Giá thuê căn hộ chung cư tại Hà Nội chưa đuổi kịp giá bán

Giá thuê nhà tiếp tục tăng

Xu hướng thuê nhà nói chung và thuê căn hộ chung cư nói riêng đã trở nên phổ biến hơn trong các năm gần đây, theo xu thế chung của các đô thị trên thế giới. Với những người mới lập gia đình, việc giá cho thuê chung cư có sự tăng giá sẽ là thách thức không nhỏ.

Chị Thu Trà hiện đang thuê nhà tại chung cư Vinaconex 2, đường Nghiêm Xuân Yên, quận Hoàng Mai, Hà Nội cho biết vì ký hợp đồng thuê dài hạn và chủ nhà cũng uy tín trong việc giữ cam kết các điều khoản nên giá thuê căn hộ của gia đình chị không tăng. Bây giờ khi hợp đồng chuẩn bị kết thúc thì chủ nhà có đề nghị tăng giá thuê bắt đầu từ tháng 4 tới:

"Tôi thuê căn hộ này là 1 phòng ngủ và đã thuê được 4 năm. Vì chủ nhà cũng uy tín nên trong những năm qua giá thuê nhà của tôi không bị tăng giá bất ngờ và tôi chuẩn bị ký hợp đồng mới thì chủ nhà có yêu cầu tăng giá lên thành 7 triệu đồng/tháng với căn 1 phòng ngủ như của gia đình tôi".

Thời điểm sau Tết đến nay, mức giá cho thuê của nhiều dự án chung cư ở Hà Nội không còn tăng cao như năm 2024 nhưng vẫn neo ở mức cao. Chẳng hạn tại khu đô thị Vinhomes Smart City (quận Nam Từ Liêm), những căn hộ 1 phòng ngủ có mức giá thuê mỗi tháng dao động 7-10 triệu đồng, 2 phòng ngủ khoảng 10-14 triệu đồng.

Hay những căn 3 phòng ngủ có giá thuê khoảng 14-17 triệu đồng. Hay tại dự án The Nine (quận Cầu Giấy) mức giá cho thuê đối với căn hộ 2 phòng ngủ đang dao động 18-22 triệu đồng/tháng và 3 ngủ dao động 24-30 triệu đồng/tháng, tùy thiết kế nội thất.

Chị Đỗ Việt Chinh – chuyên viên tư vấn pháp lý bất động sản cho biết 3 tháng đầu năm 2025, mặt bằng giá thuê so với giá năm trước tăng ít nhất 10% so với giá cũ: "Nhưng lượng khách hàng hiện tại đầu năm đang ít hơn so với giai đoạn trước vì lý do giá tăng và thứ 2 là nhu cầu quá so với tài chính của một số khách hàng.

So với thị trường mua bán thì thị trường cho thuê sẽ không phải tăng do đầu cơ tạo sóng mà giá cho thuê là của chủ nhà trực tiếp cho thuê. Tôi ví dụ một căn hộ đầu năm ngoái cho thuê 6 triệu thì đầu năm nay tăng 10% rơi vào 6,5 triệu – 7 triệu/căn cùng diện tích đó. Hoặc là có những dự án cao cấp hơn như ở Metropolis hay dự án của Vinhomes thì căn hộ cho thuê tăng tầm 15% trở lên".

Giá thuê căn hộ tại Hà Nội cũng giống như các mặt hàng sản phẩm khác đều trong xu hướng chung là tăng giá. Tuy nhiên, theo khảo sát của CBRE Việt Nam, tốc độ tăng giá thuê ổn định và nếu so sánh với người đi tìm mua nhà thì người đi thuê nhà dường như chịu ít áp lực tăng giá hơn. Bà Nguyễn Hoài An – Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam cho biết thêm:

"Nếu giá bán chung cư trên thị trường thứ cấp của Hà Nội trung bình đã tăng 26% trong năm 2024 thì theo quan sát của CBRE thì tăng trung bình 5-6% cùng kỳ tuỳ vào phân khúc, vị trí và loại sản phẩm và tuỳ vào nguồn cung của loại căn hộ cho thuê này tại mỗi vị trí so với nhu cầu thuê. Mức tăng giá thuê có thể cao hơn tại các khu đô thị mới, do sau một thời gian hoàn thiện các tiện ích đầy đủ hơn thì đã thu hút được sự gia tăng đáng kể của nhu cầu thuê cũng như nhu cầu mua để ở".

Áp lực lên người lao động

Một báo cáo mới đây của Global Property Guide - tổ chức nghiên cứu tại 60 quốc gia ở 4 châu lục, có trụ sở chính tại Bắc Âu - chỉ ra rằng Hà Nội đứng thứ 11 về giá thuê căn hộ đắt đỏ trong khu vực. Người thuê phải chi khoảng 525 USD (hơn 13 triệu đồng) cho căn hộ một phòng ngủ mỗi tháng. Với căn hai phòng ngủ, giá thuê trung bình lên đến 715 USD (18 triệu đồng). Mức này được Global Property Guide tính dựa trên giá rao cho thuê trung bình tại các quận trung tâm và huyện Gia Lâm trên nền tảng rao tin địa ốc trực tuyến tại Việt Nam.

