gia, việc lập sàn giao dịch quyền sử dụng đất, do cơ quan nhà nước quản lý sẽ tác động mạnh đến hoạt động mua - bán nhà đất của các môi giới hiện nay, giúp các thông tin như giá cả, tình trạng pháp lý, người bán có là chủ sở hữu hợp pháp hay không được thể hiện rõ ràng, minh bạch.

Chia sẻ của PGS.TS Nguyễn Văn Tuyến, Trưởng Khoa Pháp luật Kinh tế, Trường Đại học Luật Hà Nội: "Trước đây chúng ta thấy rằng, phía nhà đầu tư bỏ vốn để tạo ra các sản phẩm BĐS, sau đó nhà đầu tư lại trực tiếp bán phân phối ra thị trường. Thực tế cho thấy với một vòng tròn khép kín này có thể tạo ra sự độc quyền cho các chủ đầu tư bởi tính công khai minh bạch không cao. Do vậy nhiều người muốn mua lại khó tiếp cận khi nảy sinh mặt trái là xuất hiện doanh nghiệp sân sau, hay bán cho người quen để tạo sự khan hiếm giả tạo nhằm đầu cơ nâng giá"

Ngoài tăng tính minh bạch cho thị trường bất động sản, việc lập sàn giao dịch quyền sử dụng đất sẽ có những thuận lợi và trở ngại nào khi quyền sử dụng đất ở Việt Nam là một trong những loại hàng hóa  mang tính chất đặc thù riêng có? Chuyển động thị trường chiều mai sẽ cùng quý vị phân tích. 

Thông tin chứng khoán

 # VNIndex đóng cửa thấp nhất trong ngày, tại 1.233,5 điểm, giảm 9,8 điểm (-0,79%).

# Vai trò nâng đỡ thị trường hôm nay xoay sang các trụ khác như SSI, CTG, FPT, VCB, VNM, HPG; mặc dù vậy các mã này tăng chưa quá mạnh.

# Theo SSI Reseach, GTGD sàn HOSE tăng 22% theo phiên, đạt 25,5 nghìn tỷ đồng. NĐTNN quay lại mua ròng 118 tỷ đồng./.