“Cú hích” giúp khơi thông nhà ở xã hội (Phần 1)

Việc ban hành Nghị định về quản lý nhà ở xã hội mới của Chính phủ có điểm gì khác so với quy định cũ?

Nhiều quy định mới trong Nghị định 100/2024 đã có tính đột phá, thậm chí có nhiều nội dung có sự khác biệt lớn.

Đề cập đến những điểm thay đổi khác so với quy định cũ, chuyên gia kinh tế Đinh Trọng Thịnh, Nguyên Trưởng Bộ môn Tài chính quốc tế, Học viện Tài chính cho biết: "Nghị định 100 cho phép những ngừoi thu nhập dứoi 15 triệu thì được phép mua NƠXH, nghĩa là nâng ngưỡng thu nhập để tạo điều kiện thuận lợi hơn cho người mua nhà. Và đây là điều kiện có ý nghĩa rất quan trọng. Thêm nữa, các quy định về thủ tục giấy tờ cũng rõ ràng, công khai minh bạch hơn. Đặc biệt là từ 1.8, khi Luật đất đai, Luật kinh doanh BDS, Luật Nhà ở đi vào thực tế thì việc bàn giao thủ tục, giấy tờ cũng như thủ tục mua bán nhà ở được công khai, minh bạch hơn. Và đây là điều kiện thuận lợi cho ngừoi có thu nhập thấp, có cơ hội tiếp cận với nhà ở xã hội và đáp ứng nhu cầu an cư lạc nghiệp".

Trong đó, theo các chuyên gia, việc nới điều kiện về thu nhập của một cá nhân lên con số 15 triệu đồng/tháng và 30 triệu đồng/tháng với 2 vợ chồng sẽ được tiếp cận nhà ở xã hội là cách tiếp cận rất sát với thực tế mặt bằng thu nhập và chi tiêu của nhiều người có nhu cầu về nhà ở xã hội hiện tại; đồng thời theo sát các chính sách nhà ở xã hội ở các quốc gia trên thế giới là tính tổng thu nhập của hộ gia đình thay vì chỉ tính riêng cá nhân.

Về vấn đề này, ông Nguyễn Hoàng Nam – Tổng giám đốc G-Home, chuyên gia về nhà ở xã hội phân tích, trong quy định cũ, điều kiện mua nhà ở xã hội là thu nhập cá nhân dưới 11 triệu đồng/tháng/người là rất khó triển khai bởi họ thuộc nhóm thu nhập thấp không có nhu cầu mua nhà hoặc không đủ điều kiện để trả nợ vay, chưa kể là nguy cơ cho vay không đúng đối tượng khi trong gia đình, vợ/chồng có thu nhập dưới 11 triệu đồng/tháng nhưng người còn lại có thể thu nhập đến hàng trăm triệu (như kinh doanh tự do). Đây cũng là điểm khó cho các ngân hàng khi xác định đối tượng cho vay. Với quy định mới, chỉ cần xác định tổng thu nhập chung (thông qua giấy tờ chứng minh sao kê ngân hàng của 2 vợ chồng), thì sẽ có thể cân nhắc được giải ngân với dự án phù hợp):

"Bước tiến là điều kiện liên quan đến thu nhập. Ngày trước là người nào có thu nhập phải chịu thuế thu nhập cá nhân, cho dù là phát sinh thuế TNCN có 1.000 đồng trên cả năm thì cũng không được mua NƠXH dẫn tới tình trạng nghịch lý: NƠXH dành cho những người không có nhu cầu, vì dành cho những người có thu nhập quá thấp. Còn những người mà có thu nhập nhưng chưa đủ để mua nhà ở thương mại thì không tiếp cận được. Và hiện theo quy định mới thì 2 vợ chồng gộp lại có thu nhập dưới 30 triệu là đã được mua NƠXH rồi. Quy định này rất hợp lý".

