Điểm “đảo chiều” của thị trường bất động sản đang tới gần?

Sau giai đoạn đầy biến động của thị trường, nhiều chuyên gia đang có cái nhìn lạc quan và tích cực về sự phát triển và xu hướng chuyển mình của ngành, đặc biệt trong giai đoạn nửa cuối 2024.

Theo báo cáo trong quý I/2024 từ Hội môi giới bất động sản Việt Nam, tỷ lệ hấp thụ bất động sản quý I/2024 tăng gấp 3 lần so với cùng kỳ năm trước và tăng 83% so với quý IV/2023, riêng thị trường bất động sản TP Hồ Chí Minh được ghi nhận với doanh thu ước đạt 80.845 tỷ đồng, tăng 9,8% so với cùng kỳ năm trước.

Ông Nguyễn Chí Thanh – Phó Chủ tịch thường trực Hội môi giới Bất động sản Việt Nam nhận định thêm về những dấu hiệu phục hồi của thị trường: "Dấu hiệu phục hồi rất tích cực như dự án nhà ở có các đầu tư hạ tầng đô thị bài bản chất lượng và nâng cao chuẩn sống của người dân, hạ tầng có thể coi là hàng đầu trong khu vực. Như vậy những sản phẩm đó có tính thu hút, với lãi suất tiết kiệm như hiện nay thì người dân có kỳ vọng là mua ở thì sẽ chọn những khu như vậy, hai là người ta đầu tư thì hy vọng với việc kết nối giao thông thuận tiện hơn thì những sản phẩm đại đô thị xa trung tâm một chút nhưng được đầu tư bài bản thì vẫn có cơ hội trong thời gian tới".

Dữ liệu lớn trong 6 tháng đầu năm của Batdongsan.com.vn cho biết, tâm lý người mua cũng tương ứng với từng giai đoạn của thị trường. Đơn cử, với giai đoạn điểm đảo chiều và thăm dò, người mua ưu tiên các yếu tố chắc chắn là ở thực, pháp lý và tài chính. Ở giai đoạn củng cố, các yếu tố tài chính, pháp lý vẫn được đặt lên hàng đầu và các loại hình bất động sản ở thực, có dòng tiền tốt được ưu tiên lựa chọn.

Với giai đoạn khởi sắc, người mua bắt đầu quan tâm đến nhu cầu đầu tư, mức độ tăng giá, không đặt nặng yếu tố giá bán, pháp lý như thời điểm ảm đạm. Và ở giai đoạn ổn định, người mua ưu tiên tìm kiếm cơ hội đầu tư ở những loại hình bất động sản ‘hot’ nhất, có tốc độ tăng giá cao, thu hút sự chú ý lớn nhất và có số lượng hữu hạn.

Ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng giám đốc batdongsan.com.vn cho biết thêm về điểm đảo chiều và các giai đoạn sau đó: "Chúng tôi vẫn duy trì quan điểm là thị trường sẽ đạt điểm đảo chiều quanh từ giai đoạn quý 2 đến quý 4.2024. Cụ thể thị trường nếu đạt đảo chiều vào quý 3 thì sang giai đoạn tiếp theo trong quá trình phục hồi là giai đoạn thăm dò. Thăm dò là giai đoạn thường diễn ra trong vòng một quý sau khi thời điểm đảo chiều diễn ra trong giai đoạn quý 3- quý 4.2024. Sau giai đoạn thăm dò là giai đoạn củng cố, từ quý 4.2024 đến quý 1.2025 là giai đoạn giải quyết điểm nghẽn của thị trường. Từ quý 2 đến quý 4.2025 là giai đoạn khởi sắc và từ năm 2026 thị trường bước vào giai đoạn ổn định".

Xu hướng lãi suất tiết kiệm ngân hàng giảm sâu và trên diện rộng gần đây là một trong những yếu tố tác động lên thị trường bất động sản. Bên cạnh đó, tăng trưởng vay tín dụng - một trong những nỗ lực của Chính phủ trong việc hỗ trợ nhà đầu tư vay thuận tiện hơn đã góp phần giúp thị trường bất động sản tăng trưởng.

Cùng với đó, Luật đất đai sửa đổi, Luật nhà ở sửa đổi và Luật kinh doanh bất động sản sửa đổi sẽ có hiệu lực từ ngày 1/8 tới, sớm hơn 5 tháng so với dự kiến trước đó cũng tạo hành lang pháp lý thông thoáng hơn cho thị trường.

Do đó, nhìn vào ngắn hạn, bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu & Tư vấn, Savills Hà Nội nhận định thị trường trong 6 tháng cuối năm, đặc biệt là thị trường chung cư: "Nửa cuối năm 2024 có thể nói nhiều người sẽ kỳ vọng vào nguồn cung mới. Bởi vì như chúng ta thấy Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản có hiệu lực từ 1.8, sớm hơn dự kiến là 1.1.2025 dẫn đến câu chuyện từ nay tới cuối năm thị trường có thể có thêm nguồn cung. Thực tế việc thay đổi theo hướng rất nhiều nguồn cung mới chưa thể xảy ra ngay. Bởi vì luật có độ trễ và chúng ta phải chờ đợi các văn bản hướng dẫn luật".

