Cấm cho thuê lưu trú ngắn hạn trong chung cư: Nhiều nhà đầu tư rơi vào cảnh khó

Luật Nhà ở 2023 có hiệu lực từ ngày 1/8/2024 đã quy định cấm sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở. Tương tự, UBND TP.HCM cuối tháng 2 vừa qua cũng ban hành quyết định làm rõ hơn nội dung tương tự khi chỉ cho phép các dự án xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp mới được kinh doanh cho thuê lưu trú du lịch.

Điều này bước đầu đã nhận được sự đồng thuận của các cư dân sinh sống tại các chung cư trên địa bàn TP.HCM song cũng khiến nhiều nhà đầu tư rơi vào cảnh khó.

Vì tính chất công việc, chị Phan Ngọc Trúc cùng chồng chọn mua 1 căn hộ nhỏ trong 1 chung cư ở quận 4. Thời gian đầu 2 vợ chồng chị cảm thấy tương đối ổn vì nơi ở ngay cạnh trung tâm, mức thuê cũng không quá cao, nhịp sống nhìn chung sôi động phù hợp với vợ chồng trẻ.

Tuy nhiên, sau khi sinh con chị Trúc nhận ra quá nhiều bất tiện khi chung cư có quá nhiều người lạ là khách thuê ngắn ngày ra vào chung cư kéo theo đó là tiếng ồn, an ninh thiếu đảm bảo, không gian chung bị chiếm dụng:

"Cả tầng em có 8 căn nhưng hơn 1 nửa là cho thuê ngắn hạn, thời gian đầu mới về thấy cũng bình thường. Sinh con xong em cần yên tĩnh nhưng xung quanh lại quá ồn, có khi nửa đêm nhạc bật ầm ầm, ban ngày không dám đưa con đi phơi nắng vì khu công cộng đầy khói thuốc của người lạ. May sao nhà nước quyết định cấm cho thuê Airbnb, chứ không chắc em phải dọn đi chỗ khác".

Trái ngược với tâm lý vui mừng của chị Trúc và nhiều cư dân khác, không ít nhà đầu tư, chủ hộ kinh doanh cho thuê lưu trú ngắn ngày tại các chung cư khu vực trung tâm TPHCM cho hay đang gặp rất nhiều khó khi dòng thu nhập bị ảnh hưởng nghiêm trọng từ chủ trương cấm cho thuê lưu trú ngắn hạn trong chung cư của UBND TP.HCM.

Bà Nguyễn Thương Hoài (ngụ phường Bình Trưng Đông, TP.Thủ Đức, TP.HCM), một người đầu tư kinh doanh cho thuê ngắn hạn tại chung cư Rivergate Residence (quận 4, TP.HCM) tỏ ra bức xúc khi cho rằng không chỉ có nhà đầu tư chịu thiệt mà rất nhiều người lao động cũng bị ảnh hưởng:

"Mình đã đi thuê căn hộ trống rồi bỏ vốn set up nhiều trăm triệu thậm chí cả tỷ để kinh doanh cho thuê, bán lẻ, bán tuần, bán tháng để có lời trả lãi vay, tiền thuê, phí quản lý cũng như khấu hao phần đã đầu tư…quyết định như vậy thì quá thiệt hại, thậm chí phá sản. Rất nhiều người không có trình độ, tuổi cao làm công việc vệ sinh, bảo trì máy lạnh, thiết bị máy móc trong căn hộ có việc làm từ đây để nuôi gia đình, giờ mà cấm thì chắc chắn rất nhiều người thất nghiệp".

Chia sẻ với chương trình, một trưởng Ban quản lý chung cư tại quận Bình Thạnh cho biết, dịch vụ cho thuê lưu trú ngắn ngày nở rộ trong nhiều năm qua, và có đến 60% căn hộ chung cư mà chị đang quản lý đang khai thác loại hình này. Không chỉ phù hợp với xu hướng quốc tế, dịch vụ cho thuê lưu trú ngắn hạn còn giúp các chủ đầu tư có thêm nguồn thu chính đáng, tạo công an việc làm, thêm tiện ích cho các du khách, thúc đẩy phát triển du lịch và kinh tế địa phương thì vẫn còn đó không ít hệ luỵ.

Nhẹ thì gây mất mỹ quan, an ninh trật tự, ô nhiễm không khí, ô nhiễm tiếng ồn trong chung cư, nghiêm trọng hơn là phát sinh nhiều tệ nạn xã hội như cờ bạc, mại dâm, lừa đảo qua mạng, mua bán, sử dụng chất cấm... Đáng chú ý, một bộ phận thanh niên trẻ tuổi hoặc các đối tượng phạm pháp lợi dụng kẽ hở trong các quy định về quản lý vận hành nhà chung cư đã chọn cách thuê căn hộ chung cư ngắn ngày để thực hiện các hành vi vi phạm pháp luật.

Từ những bất cập nêu trên, Sở Xây dựng TP.HCM đã tham mưu cho UBND thành phố ban hành Quyết định 26 ngày 27/2/2025 về quản lý sử dụng nhà chung cư trên địa bàn nhằm làm rõ hơn các căn cứ được nêu trong Luật Nhà ở năm 2023 theo hướng chặt chẽ hơn, phù hợp với tình hình thực tế hơn.

Chia sẻ thêm về thông tin cấm cho thuê kinh doanh lưu trú ngắn ngày tại chung cư, tại 1 cuộc họp báo kinh tế xã hội trên địa bàn TP.HCM giữa tháng 3 vừa qua, ông Nguyễn Tiến Hưởng - trưởng phòng quản lý nhà và thị trường bất động sản Sở Xây dựng nhấn mạnh rằng các căn hộ dùng làm lưu trú du lịch trong nhà chung cư phải nằm chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp và căn hộ đó phải được duyệt công năng phục vụ lưu trú du lịch mới đủ điều kiện cho thuê.

