Điều kiện gì để chung cư mini được cấp sổ hồng từ 01/8?

Từ ngày 01/8/2024, Luật Nhà ở 2023 chính thức có hiệu lực, trong đó có quy định việc cấp sổ hồng cho chung cư mini. Đây là nội dung được nhiều người mong đợi, nhất là với đối tượng gia đình trẻ, thu nhập thấp bởi giá chung cư mini thường chỉ bằng từ 40-50% căn hộ thương mại.

Quy định mới trong Luật Nhà ở 2023 sẽ cấp sổ hồng - giấy chứng nhận quyền sở hữu cho chung cư mini. Theo Pháp luật về đất đai, khi đó, chung cư mini cũng sẽ được bán, cho thuê mua, cho thuê. Nhưng người dân còn nhiều băn khoăn vì chưa có hướng dẫn cụ thể:

"Làm sổ đỏ chỉ tính cái lúc mà mình ở. Lúc nhà xuống cấp hoặc phá sửa, lúc đó, sổ đỏ vẫn còn nhưng người ta xây lại nhà là mình sẽ mất thêm tiền. Thời gian mua sử dụng chung cư không được lâu, người ta xây từ 10-15 năm là xuống cấp"

"Bản thân tôi cũng chờ xem sau ngày 1/8 những thay đổi về luật đi vào thực tế như thế nào. Mong là không chặt chẽ quá và khó khăn quá, bởi nếu không thì những chung cư mini được sổ hồng sẽ có giá tốt thậm chí là cao. Tôi sợ là vượt quá khả năng tài chính của mình".

Điều 57 Luật Nhà ở năm 2023 quy định về việc phát triển nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ của cá nhân (hay được gọi là chung cư mini) để bán, cho thuê mua, cho thuê. Theo đó, cá nhân muốn xây chung cư mini (nhà ở từ 2 tầng trở lên, tại mỗi tầng có các căn hộ, hoặc từ 2 tầng và quy mô 20 căn hộ trở lên) để bán, cho thuê phải đáp ứng điều kiện làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở. Căn hộ đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận theo pháp luật đất đai (sổ hồng), được bán, cho thuê, thuê mua theo quy định của luật này, pháp luật về kinh doanh bất động sản.

Ngoài ra, việc đầu tư chung cư mini để cho thuê phải đáp ứng yêu cầu về xây dựng do Bộ trưởng Xây dựng ban hành. Khu nhà phải đáp ứng yêu cầu về phòng cháy, chữa cháy theo quy định của pháp luật. Bên cạnh đó, phải đáp ứng điều kiện theo quy định của UBND tỉnh về đường giao thông để phương tiện chữa cháy thực hiện nhiệm vụ chữa cháy tại nơi có chung cư mini.

Ở góc độ pháp lý, quy định về phát triển nhà ở nhiều tầng, nhiều căn hộ (chung cư mini) và việc cấp giấy chứng nhận cho loại hình này được sửa đổi chặt chẽ hơn so với trước đây, sẽ tạo điều kiện tốt hơn, đảm bảo quyền lợi hợp pháp chính đáng cho người dân thu nhập thấp được sở hữu tài sản của mình.

Luật sư Trương Thanh Đức - Trọng tài viên Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam nhận định: "Cấp sổ hồng là quyền lợi chính đáng, là nhu cầu cần thiết của xã hội, của thị trường. Để làm được việc này, các cơ quan quản lý, cơ quan chức năng sẽ phải có trách nhiệm cấp phép quy hoạch đảm bảo các điều kiện hạ tầng, cho đến những việc như phòng cháy chữa cháy, an ninh trật tự và tất cả các điều kiện khác"

Có thể nói, loại hình chung cư mini nở rộ ở các đô thị lớn như Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh trong thời gian qua, nhưng bị buông lỏng quản lý, dẫn đến nhiều sai phạm. Nhưng đây cũng là loại hình nhà ở giải quyết nhu cầu an cư lạc nghiệp cho hàng triệu người lao động thu nhập thấp.

Ông Nguyễn Chí Thanh - Phó Chủ tịch Thường trực Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng các căn hộ chung cư mini là tài sản rất lớn của những người có thu nhập thất. Việc được cấp sổ hồng là sự đảm bảo công nhận tài sản của họ hợp pháp, hợp lệ. Trong trường hợp cần họ có thể thế chấp cũng như giao dịch mua bán. Do đó, khi được cấp sổ, việc giao dịch, mua bán các căn hộ chung cư mini sẽ thuận tiện hơn rất nhiều: "Quy định mới tác động khá mạnh đến thị trường hiện nay. Chung cư mini thường mua bán theo kiểu giao dịch viết tay, giao dịch vi bằng với nhau. Khi có điều kiện sống tốt hơn, người ta muốn chuyển đổi, mua nhà tốt hơn, việc mua bán sẽ không được minh bạch, rõ ràng. Việc làm minh bạch rõ ràng giúp cho Nhà nước quản lý tốt hơn, giúp quyền lợi của người dân được đảm bảo và cũng xác định giá mặt bằng của chung cư mini"

