Theo Luật Kinh doanh Bất động sản, từ 1/8 tới đây, đặt cọc mua nhà không quá 5%, khi kí hợp đồng mua bán không quá 30% và trước khi giao nhà thì cần thanh toán đến 50%.
Như vậy, 1 căn nhà 5 tỷ, theo quy định cũ, người mua sẽ phải thanh toán 70%, tức là 3,5 tỷ đồng trước khi nhận nhà. Còn theo luật mới, người mua chỉ cần phải đóng 50%, tức là 2,5 tỷ, giảm được áp lực cho người mua và thúc đẩy chủ đầu tư phải bàn giao nhà đúng tiến độ để nhận được số tiền còn lại theo hợp đồng. Với nhà ở hình thành trong tương lai, quy định mới sẽ giúp giảm số tiền mà người mua cần thanh toán:
"Với quy định về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai được bổ sung so với quy định hiện hành thì mình thấy người mua sẽ bớt đi áp lực với số tiền cần chuẩn bị mà đỡ rủi ro hơn cho người mua nhà".
"Trước đây mình thấy rất nhiều dự án hình thành trong tương lai mà có những người mua đã thanh toán thậm chí là 90 -100% nhưng cuối cùng dự án hoặc triển khai nửa chừng rồi dừng lại hàng chục năm, khiến người mua nhà rơi vào cảnh chờ đợi và rất rủi ro. Nên khi quy định về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai được bổ sung so với quy định hiện hành thì tôi thấy giảm thiểu rủi ro rất nhiều cho người mua nhà".
Thực tế, các dự án nhà ở hình thành trong tương lai, giúp khách hàng được chọn căn hộ hay nhà đất ngay từ khi dự án mới bắt đầu triển khai, tùy theo nhu cầu và túi tiền. Nhưng đi kèm với đó cũng có các rủi ro, nhất là tại các dự án chủ đầu tư năng lực yếu kém. Do đó, theo PGS.TS Đinh Trọng Thịnh, với những quy định mới trong Luật kinh doanh BĐS 2023 sẽ giúp tránh tình trạng huy động vốn, hạn chế rủi ro cho người mua:
"Rõ ràng, quyền lợi người mua nhà được quan tâm một cách thoả đáng và cũng chấm dứt tình trạng lợi dụng tài sản mà bán trước khi có giá trị thực hay là tài sản hình thành trong tương lai để thu gom tiền của người mua nhà và rõ ràng buộc các chủ đầu tư cũng cần phải nâng cao năng lực tài chính và khả năng thực hiện công trình của mình. Đây là một tiến bộ lớn so với trước đây, khi mà chúng ta chỉ quy định người bán tài sản hình thành trong tương lai chỉ hoàn thành đến một số mức độ quy định mà từ đó bán tài sản đó mà người ta có thể huy động 80 – 90% hay 100% giá trị tài sản trong khi họ chưa có tài sản giao cho".
Đáng nói, quy định mới về đặt cọc, thanh toán nhà ở hình thành trong tương lai có hiệu lực từ 1/8 tới đây sẽ giúp hạn chế tình trạng thu tiền cọc quá lớn, có khi lên đến 90-95% giá trị bất động sản.
Bởi, luật hiện hành không quy định về việc đặt cọc mua, thuê nhà ở hình thành trong tương lai. Các hợp đồng đặt cọc mua nhà trên giấy đều xuất phát từ thỏa thuận của hai bên, không ràng buộc tiền cọc tối đa bao nhiêu hay thu trong trường hợp nào. Vì thế, có thể phát sinh hành vi lừa đảo, gây thiệt hại cho người mua.
Luật sư Phạm Thành Tài, Công ty luật Phạm Danh cho biết: "Đây là quy định mới thuận lợi hơn với người mua nhà và giúp làm giảm áp lực với số tiền cần chuẩn bị, hạn chế tiền cọc chủ đầu tư thu tiền cọc quá lớn, có khi lên đến 90 -95% giá trị bất động sản, từ đó có thể phát sinh những hành vi lừa đảo hoặc là các hành vi lạm dụng khác gây thiệt hại cho người mua nhà. Có thể thấy, đây có thể là áp lực và cũng là thử thách cho chủ đầu tư cần tập trung về nguồn vốn, thúc đẩy chủ đầu tư phải bàn giao nhà đúng tiến độ để nhận được số tiền còn lại theo hợp đồng".
Đồng quan điểm, ông Nguyễn Chí Thanh, Hội Môi giới nêu quan điểm cho rằng, quy định mới về đặt cọc, thanh toán nhà ở hình thành trong tương lai không chỉ đánh dấu một bước tiến quan trọng trong việc bảo vệ quyền lợi của người tiêu dùng mà còn thúc đẩy các chủ đầu tư cạnh tranh lành mạnh hơn:
"Việc đặt cọc thì trước đây không quy định rõ nên các chủ đầu tư có thể dùng nhiều cách lách nhưng nếu đã có quy định rõ về đặt cọc rồi thì các bên phải tuân thủ đúng theo các quy định trước khi ký hợp đồng. Đấy là quy định theo Luật Kinh doanh BDS mới, giúp cho người mua sẽ được tốt hơn so với trước đây".
Quy định về mới đặt cọc, thanh toán khi mua nhà ở hình thành trong tương lai không chỉ chấm dứt thời kỳ dài việc đặt cọc mang hình thức thỏa thuận bảo vệ quyền lợi người mua nhà mà còn giúp cho thị trường bất động sản phát triển bền vững hơn như chia sẻ của bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills Hà Nội:
"Có thể nói, đây là một trong những điều khoản được đưa ra nó giúp cho cả chủ đầu tư và người mua nhìn nhận thấy được sự tự tin và phải có nghĩa vụ hoàn thành đúng theo quy định, giúp cho thị trường đi vào quy củ hơn, bài bản hơn và làm cho thị trường phát triển bền vững hơn".
Có thể thấy, các quy định chặt chẽ hơn của Luật Kinh doanh bất động sản được ví như làn gió mới cho thị trường. Làn gió mới này được kỳ vọng sẽ thổi bay những rủi ro trên thị trường trong nhiều năm vừa qua, từ đó giúp cho thị trường bước vào một giai đoạn phát triển mới với sự nh bạch, chuyên nghiệp và chuẩn chỉnh hơn. Thị trường bất động sản trong thời gian tới sẽ ra sao? Nội dung này sẽ được chúng tôi đề cập trong bài viết tiếp theo.