"Toàn bộ nội dung của Quyết định 26 không có quy định về việc cấm các hoạt động kinh doanh với mục đích lưu trú ngắn ngày. Tuy vậy thành phố cũng đã ban hành rõ các điều kiện để thực hiện đúng quy định pháp luật, và Quyết định này là hành lang pháp lý để các bên liên quan thực hiện, tránh các mâu thuẫn xảy ra".

Bà Trần Minh Ái - Giám Đốc Cấp Cao, Bộ phận Quản lý Bất Động Sản công ty Savills Việt Nam cho rằng quy định này không phải là mới và trên thực tế một số quận huyện của TPHCM đã nhiều lần có văn bản gửi Ban quản trị, Ban quản lý các chung cư trên địa bàn yêu cầu các căn hộ không được kinh doanh lưu trú ngắn hạn:

"Quyết định 26 của UBND TP.HCM là một động thái đáng chú ý thể hiện nỗ lực của nhà nước để đảm bảo an ninh trật tự trong chung cư, giúp cư dân có môi trường sống ổn định hơn, giảm áp lực lên cơ sở vật chất hạ tầng, hạn chế các biến tướng như trốn thuế khi nhiều chủ hộ kinh doanh airbnb không đăng ký kinh doanh, không đóng thuế đầy đủ, giảm nguy cơ các căn hộ bị biến thành khách sạn trái phép.

Tuy vậy, việc hạn chế kinh doanh loại hình này thì sẽ gây áp lực cho các nhà đầu tư bất động sản tập trung vào chung cư bởi lẽ với nhà ở riêng lẻ thì kinh doanh theo quy định pháp luật, còn chung cư thì bị hạn chế. Khi quản lý về mặt pháp lý thì góc độ phát triển kinh tế từ loại hình này sẽ tiềm ẩn 1 số rủi ro nhất định".

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM cho rằng không thể phủ nhận những yếu tố tích cực mà việc cho thuê lưu trú du lịch ngắn hạn trong các chung cư tại TP.HCM thời gian qua. Đây cũng là xu hướng bắt buộc của thế giới, do đó thay vì siết chặt hay cấm tuyệt đối thì cần nghiên cứu triển khai thí điểm mô hình kinh doanh này để vừa hài hòa lợi ích cho người sở hữu chung cư vừa góp phần thúc đẩy du lịch, kinh tế địa phương.

"Nếu chúng ta cấm tuyệt đối, không cho sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích cho thuê lưu trú du lịch thì tôi e rằng sẽ tác động trực tiếp đến mục tiêu phát triển, thu hút khách du lịch đến TP.HCM".

Cấm cho thuê lưu trú ngắn hạn trong chung cư - Đúng nhưng chưa đủ

Là 1 người ưa xê dịch, tôi thường có những chuyến đi đến những vùng đất mới, những địa điểm du lịch. Với hầu bao không quá rủng rỉnh, tôi và gia đình thường chọn thuê những căn hộ dịch vụ lưu trú ngắn ngày tại các điểm đến để cân bằng các mục tiêu của chuyến đi, và có vẻ như đó cũng là lựa chọn của số đông khách du lịch nội địa những năm gần đây.

Công bằng mà nói thì hình thức cho thuê lưu trú du lịch ngắn ngày qua các nền tảng số đã và đang mang đến nhiều cơ hội du lịch cho người thu nhập trung bình và thấp. Không chỉ vậy, nó còn là lời giải cho bài toán lưu trú, giải quyết nguồn lao động tại chỗ đối với các địa phương du lịch lớn như Bà Rịa Vũng Tàu, Đà Lạt, Nha Trang, Đà Nẵng, Quy Nhơn, Hà Nội hay TP.HCM.

Song hình thức này trên thực tế cũng đã gây ra nhiều hệ luỵ tiêu cực cho người dân đang sinh sống tại các khu chung cư hay phát sinh thêm nhiều tệ nạn xã hội nguy hiểm như bay lắc, mua bán sử dụng chất cấm, mại dâm trá hình, hoạt động tín dụng đen, lừa đảo trên không gian mạng…

Thực tế trong quá trình tiếp cận các bên chịu tác động từ chủ trương kiểm soát hoạt động cho thuê lưu trú ngắn ngày trong các chung cư tại TP.HCM những ngày vừa qua, sự phấn khởi của cư dân dân là điều dễ nhận thấy, song những lo lắng thậm chí là bức xúc của những người cho thuê lưu trú dịch vụ cũng là điều cần lưu tâm.

Kiểm soát hoạt động cho thuê lưu trú ngắn ngày trong chung cư là cần thiết, nhưng nếu việc kiểm soát gần như chấm dứt hoạt động này với 1 đô thị dịch vụ như TP.HCM thì e rằng chưa thực sự thoả đáng. Đảm bảo an ninh trật tự địa phương là chính xác, nhưng nếu tạo ra được môi trường kinh doanh công bằng, minh bạch, tuân thủ pháp luật chắc hẳn sẽ tạo được sự đồng thuận cao hơn từ nhiều phía.

TP.HCM vừa ghi nhận mức tăng trưởng Quý 1 cao nhất trong 6 năm qua (7,51%), trong đó dịch vụ là động lực tăng trưởng chính (8,72%) khi thu hút hơn 10 triệu du khách trong và ngoài nước đến thành phố này chỉ trong 3 tháng đầu năm 2025. Đây hoàn toàn là những con số biết nói để thấy rằng cần có những chính sách phù hợp hơn, ổn định hơn cho con gà “dịch vụ” tiếp tục “đẻ trứng vàng” trong tương lai.