Nhận diện xu hướng thị trường BĐS những tháng cuối năm

Thị trường BĐS nửa đầu năm nay bị tác động bởi hàng loạt các yếu tố như lạm phát phủ bóng lên nền kinh tế, dòng tiền có những dấu hiệu chậm lại; thanh khoản giảm rõ rệt; chính sách siết tín dụng và hạn chế nguồn cung làm cho giá nhà bị đẩy lên, vượt quá sức mua của phần lớn người dân. Các kênh huy động vốn yếu và thiếu. nhà đầu tư dần mất niềm tin…

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam cho biết: "Chính những điều đó đã ảnh hưởng tới thị trường. Cụ thể, đối với nhà ở, dòng tiền dễ chủ yếu phân bố vào các dạng bất động sản đầu cơ nên đẩy giá nhà tăng quá nhanh. NƠXH, nhà ở cho người thu nhập thấp không được chú trọng, dẫn đến thiếu nguồn cung cho phân khúc mà nhu cầu để ở thực rất cao".

Lượng cung và giao dịch bất động sản nhà ở tại các dự án 6 tháng đầu năm 2022 đạt hơn 22.700 sản phẩm, giao dịch đạt xấp xỉ 11.500 sản phẩm.

Trong khi đó, giá bất động sản liên tục tăng. Cấu trúc thị trường phân bố mạnh vào BĐS đầu cơ, giá cao. Dòng tiền đổ mạnh cho nhu cầu trú ẩn và đầu cơ, nhiều hơn phục vụ nhu cầu thực, sự phân ly mạnh mẽ giữa giá đất nền và giá căn hộ.

TS.Lê Xuân Nghĩa, Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính Tiền tệ quốc gia cho rằng:  'Thị trường đang ở mức “chân không tới đất, đầu không tới trời”. Phần lớn giao dịch BĐS trong 2 năm vừa rồi đều là giao dịch của NĐT, ít giao dịch mua để ở. Số lượng giao dịch mua để ở chỉ chiếm 0,26 phần nghìn. Thị trường hiện nay là sân chơi của nhà phát triển dự án và nhà đầu tư thứ cấp'.

Dưới góc nhìn của DN làm trong lĩnh vực BĐS, ông Phan Xuân Cần, Chủ tịch Công ty Soho VN nhận thấy vào giai đoạn trước thị trường rất phát triển, giá tăng, dự án nhiều, tăng trưởng tín dụng đẩy bất động sản phát triển từ 30-37%. Tuy nhiên, năm nay đang chứng kiến sự chững lại.

'Năm 2022, tín dụng BĐS siết, trái phiếu bị siết, nguồn cung thiếu - thực tế dòng tiền tín dụng ko đổ vào nữa khiến giá BĐS chững lại, đi xuống. Các nhà đầu tư đang nghe ngóng tình hình, lo tiền trả trái phiếu, ngân hàng trong khi lượng bán ra chậm - chưa đổ vỡ nhưng giá chững và gảm giá 15- 20%.

Hiện, các dự án bị rà soát, nhiều dự án đình trệ do thiếu thủ tục hồ sơ pháp lý nên thiếu nguồn cung, đặc biệt tại các thị trường lớn', ông Phan Xuân Cần cho biết.

Cùng chung nhận định nguồn cung giảm, TS Lê Xuân Nghĩa, Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính Tiền tệ quốc gia cho rằng, đây cũng là một trong những nguyên nhân khiến giá bất động sản thời gian vừa qua tăng:

Do nguồn cung suy giảm nghiêm trọng đặc biệt sau vụ Tân Hoàng Minh. Cùng với đó các thủ tục trong luật liên quan đến BĐS, nhà ở sửa đổi chậm, trong 2 năm 11 luật liên quan vẫn đang giai đoạn nghiên cứu, chỉnh sửa. Nhiều DN BĐS sản gặp khó khăn tài chính. Như tại Tp.HCM năm nay chỉ có 3-4 dự án bất động sản trong khi nhu cầu từ 50 - 60 dự án. Nhiều dự án gặp khó khăn do kẹt tài chính, thủ tục thuế…

Với nền lãi suất như hiện nay , Ông Phan Xuân Cần, Chủ tịch Công ty Soho Việt Nam cho rằng trong 6 tháng cuối năm, nếu người vay cần bán thì giá bất động sản mới giảm: 'Tôi cho rằng, với nền lãi suất như hiện nay, nếu người vay cần bán thì giá bất động sản mới giảm. Với những người không cần vay tiền khi nguồn cung bất động sản lớn, nhu cầu về bất động sản ở thực tế cao thì giá bất động sản khá chắc'.