Còn theo báo cáo mới của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), tại trung tâm Thủ đô Hà Nội, gần như thiếu vắng các căn hộ chung cư có giá thuê dưới 10 triệu đồng/tháng. Ông Nguyễn Chí Thanh – Phó Chủ tịch thường trực Hội môi giới bất động sản Việt Nam phân tích thêm:

"Thực ra giá căn hộ cho thuê của Hà Nội có giải giá khá rộng vì loại hình căn hộ đa dạng như nhà chung cư tập thể cũ, nhà nhỏ lẻ, chung cư mới tuỳ thuộc theo diện tích. Thành ra chúng ta phải thấy hiện nay Hà Nội cũng bị ảnh hưởng của TP.HCM nếu nói giữa giá nhà cho thuê của Hà Nội và TP.HCM thì giá nhà cho thuê ở TP.HCM nhất là mảng căn hộ cho thuê có giá tốt hơn ở Hà Nội. Hiện nay rõ ràng cùng với việc giá của nhà tăng trong thời gian qua với phân khúc cao cấp thì tương tự như vậy giá cho thuê nhà cũng có hiện tượng bị đẩy lên vì so với giá gốc của nhà tăng lên thì giá thuê cũng tăng lên".

Ngoài tác động từ nhu cầu thuê tăng cao, việc giá căn hộ không ngừng leo thang cũng ảnh hưởng trực tiếp đến chiến lược định giá của chủ nhà. Khi giá nhà tăng cao buộc các chủ nhà buộc phải nâng giá thuê để đảm bảo lợi nhuận và cân bằng dòng tiền đầu tư. Dù thực tế tỷ suất lợi nhuận từ việc cho thuê căn hộ ngày càng thấp do giá thuê không theo kịp mức tăng giá nhà.

Do đó, với người thuê nhà nói chung và các bạn trẻ nói riêng thì cần có các phương án tài chính và hiểu biết nhất định về các loại căn hộ cho thuê để có các lựa chọn phù hợp. Nhận định của bà Nguyễn Hoài An – Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam:

"Nhìn về dài hạn thì việc nguồn cung nhà ở gia tăng trong thời gian tới thì sẽ giúp mang lại thêm nhiều lựa chọn cho người mua nhà và người thuê nhà sẽ góp phần cân bằng cán cân cung cầu cũng như tốc độ tăng giá. Ngoài ra các sản phẩm nhà ở xã hội đang được nhà nước khuyến khích và ưu tiên phát triển thông qua những quy định mới thì nhiều khả năng sẽ mang lại thêm lựa chọn mua và thuê hợp lý hơn cho nhóm người có ngân sách hạn chế".

Cùng với xu hướng tăng giá chung của thị trường BĐS, giá thuê nhà trọ, chung cư mini,... cũng tăng vọt. Việc giá thuê liên tục tăng cao, khiến nhiều người lao động, đặc biệt là người trẻ, có thu nhập trung bình và thấp, gặp khó khăn trong việc duy trì cuộc sống tại đô thị. Để giải quyết được tình trạng này và giúp cho người dân có cuộc sống ổn định, ông Nguyễn Chí Thanh – Phó Chủ tịch thường trực Hội môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng đang có những tín hiệu khá tốt từ phía cơ quan quản lý:

"Vấn đề này thực sự có những tín hiệu tích cực và tốt vì là Tổng Bí thư Tô Lâm cũng như Thủ tướng Phạm Minh Chính đã có chỉ đạo cho Bộ Tài chính ngay trong tháng 3 này phải thành lập quỹ phát triển nhà ở cho những người thu nhập thấp và trung bình. Có được quỹ phát triển nhà ở này thì chúng ta mới có nguồn lực chủ động để chúng ta có thể xây những căn hộ chỉ để cho thuê thôi.

Nhu cầu thuê nhà ở Việt Nam nói chung, đặc biệt là hai thành phố lớn là Hà Nội và TP Hồ Chí Minh rất lớn thì việc chúng ta có quỹ phát triển nhà ở thì chúng ta dành 1 lượng căn hộ nhất định để cho thuê thì giải quyết được nhu cầu rất lớn của công nhân hay sinh viên mới ra trường thì thu nhập còn thấp thì còn có cơ hội có nơi ăn ở, đảm bảo an sinh xã hội ổn định đời sống".

Chi phí thuê nhà hiện đang chiếm tới 35 – 50% thu nhập, cộng với các chi phí sinh hoạt khác khiến người trẻ gần như không có khả năng tích lũy. Nhiều người không còn đủ khả năng chi trả, buộc phải thu hẹp không gian sống, tìm kiếm lựa chọn rẻ hơn hoặc thậm chí rời khỏi các thành phố lớn.

Các chuyên gia cho rằng, bên cạnh việc tiếp tục thúc đẩy phát triển phân khúc nhà ở xã hội, để hỗ trợ lao động trẻ, Nhà nước cần sớm nghiên cứu phát triển quỹ nhà ở cho thuê dài hạn với giá rẻ, ưu tiên nhóm lao động trẻ, công nhân viên chức, trí thức trẻ, các lao động làm việc trong ngành nghề trọng điểm./.