Lệch pha cung - cầu
Theo Trung tâm Nghiên cứu Thị trường OneHousing, năm 2025 Hà Nội dự kiến mở bán mới 30 nghìn căn hộ trong đó căn hộ cao cấp chiếm 6, 70%, tỷ lệ căn hộ hạng sang vào khoảng 3, 40%. Tức là không có căn hộ sơ cấp vừa túi tiền, phù hợp với thu nhập của người dân.
Nói về lệch pha cung cầu, có thể nói trong vòng 10 năm trở lại đây, chưa khi nào thị trường lại “méo mó” đến như vậy. Hầu hết nguồn cung đều tập trung ở phân khúc trung – cao cấp, trong khi sản phẩm bình dân (phân khúc có cầu thực cao nhất) gần như biến mất tại các đô thị lớn.
Tại Hà Nội hay TP. HCM hiện nay, chung cư giá trung bình 80 triệu đồng/m2 rất phổ biến, chung cư có giá trên 100 triệu đồng/m2 đã trở thành điều bình thường, chung cư có giá hơn 200 triệu đồng/m2 không hề khan hiếm, chung cư có giá 400 đến 500 triệu đồng/m2 không còn làm người ta ngạc nhiên khi mức giá cao nhất lên đến gần 1 tỷ đồng/m2. Ông Nguyễn Quốc Anh - Chuyên gia bất động sản, cho biết.
“Cái nền giá của Hà Nội trong giai đoạn hiện tại đang cao hơn TP.HCM khá là nhiều. Từ đầu năm 2020 gọi là phân khúc cao cấp trở lên, với mức giá từ 55 triệu trở lên chỉ chiếm khoảng 6% nguồn cung. Trong năm nay, khoảng 60% nguồn cung thị trường đã phân khúc từ cao cấp trở lên, còn trung cấp thì chiếm hơn 40%, còn lại cũng không có phân khúc bình dân ở Hà Nội”…
Về sự tăng giá nhà đất, căn hộ, từ năm 2022 đến nay, giá nhiều loại hình sản phẩm bất động sản, điển hình là chung cư tại đô thị lớn, tăng rất cao, lên đến 2, 30, thậm chí 40%/năm, hơn gấp nhiều lần mức tăng thu nhập của người dân. Hậu quả là tỷ lệ giữa giá nhà/thu nhập ngày càng lớn. Nếu như trước đây, giá nhà chênh với mức thu nhập khoảng 20 lần thì khoảng cách hiện nay gần đến ngưỡng 30 lần, dẫn đến lực cầu thực suy yếu rõ rệt.
Anh Nguyễn Văn Toàn ở quận Long Biên chia sẻ, hiện gia đình anh có nhu cầu chuyển sang một căn hộ diện tích lớn hơn do nhu cầu tăng. Nhưng giá nhà chung cư cùng tòa tăng quá cao, vượt khả năng chi trả của mình.
“Với diện tích 60m2 có 3 cháu nên gia đình tôi có nhu cầu chuyển sang căn hộ rộng hơn tuy nhiên so với mức giá lúc tôi mua năm 2014 giá nhà bây giờ cao gấp nhiều lần. Để tiếp cận một căn hộ rộng hơn cỡ 7, 80m2 thì khó khăn với kinh tế gia đình hiện tại”…
Bong bóng thị trường gần hình thành
Thị trường trở thành sân chơi của một nhóm người, sự mở rộng của chính sách tiền tệ, với tăng trưởng tín dụng cao cộng thêm lãi suất thấp, là điều kiện lý tưởng cho hoạt động đầu cơ, đẩy giá bất động sản tăng cao.
Sự nóng lên của tỷ giá càng kích thích thêm tâm lý trú ẩn vào bất động sản của người dân thay vì gửi tiết kiệm, mua vàng tích trữ hoặc đầu tư chứng khoán kiếm lời. Trong bối cảnh Việt Nam không có một sắc thuế nào đủ mạnh như thuế ngôi nhà thứ hai, thứ ba, thuế bất động sản bỏ hoang, thuế phần lãi giao dịch chuyển nhượng bất động sản, hoạt động đầu cơ càng trở nên hấp dẫn hơn nữa.
Rõ ràng, các điều kiện cần thiết để hình thành bong bóng thị trường hội tụ gần như đầy đủ, từ sự chênh lệch giữa phân khúc bất động sản đầu cơ với nhà đất phục vụ mục đích ở thật, cho đến yếu tố “ngáo” về giá trị của toàn bộ các loại hình sản phẩm. TS Nguyễn Văn Đính – Phó Chủ tịch Hiệp hội bất động sản, nhận định.
“Người ta thích tìm kiếm những kênh đầu tư sinh lợi mà bất động sản là một kênh người ta cho rằng rất dễ sinh lợi. Chính vì lý do này mà các chủ đầu tư thường tạo ra những sản phẩm phục vụ cho nhóm người này. Cho nên nó tạo ra một vấn đề gọi là tính chất của thị trường, nó không thật, nó ảo vì nó chỉ phục vụ cho những người không có nhu cầu sử dụng thật mà chỉ nhằm mục đích mua đi bán lại đẩy giá lên thành giá ảo, thị trường ảo”…
Trong quá khứ, các cuộc khủng hoảng bất động sản 2008/2009, 2011/2013 và 2022/2024 đều bắt nguồn từ những cú gọi là “quay xe” của chính sách tiền tệ, cụ thể là siết van tín dụng, hay sự sụp đổ của một cấu phần trong thị trường tài chính, cụ thể là, trái phiếu doanh nghiệp. Doanh nghiệp bất động sản, với đặc thù thâm dụng vốn, cực kỳ dễ tổn thương trước các cú sốc tài chính kiểu như những gì xảy ra hồi nửa sau năm 2024, khi các tổ chức tín dụng hạn chế giải ngân những khoản vay liên quan đến nhà đất.
Lúc đó, cơ hội sinh lời ít đi, đòn bẩy không còn tác dụng thúc đẩy sự phát triển của thị trường nữa, khi ấy nguy cơ bong bóng “phát nổ” trở nên rõ ràng hơn bao giờ hết, nhất là thời điểm sự chênh lệch cung cầu ngày càng lớn./.