Trước những khó khăn thách thức này, doanh nghiệp bất động sản sẽ cần có những động thái ứng biến linh hoạt để thích ứng với điều kiện thị trường thời điểm hiện tại. Vậy xu hướng phát triển của thị trường BĐS Việt Nam trong thời gian tới sẽ ra sao. 

Thông tin tài chính, kinh tế, chứng khoán

# Phó Thủ tướng Thường trực Chính phủ Phạm Bình Minh vừa yêu cầu các bộ, ngành tập trung xây dựng sớm Nghị định về kết nối, chia sẻ thông tin về xuất nhập khẩu.

# Còn theo Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương, các DN cần thận trọng với rủi ro xuất nhập khẩu từ nay đến cuối năm do biến động tỷ giá. 

# Bước sang tháng 8, nhiều loại trái cây XK của VN đang được các thương lái thu mua với giá cao hơn trước, nhờ việc thông thương cửa khẩu phía Bắc thuận lợi. 

# Tuy nhiên, trong bối cảnh thị trường thế giới biến động, dự báo xuất khẩu dệt may của Việt Nam năm nay khó đạt mục tiêu 43 tỷ USD. 

# Thống kê đến đầu tháng 8, Tổng cục Thuế đã thực hiện các giải pháp miễn, giảm, gia hạn nộp thuế với tổng số tiền lên tới gần 79.000 tỷ đồng.

# Và mới đây, Hội Môi giới BĐS VN dự báo, những tháng cuối năm giá bất động sản có thể giảm 10-15%. 

# Trong phiên điều hành sắp tới (ngày 11/8), giá xăng dầu trong nước có thể giảm lần thứ 5 liên tiếp, về dưới mốc 24.000 đồng/lít.

# Từ hôm nay đến hết ngày 10-8, diễn ra chương trình Ngày mua sắm trực tuyến lớn nhất khu vực ASEAN mùa 3, với nhiều chương trình giảm giá trên website: onlineasean.com. 

# Liên minh EU vừa phê chuẩn thỏa thuận cắt giảm lượng khí đốt, trong bối cảnh mùa Đông sắp tới và nguồn cung khan hiếm.

# Còn tại Đức, báo chí nước này cho biết, kinh tế Đức có thể đang trên bờ vực suy thoái, dẫn đến tình trạng một số DN phải chuyển ra nước ngoài. 

# Chỉ số gia lương thực của Tổ chức Lương Nông Liên hợp quốc (FAO) tiếp tục giảm trong tháng 7, xa rời dần mức cao kỷ lục thiết lập hồi tháng 3. 

# Còn tăng trưởng doanh số chip toàn cầu vừa có tháng giảm thứ 6 liên tiếp, một dấu dấu hiệu cho thấy nền kinh tế thế giới đang chịu áp lực do lãi suất và các rủi ro địa chính trị gia tăng.

# Sắc xanh lan tỏa, thị trường tăng nhẹ trở lại giúp chỉ số VNIndex đóng cửa tăng 4 điểm lên 1.256,75 điểm. Mặc dù giá dầu vẫn đang chịu áp lực đi xuống nhưng Dầu khí là nhóm diễn biến tốt nhất. Hai mã ngân hàng nổi bật nhất là VPB và TCB. Cùng với đó là 2 mã dầu khí PLX và GAS. Riêng đà tăng ở nhóm Chứng khoán chững lại ở nhiều CP.

# Theo SSI Reseach, thị trường cho thấy động lực tăng chưa thật sự mạnh nhưng tính lan tỏa khá cao. Điều này được hỗ trợ bởi nền tảng thanh khoản vẫn ở mức tương đối khá, GTGD khớp lệnh trên HOSE hôm nay duy trì ở mức 14 nghìn tỷ đồng. NĐT nước ngoài bán ròng phiên thứ 2 liên tiếp với GT 100 tỷ đồng trên HOSE./.