Trước đó, theo báo cáo tài chính quý IV/2024 của 27 ngân hàng thương mại, một số ngân hàng tỷ lệ nợ xấu nhóm 5 thậm chí tăng hơn 100% so với năm liền trước, chạm ngưỡng hơn 118.000 tỷ đồng.
Trên trang web của một ngân hàng nhà nước có tiếng, bài đăng tải ngày 21/4/2025 về việc đấu giá tài sản đảm bảo quyền sử dụng đất thuộc thửa đất ba nghìn ba trăm năm mươi sáu mét vuông thuộc địa bàn huyện Châu Đức, tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu. Tài sản đảm bảo thứ hai, thứ ba đều là quyền sử dụng đất các thửa đất khác nhau. Đáng chú ý, đây là lần thứ 15 ngân hàng phát hành thông báo đấu giá tài sản đảm bảo khoản vay bao gồm quyền sử dụng ba thửa đất vị trí đắc địa nằm trong quần thể du lịch biển tương đối có giá trị.
Theo người đại diện của chủ tài sản đảm bảo, giá khởi điểm của cả ba tài sản gộp lại không tách rời thời hạn sử dụng đến năm 2043 vào khoảng hơn 4 tỷ đồng, diện tích của cả ba lô đất lên đến gần 12 nghìn m2.
“Cái đó bây giờ quan trọng là có ít người hỏi quá, còn nếu mà trường hợp cái mức đó là mức tối thiểu mà. Trường hợp mà anh lấy bằng cái giá đó mà không có ai nữa thì đương nhiên là anh thắng thôi.
PV: À cho mình hỏi chút cái này tài sản đảm bảo là cả ba lô hay chỉ một thôi?
Đại diện chủ sở hữu: "Cái đó là ba chỗ, diện tích cũng gần 12 nghìn m2 đó, gần héc ta đó".
Ba tài sản đảm bảo, bao gồm quyền sử dụng ba thửa đất vị trí tương đối đắc địa, giá khởi điểm không quá cao nhưng đấu giá đến 15 lần vẫn chưa tìm được chủ mới cho thấy điều gì? Câu trả lời, hoặc là ba thửa đất đó ít có khả năng thanh khoản, hoặc nếu thanh khoản được thì mức giá 4 tỷ đồng không hấp dẫn. Vậy, tại sao cách đây 3 năm, cũng ba thửa đất đó, ngân hàng định giá lên đến hơn 10 tỷ đồng?
Theo đó, khoản vay giải ngân trên thực tế, bằng 75% giá trị tài sản, gấp hai lần giá khởi điểm lần đấu giá thứ 15. Ở đây, cũng có thể thời điểm thẩm định mặt bằng giá chung khu vực này cao hơn hiện tại. Dẫn đến câu chuyện tài sản đấu giá 15 lần vẫn không tìm được người mua. Nguyên nhân của nợ xấu, mất cả gốc lẫn lãi từ đó phát sinh ngày càng tăng cao.
Một ví dụ khác, sau ba phiên đấu giá liên tiếp, giảm hơn 7 tỷ đồng so với lần đấu giá đầu tiên, căn biệt thự nằm ở vị trí đắc địa thuộc khu đấu giá xã Tứ Hiệp, huyện Thanh Trì được Công ty đấu giá Hoàng Gia thay mặt chủ sở hữu, đấu giá thành công thu về 22 tỷ đồng. Điều đáng nói ở chỗ, thời điểm thẩm định cách đây hơn 4 năm căn biệt thự này trị giá hơn 30 tỷ đồng, nếu tính khoản vay tối đa bằng 75% con số này, vào khoảng 22,5 tỷ.
Trao đổi về giá trị của căn biệt thự, một người môi giới bất động sản ở khu vực xã Tứ Hiệp, huyện Thanh Trì, cho biết: “Năm 2019 mình có mua ở đây tầm khoảng 22 tỷ, nhưng mà năm đó đất nó cũng bình thường thì đến thời điểm năm 2020, 2021 ấy lúc sốt thì khách trả 30 tỷ nhưng đến thời điểm đất đang chậm lại thì anh em giao dịch ở đây chỉ vào khoảng dao động 22, 23 tỷ thôi chứ không như lúc sốt nữa”.
