Để tháo gỡ những khó khăn về chính sách, chính phủ đã ban hành Nghị định Quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở về phát triển và quản lý nhà ở xã hội 100/2024/NĐ-CP (Nghị định 100). Đây là một bước quan trọng nhằm đảm bảo hệ thống pháp luật liên quan đến việc phát triển, quản lý nhà ở xã hội (NƠXH) hoạt động hiệu quả.
Đồng thời là cơ sở pháp lý quan trọng để cơ quan quản lý địa phương thực hiện, đưa các quy định vào thực tiễn.
Đề cập đến những điểm thay đổi khác so với quy định cũ, chuyên gia kinh tế Đinh Trọng Thịnh, Nguyên Trưởng Bộ môn Tài chính quốc tế, Học viện Tài chính cho biết: "Nghị định 100 cho phép những ngừoi thu nhập dưới 15 triệu thì được phép mua NƠXH, nghĩa là nâng ngưỡng thu nhập để tạo điều kiện thuận lợi hơn cho người mua nhà. Đây là điều kiện có ý nghĩa rất quan trọng. Thêm nữa, các quy định về thủ tục giấy tờ cũng rõ ràng, công khai nh bạch hơn.
Đặc biệt là từ 1.8, khi Luật đất đai, Luật kinh doanh BĐS, Luật Nhà ở đi vào thực tế thì việc bàn giao thủ tục, giấy tờ cũng như thủ tục mua bán nhà ở được công khai, nh bạch hơn. Và đây là điều kiện thuận lợi cho ngừoi có thu nhập thấp, có cơ hội tiếp cận với nhà ở xã hội và đáp ứng nhu cầu an cư lạc nghiệp".
Trong đó, theo các chuyên gia, việc nới điều kiện về thu nhập của một cá nhân lên con số 15 triệu đồng/tháng và 30 triệu đồng/tháng với 2 vợ chồng sẽ được tiếp cận nhà ở xã hội là cách tiếp cận rất sát với thực tế mặt bằng thu nhập và chi tiêu của nhiều người có nhu cầu về nhà ở xã hội hiện tại; đồng thời theo sát các chính sách nhà ở xã hội ở các quốc gia trên thế giới là tính tổng thu nhập của hộ gia đình thay vì chỉ tính riêng cá nhân.
Về vấn đề này, ông Nguyễn Hoàng Nam – Tổng giám đốc G-Home, chuyên gia về nhà ở xã hội phân tích, trong quy định cũ, điều kiện mua nhà ở xã hội là thu nhập cá nhân dưới 11 triệu đồng/tháng/người là rất khó triển khai bởi họ thuộc nhóm thu nhập thấp không có nhu cầu mua nhà hoặc không đủ điều kiện để trả nợ vay, chưa kể là nguy cơ cho vay không đúng đối tượng khi trong gia đình, vợ/chồng có thu nhập dưới 11 triệu đồng/tháng nhưng người còn lại có thể thu nhập đến hàng trăm triệu (như kinh doanh tự do).
Đây cũng là điểm khó cho các ngân hàng khi xác định đối tượng cho vay. Với quy định mới, chỉ cần xác định tổng thu nhập chung (thông qua giấy tờ chứng nh sao kê ngân hàng của 2 vợ chồng), thì sẽ có thể cân nhắc được giải ngân với dự án phù hợp):
"Bước tiến là điều kiện liên quan đến thu nhập. Ngày trước là người nào có thu nhập phải chịu thuế thu nhập cá nhân, cho dù là phát sinh thuế TNCN có 1.000 đồng trên cả năm thì cũng không được mua NƠXH dẫn tới tình trạng nghịch lý: NƠXH dành cho những người không có nhu cầu, vì dành cho những người có thu nhập quá thấp.
Còn những người mà có thu nhập nhưng chưa đủ để mua nhà ở thương mại thì không tiếp cận được. Và hiện theo quy định mới thì 2 vợ chồng gộp lại có thu nhập dưới 30 triệu là đã được mua NƠXH rồi. Quy định này rất hợp lý".
Theo các chuyên gia, các quy định mới của Nghị định 100/2024 được xem là “thấu tình đạt lý", phù hợp với kỳ vọng của doanh nghiệp và người dân, nhất là người dân có thu nhập trung bình, nộp thuế cho Nhà nước. Ông Nguyễn Chí Thanh, Phó Chủ tịch Hội môi giới BĐS Việt Nam nêu quan điểm:
"Nghị định 100 ghi nhận điều chỉnh một số vấn đề so với việc vướng trước đây, tạo điều kiện để tránh tình trạng người có nhu cầu mua mà không được mua và người có điều kiện mua thì không có tiền. Đấy cũng là điều chỉnh khá tích cực, đồng thời tạo điều kiện, khuyến khích các chủ đầu tư tham gia xây dựng NƠXH. Và đặc biệt nhu cầu cho thuê rất lớn, vì người có khả năng mua nhà ở xã hội cũng hạn chế so với thu nhập hiện nay".
Còn theo luật sư Phạm Thành Tài, Giám đốc Công ty Luật Phạm Danh cho biết, với những nội dung tại Luật nhà ở và NĐ 100/2024 mới có hiệu lực, có thể nói chưa bao giờ phát triển nhà ở xã hội được Quốc hội, Chính phủ và các bộ ngành đưa ra nhiều cơ chế, ưu đãi và hỗ trợ như hiện nay. Theo luật sư Phạm Thành Tài để thông suốt cho việc phát triển nhà ở xã hội thì cần nhiều yếu tố khác:
"Theo quan điểm của tôi, cơ quan quản lý nhà nước cần giám sát chặt chẽ, đảm bảo các điều kiện để thi hành các điều kiện mới. Tiếp tục thúc đẩy hoàn thiện các dự án nhà ở xã hội đã khởi công tại các thành phố có nhu cầu về nhà ở lớn; đồng thời để đảm bảo thực hiện tốt các mục tiêu chính sách, tránh lợi dụng các chính sách tiêu cực cần công khai nh bạch việc mua bán nhà ở xã hội, giám sát chặt chẽ, đảm bảo đúng đối tượng mua, thuê, thuê mua. Để có quỹ đất phát triển nhà ở xh thì cần sự can thiệp của cơ quan quản lý nhà nước".
Các quy định về nhà ở xã hội tại Luật Nhà ở 2023 cũng như tại Nghị định số 100/2024/NĐ-CP của Chính phủ đã thể hiện sự thông thoáng. Nhờ đó, nhiều vướng mắc gây khó khăn trong triển khai các dự án nhà ở xã hội sẽ được tháo gỡ, tạo động lực để phát triển thị trường bất động sản nói chung và nhà ở xã hội nói riêng.