So sánh với chu kỳ trước của thị trường, Ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng giám đốc batdongsan.com.vn cho biết, năm 2013 – giai đoạn của cuộc khủng hoảng trước, thị trường ghi nhận sự hồi phục diễn ra trước tiên với chung cư. Trên thực tế, ở cuộc khủng hoảng hiện tại, đến đầu năm 2024, thị trường cũng ghi nhận các tín hiệu phục hồi rõ nét với căn hộ chung cư khi đây là phân khúc có tốc độ tăng giá và thanh khoản tốt nhất trên thị trường.

Do đó, ông đưa ra những nhận định về từng loại hình bất động sản phục hồi theo từng chu kỳ như sau: "Đây là điểm đảo chiều thăm dò thì chung cư là loại hình phục hồi đầu tiên. Tiếp theo sang giai đoạn củng cố thì nhà riêng và nhà phố sẽ là hai loại hình phục hồi tiếp theo. Giai đoạn khởi sắc là đất nền, biệt thự dự án. Và giai đoạn ổn định là trăm hoa đua nở các loại hình đều cùng phát triển".

Theo các chuyên gia, trong tình hình kinh tế khó khăn như hiện tại, những yếu tố đang hỗ trợ mạnh mẽ thị trường là tín dụng, lãi suất và chính sách pháp luật sẽ là động lực cho thị trường phục hồi. Cùng với đó, tâm lý nhà đầu tư đã tốt hơn, có niềm tin hơn vào thị trường cũng đang giúp thị trường đến gần hơn với điểm đảo chiều.

Thông tin trong nước

# Ngân hàng Nhà nước chính thức gia hạn Thông tư 02 về giãn nợ đến hết năm 2024.

Đây là thông tin được NHNN cho biết tại Hội nghị trực tuyến về tăng trưởng tín dụng diễn ra hôm nay 19/6. 

# Trong khi đó, mặt bằng giá trên thị trường BĐS vẫn đang nối dài đà tăng: Như tại TPHCM, giá rao cho thuê căn hộ tăng 5-15% tại nhiều quận huyện, chủ yếu ở phân khúc trung, cao cấp.

Báo cáo của hãng dịch vụ bất động sản JLL cũng đánh giá thị trường chung cư cho thuê ở TP HCM trong chu kỳ tăng giá. 

# Còn tại Hà Nội, từ đầu năm, thị trường tiếp tục thiếu hụt về sản phẩm dưới 30 triệu đồng/m2, các sản phẩm này chỉ chiếm 4% nguồn cung mới và đã được bán hết.

# Đáng chú ý, thống kê sau đây cho thấy, người dân mua vàng, trang sức thanh toán online đang tăng đột biến:

Cụ thể, theo Payoo, ngành hàng đang ghi nhận mức tăng trưởng thanh toán không tiền mặt lớn nhất trong nửa đầu năm 2024 là vàng bạc đá quý và trang sức.

Điều này diễn ra trong bối cảnh nhu cầu mua vàng miếng SJC, vàng nhẫn và vàng trang sức mỹ nghệ trên thị trường VN duy trì ở mức cao thời gian qua. 

# Như tại TPHCM, từ đầu năm, lao động thất nghiệp tại thành phố giảm 9% so với cùng ký năm ngoái. Trong tháng 6, dự kiến sẽ có 10 phiên giao dịch việc làm, trong đó có cả trực tiếp và trực tuyến. 

# Còn tại Hà Nội, bước vào hè, nhiều DN bắt đầu tuyển dụng sinh viên làm thêm bán thời gian hoặc toàn thời gian để tận dụng sức trẻ với giá nhân công giao động từ 20.000-25.000/h. 

Thông tin thị trường chứng khoán

# Kết thúc phiên giao dịch, VN-Index tăng nhẹ 0.29 điểm, lên mức 1,279. Sắc xanh đỏ cân bằng trong rổ VN30 với 14 mã tăng, 14 mã giảm và 2 mã tham chiếu.

# Về mức độ ảnh hưởng, HVN, FPT, VPB và MWG là những mã có ảnh hưởng tích cực nhất đến VN-Index. Ở chiều ngược lại, VCB, VIC, BID và SAB là những mã có tác động tiêu cực nhất. Ngành công nghệ và thông tin là nhóm có đà tăng mạnh nhất.

# Theo SSI Reseach, thanh khoản thị trường tăng so với phiên giao dịch trước đó, với khối lượng giao dịch khớp lệnh của VN-Index đạt gần 768 triệu cổ phiếu, tương đương giá trị đạt hơn 20 ngàn tỷ đồng.

Về giao dịch của khối ngoại, khối này tiếp tục bán ròng gần 1,600 tỷ đồng trên sàn HOSE./.