Như vậy, về lý thuyết ngân hàng lỗ 500 triệu đồng chưa tính các khoản chi phí khác, cũng chưa tính tỷ lệ lạm phát xấp xỉ 4% một năm. Vấn đề nợ xấu nghiêm trọng hơn nhiều khi mà giá trị của bất động sản được định giá ở thời điểm sốt ảo. Đến thời điểm giá bất động sản, đặc biệt là ở những khu vực sốt ảo, quay trở về giá trị thực, tài sản thế chấp rất khó xử lý.
Gặp khó khăn trong khâu thanh lý tài sản đảm bảo
Đánh giá về vấn đề này, ông Nguyễn Tiến Thỏa, Chủ tịch Hội Thẩm định giá Việt Nam, nhận định: “Các công ty thẩm định thì họ căn cứ vào giá thị trường để mà thẩm định và chứng thư có thời hạn nhất định. Thế thì nếu như ngân hàng sử dụng cái chứng thư đấy trong cái bối cảnh mà giá thị trường nó đang cao nhưng đến giai đoạn sau phải sử lý những vấn đề liên quan đến rủi ro đấy thì có thể giá thị trường xuống thấp. Đấy là điều rất khó khăn cho ngân hàng, gây ra nguy cơ mất nguồn vốn nhưng cũng có trường hợp bên thẩm định giá cùng cán bộ ngân hàng thông đồng với nhau để mà đẩy giá lên cao gây ra tình trạng nợ xấu của hệ thống ngân hàng”.
Đó cũng chính là lý do nhiều ngân hàng ở thời điểm này chỉ chấp nhận tài sản thế chấp là bất động sản kém theo một số điều kiện cụ thể. Ví dụ như khoảng cách với bệnh viện, trường học gần nhất bao nhiêu, hạ tầng giao thông ra sao. Điều này liên quan đến tính thanh khoản của bất động sản trong trường hợp người chủ khoản vay mất khả năng thanh toán.
Trao đổi vấn đề liên quan đến điều kiện vay vốn, một cán bộ ngân hàng, cho biết: “Lúc này chúng tôi chỉ nhận tài sản đảm bảo với điều kiện cụ thể về vị trí, ví dụ như đường vào phải hơn 2m, cách trường học, bệnh viện gần nhất từ 1 đến 2km”.
Theo thống kê, nợ xấu tại nhóm các ngân hàng niêm yết tiếp tục xu hướng leo thang, với tổng giá trị vượt 265 nghìn tỷ đồng tính đến cuối quý I/2025, tăng 18,5% so với cùng kỳ năm trước, tương đương tăng hơn 41,5 nghìn tỷ đồng.
Tính riêng trong quý I/2025, chỉ sau một quý, nợ xấu các ngân hàng niêm yết tăng thêm 15,43% so với cuối năm 2024, tương đương khoảng 35,5 nghìn tỷ đồng, với 23/27 ngân hàng ghi nhận mức tăng. Đặc biệt, nợ xấu nhóm 5 - nhóm có khả năng mất vốn cao nhất tăng 12,9%, lên mức gần 150 nghìn tỷ đồng, chiếm 56,3% tổng nợ xấu toàn hệ thống trong đó có đến 23 ngân hàng ghi nhận nợ nhóm 5 tăng so với cuối năm ngoái.
Một trong những nguyên nhân chủ yếu dẫn đến tình trạng này là việc các ngân hàng gặp khó khăn trong khâu thanh lý tài sản đảm bảo do sự chênh lệch về giá cũng như cơ chế pháp lý. Mặc dù Nghị quyết 42 cho phép ngân hàng được thu giữ tài sản bảo đảm để xử lý nợ xấu nhưng trong giai đoạn triển khai, nợ xấu tiếp tục gia tăng, cùng với đó nguy cơ rủi ro đạo đức cũng xuất hiện nếu ngân hàng nới lỏng điều kiện thẩm định.
Chính vì thế, các ngành chức năng liên quan cần có những giải pháp ngay từ bây giờ liên quan đến công tác thẩm định đánh giá, hạn chế tối đa nguy cơ mất vốn của các tổ chức tín dụng trong bối cảnh hiện tại./.