Theo quy định mới, muốn xây dựng chung cư mini để bán, để cho thuê mua với quy mô trên 20 căn, cá nhân đó phải thành lập một doanh nghiệp bất động sản, phải chuyển quyền sử dụng đất thành vốn và tài sản của công ty và phải thực hiện đầy đủ thủ tục của một dự án đầu tư nhà ở chung cư. Tức là không khác gì một dự án chung cư thông thường. Nhưng có nhiều quan ngại khi loại hình nhà ở này vốn đã tiềm ẩn nhiều rủi ro, quỹ đất hẹp, việc đảm bảo các yêu cầu, tiêu chuẩn để cấp sổ hồng là không dễ dàng như chung cư thông thường

Luật sư Trương Thanh Đức - Trọng tài viên Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam nêu ý kiến: "Trước đã từng có một số địa phương, một số nơi cấp sổ cho những chung cư vài chục người. Tổng cộng người sở hữu nhà đó thậm chí lên đến hàng trăm. Có cái khó theo nguyên tắc khi thay đổi một chủ mới với chủ cũ khi mua bán chuyển nhượng giao dịch, tất cả phải dẫn nhau đến phòng công chứng và gần như bất khả thi. Người ở tỉnh này, người ở nước khác, thậm chí thừa kế, tranh chấp. Bây giờ tách ra, mỗi người một sổ, bản chất cũng là tài sản, là căn hộ, chỉ là to nhỏ và các điều kiện khác nhau. Nó hoàn toàn hợp lý và cần thiết"

Về vấn đề đồng sở hữu chung cư mini, ông Nguyễn Chí Thanh - Phó Chủ tịch Thường trực Hội Môi giới bất động sản Việt Nam nhận định, trước đây, chung cư mini không ai quản lý về quy mô dân số. Còn bây giờ, nếu chúng ta Luật hóa thì khi cấp phép bao nhiêu căn sẽ tương ứng quy mô dân số và căn cứ vào đó để xây dựng đúng, thực hiện đúng quy trình xây dựng, quản lý giống như chung cư:

"Thực ra, với giá đất hiện nay đã định hình giá đất trong các khu đông dân cư, quan trọng khi Luật hóa thì cấp phép cũng rất khó khăn, lúc ấy giá thành căn hộ mà đáp ứng đủ quy chuẩn, tiêu chuẩn về kỹ thuật cũng sẽ không dễ hấp dẫn với người mua. Lúc đó, nó sẽ phải cạnh tranh vì làm quy mô nhỏ không hề dễ và khả năng cạnh tranh với các khu đại đô thị rất khó, chỉ lợi thế về vị trí. Tôi nghĩ, không thể tạo sự đột biến, ảnh hưởng lớn đến thị trường. Việc đó minh bạch hóa thị trường hơn bởi vì khi quản lý Nhà nước, quản lý được số lượng căn đủ điều kiện được giao dịch, còn những loại không đủ giao dịch sẽ sàng lọc và giá sẽ ở mức thấp"

Mới đây, Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội cho biết, quy định cấp sổ hồng cho chung cư mini mới chỉ là chủ trương, nguyên tắc, chưa có quy định hướng dẫn chi tiết về trình tự, thủ tục và điều kiện cụ thể. Do đó, người dân cần chờ hướng dẫn của Chính phủ và Bộ Xây dựng trước khi đầu tư, xây dựng chung cư mini.

Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hiệp hội Môi giới Bất động sản Việt Nam đưa ra nhận định: "Tòa nhà khi chia nhỏ căn hộ, chỉ cần ra trong vòng một vài tuần, nó sẽ hấp thụ hết. Đó chính là nhu cầu cực kỳ lớn. Nhưng chúng ta đã đưa vào Luật định danh cho chung cư mini nhưng chúng ta chưa có quy định để phát triển nó và chưa có chính sách để thúc đẩy phát triển nó và chưa tạo ra những sản phẩm này"

Việc cấp sổ hồng cho căn hộ chung cư mini sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho phát triển và quản lý bền vững của thị trường nhà ở bởi các tiêu chuẩn kỹ thuật, thời đáp ứng nhu cầu đa dạng của thị trường nhà ở hiện đại. Tuy nhiên, theo các chuyên gia các giải pháp quản lý cần sớm được ban hành đồng bộ để tránh những rủi ro, biến tướng của loại hình nhà ở này và quan trọng nhất là đảm bảo an toàn cho đời sống người dân./.