Chuyện bán nhà: Những khó khăn pháp lý thường gặp

PV VOV Giao thông sẽ cùng trò chuyện với Luật sư Phạm Thành Tài, Công ty Luật Phạm Danh để cùng hiểu thêm về vấn đề này. 

PV: Thưa ông, những vấn đề pháp lý thường gặp nào trong hành trình bán nhà? Và làm sao để hạn chế những rủi ro? 

Luật sư Phạm Thành Tài: Trước tiên thì đối với các giao dịch mua bán chuyển nhượng bất động sản, để đảm tính hợp pháp trong giao dịch thì bất động sản cần phải đáp ứng các điều kiện theo quy định của pháp luật.

Đó là có giấy chứng nhận, quyền sử dụng đất, không có tranh chấp, không bị kê biên để đảm vào thi hình án hoặc là trong thời hạn sử dụng đất. Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan nhà nước của thầm quyền. Và giấy chứng nhận là một trong những căn cứ quan trọng để xác thực quyền sở hiệu sử dụng đối với bất động sản.

Bên cạnh đó, các chủ thể tham gia giao dịch chuyển nhận cũng cần phải đáp ứng các điều kiện theo quy định của pháp luật. Đối với bên chuyển nhượng thì phải là chủ sở hữu sử dụng hoặc là người được chủ sở hữu sử dụng cho phép ủy quyền.

Các bên nếu là cá nhân thì phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch theo quy định của pháp luật dân sự. Thứ 2 là về thủ tục mua bán chuyển nhượng, trong trường hợp cần thiết thì các bên có thể tiến hành đặt cọc. Sau đó, các bên thực hiện ký kết hợp đồng mua bán chuyển nhượng, hợp đồng phải được công chứng chứng thực theo quy định của pháp luật. Sau khi công chứng hợp đồng thì các bên có nghĩa vụ cần phải kê khai nộp thuế theo nội dung thoả thuận. Trong quá trình thực hiện giao dịch thì khi sắc lập hợp đồng các bên cần kiểm tra thật kỹ những thông tin liên quan trong các điều khoản của hợp đồng và thực hiện đầy đủ các thủ tục cần thiết để đảm bảo quyền lợi của mình.

Ngoài ra thì bên bán cần lưu ý, thỏa thuận rõ về thời điểm, giao nhận là khi nào và nhận bằng hình thức nào.

PV: Chủ nhà cần chuẩn bị những giấy tờ gì để đảm bảo quá trình bán nhà diễn ra suôn sẻ? 

Luật sư Phạm Thành Tài: Để có thể thực hiện các giao dịch theo quy định và đảm bảo quá trình bán nhà diễn ra xuân xẻ thì bên bán cần chuẩn bị những giấy từ sau.

Thứ nhất là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở. Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu, tài sản gắn liền với đất, gọi chung là giấy chứng nhận.

Thứ hai là về giấy tờ tùy thân thì chứng minh nhân dân hoặc là thẻ căn cứơc công dân hoặc hộ chiếu còn hạn sử dụng, xác nhận thông tin về cư trú trong trường hợp mà chưa có căn cước, công dân gắn chíp.

Và thứ ba là giấy từ chứng minh quan hệ hôn nhân nếu đã kết hôn hoặc là giấy xác nhận tình trạng hôn nhân nếu chưa kết hôn. Và thứ 4 là văn bản ủy quyền nếu được ủy quyền thực hiện việc chuyển nhận thay trong người khác.

Ngoài ra thì khi thực hiện thủ tục khai thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ và thực hiện thủ tục đăng ký biển động, thì bên bán cũng cần chuẩn bị thêm giấy tờ theo quy định như là tờ khai, giấy tờ làm căn cứ để xác định thuộc đối tượng, thực miễn thuế, miễn lệ phí chức bạ nếu có.

PV: Vâng, xin cám ơn ông

Trong bối cảnh người bán luôn phải đối mặt với nhiều “điểm đau” khi cần thanh khoản nhanh ngôi nhà như liên quan đến pháp lý, bị ép giá, thông tin thiếu minh bạch, giao dịch không đảm bảo, không có tính cam kết…

Để giải quyết những điểm nghẽn này trong hành trình bán nhà, chúng ta sẽ cùng nghe những chia sẻ từ ông Nguyễn Hồng Quân, Giám đốc Dự án One Housing: "Lời khuyên của tôi với các chủ nhà để khắc phục được các khó khăn này, đầu tiên, nên tìm hiểu rõ thông tin về giá trị thị trường của căn nhà, đặt rõ kỳ vọng, mong muốn tùy thuộc vào nhu cầu thanh khoản, khi tốc độ bán càng nhanh thì tất nhiên giá trị thu về sẽ không thể nào được như việc bán căn nhà trong 3 tháng hoặc 6 tháng.

Thứ hai, nên tìm đến các sàn giao dịch BĐS uy tín, cũng như các môi giới uy tín. Ví dụ, OneHousing đang có một giải pháp để có thể đảm bảo uy tín với chủ nhà và minh bạch trong các cấu phần giá một căn nhà khi được chuyển nhượng, khi được bán ra sẽ bao gồm các chi phí nào. Và tốc độ thanh khoản sẽ tùy thuộc vào giá mà chủ nhà kỳ vọng thu về được".

Bên cạnh đó, OneHousing còn sở hữu mạng lưới lên tới 10.000 môi giới chuyên nghiệp, có khả năng kết nối nhanh khách hàng có nhu cầu và nguồn khách hàng chất lượng từ các đối tác hàng đầu. Đây là tệp khách hàng mục tiêu tiềm năng, có vị thế tài chính và luôn sẵn sàng đầu tư BĐS nên cũng giúp chủ nhà thanh khoản nhanh chóng ngôi nhà của mình.