Khi tiếp cận theo hướng tổng thu nhập của hộ gia đình (gồm 2 vợ chồng) với tổng thu nhập không vượt quá ngưỡng 30 triệu đồng/tháng, sẽ giúp các đối tượng có nhu cầu về nhà ở dễ tiếp cận hơn với các gói tín dụng ưu đãi hỗ trợ của Nhà nước, đơn cử như gói 120.000 tỷ đồng hiện nay. 

Quy định này không chỉ được các chuyên gia đánh giá là phù hợp với thực tế hiện tại mà còn nhận được sự đồng tình của người dân:

"Mình thấy quy định thu nhập dứoi 15 triệu đồng/tháng là phù hợp. Bởi để mua được NƠXH, thì nhiều người phải vay tiền từ gia đình vì rất khó vay ngân hàng khi thu nhập quá thấp. Mức thu nhập được mở rộng lên sẽ giúp người mua dễ chứng minh tài chính, ngân hàng dễ cho vay hơn".

"Với việc nới điều kiện như vậy thì sẽ giúp cho nhiều người muốn an cư lập nghiệp có cơ hội được tiếp cận nhà ở xã hội hơn".

Bên cạnh việc nới điều kiện về thu nhập với ngừoi có nhu cầu thuê, mua nhà ở xã hội, Nghị định 100/2024 được xem là bước tiến lớn khi bỏ điều kiện về hộ gia đình phải có hộ khẩu hay đăng ký tạm trú khi đăng ký thuê, mua NƠXH tại các địa phương.

Chuyên gia nhà ở xã hội Nguyễn Hoàng Nam cho biết thêm: "Điều kiện đối với người mua NƠXH thì có bước tiến lớn. Đầu tiên là xoá được hộ khẩu. Ngày trước thì người ở tỉnh nào mới mua nhà được ở tỉnh đó thôi. Người ở tỉnh khác muốn mua ở tỉnh có NƠXH muốn mua thì ít nhất phải có tạm trú, nộp bảo hiểm trên 12 tháng thì mới được mua. Còn bây giờ, chúng ta có thể được mua trên toàn quốc. Điều nữa là bỏ được thuật ngữ gây tranh cãi đó là “hộ gia đình”. Ở luật cũ, khái niệm hộ gia đình đang bị hiểu sai nê n khó xác định. Còn bây giờ, xét bản thân người mua thôi chứ không xét quá xa".

Theo các chuyên gia, các quy định mới của Nghị định 100/2024 được xem  là “thấu tình đạt lý", phù hợp với kỳ vọng của doanh nghiệp và người dân, nhất là người dân có thu nhập trung bình, nộp thuế cho Nhà nước.

Ông Nguyễn Chí Thanh, Phó Chủ tịch Hội môi giới BĐS Việt Nam nêu quan điểm: "Nghị định 100 ghi nhận điều chỉnh một số vấn  đề so với việc vướng trước đây, tạo điều kiện để tránh tình trạng người có nhu cầu mua mà không được mua và người có điều kiện mua thì không có tiền. Đấy cũng là điều chỉnh khá tích cực, đồng thời tạo điều kiện, khuyến khích các chủ đầu tư tham gia xây dựng NƠXH. Và đặc biệt nhu cầu cho thuê rất lớn, vì người có khả năng mua nhà ở xã hội cũng hạn chế so với thu nhập hiện nay".

Các quy định về nhà ở xã hội tại Luật Nhà ở 2023 cũng như tại Nghị định số 100/2024/NĐ-CP của Chính phủ đã thể hiện sự thông thoáng. Nhờ đó, nhiều vướng mắc gây khó khăn trong triển khai các dự án nhà ở xã hội sẽ được tháo gỡ, tạo động lực để phát triển thị trường bất động sản nói chung và nhà ở xã hội nói riêng.

Việc nới rộng một số điều kiện sẽ giúp các chủ đầu tư mở rộng khách hàng, từ đó có thêm nhiều dự án, tạo động lực giúp thị trường bất động sản phục hồi trở lại. Tuy nhiên, nhiều ý kiến cho rằng, để thông suốt cho việc triển khai nhà ở xã hội thì cần thêm nhiều điều kiện khác. Nội dung này sẽ được chúng tôi tiếp tục đề cập trong bài viết tiếp theo.