Tuy nhiên, những phương án này vẫn chưa được áp dụng vào thực tế vì những vấn đề liên quan đến hệ thống quản lý dữ liệu giao dịch, giá trị bất động sản. Chính vì thế, việc ngăn chặn tạo sóng bất động sản cần những giải pháp đồng bộ, thậm chí cứng rắn, ví dụ như việc đánh thuế 100% giá trị ảo…
Hai năm trước, theo tính toán của Bộ Xây dựng, chi phí xây dựng 1m2 chung cư cao hay thấp phụ thuộc nhiều vào số tầng cao, tầng hầm của tòa nhà chung cư. Cụ thể, chung cư cao dưới 5 tầng, có tầng hầm, chi phí xây dựng từ 8,6 - 13,1 triệu đồng/m2.
Chung cư cao từ 6-20 tầng, có tầng hầm, chi phí xây dựng từ 10,1 - 12,9 triệu đồng/m2. Chung cư cao từ 21-35 tầng, có tầng hầm, chi phí xây dựng từ 12,8 - 15,3 triệu đồng/m2 trong khi, chung cư cao từ 36-50 tầng, có tầng hầm, chi phí xây dựng từ 15,6 - 18,3 triệu đồng/m2.
Hai năm sau, theo thống kê không chính thức, cát đá là hai mặt loại vật liệu xây dựng tăng tỷ lệ cao nhất với khoảng 10 đến 15%, xi măng cũng tăng không quá 10%, giá thép tăng xấp xỉ 13%. Chia sẻ về suất đầu tư xây dựng căn hộ chung cư tính theo m2, ông Nguyễn Quốc Hiệp – Chủ tịch HĐQT Công ty Cổ phần Bất động sản Toàn cầu (GP Invest) cho biết:
“Để làm chung cư thì các loại giá thành vật liệu xây dựng tăng rất là thấp, theo tôi đánh giá thì chỉ có một số loại vật liệu như thép lên. Trong giá thành chung cư thì có giá đất, chi phí quản lý khác. Theo tôi tính toán thì giá thành trong vài năm trở lại đây chỉ tăng vào khoảng 5 đến 7%. Như vậy tôi cho rằng mức tăng như thời gian gần đây rất đáng lo ngại đối với những nhà đầu tư xây dựng căn hộ”…
Chia sẻ của một trong những phát triển các dự án chung cư về mức chi phí xây dựng căn hộ tính theo m2 cho thấy, nếu cộng thêm lợi nhuận, chủ đầu tư thu về khoản tiền chênh xấp xỉ 20% trong khi các nhà đầu cơ loại hình căn hộ nói riêng trong giai đoạn từ năm 2021 đến 2025 lợi nhuận tăng 112%.
Tất nhiên, khách hàng cuối cùng là người chịu thiệt thòi nhiều nhất từ cơn bão giá chung cư xảy ra trong hơn một năm trở lại đây, thời điểm giá căn hộ tính theo m2 ở thủ đô Hà Nội, tăng so với cách đây 10 năm không tính bằng % nữa mà tính theo cấp số nhân.
Theo TS. Lê Duy Bình – Giám đốc Econoca Việt Nam, việc áp dụng chính sách thuế đối với lợi nhuận từ mỗi giao dịch bất động sản cụ thể hoặc theo thời gian sở hữu có thể hạn chế được tình trạng đầu cơ, thổi giá trong thời gian ngắn:
“Chúng ta cần những nhà đầu tư hay đầu cơ dài hạn, có tầm nhìn trung hạn thì tôi cho rằng đó là những người cần thiết cho thị trường. Còn những nhà đầu cơ khiến cho thị trường quá nóng, phát triển hỗn loạn thì chúng ta cũng cần phải tránh gây ảnh hưởng đến nhu cầu của người dân. Vì vậy những sắc thuế như vậy tôi cho là cần thiết để ổn định thị trường trong một chứng mực nào đó”…
Cũng đồng tình với quan điểm cần hạn chế mức độ ảnh hưởng của hoạt động đầu cơ, lướt sóng, ông Lê Xuân Nga – Tổng Giám đốc Công ty Bất động sản BHS, cho biết:
“Chắc chắn có thể hạn chế những người đầu cơ bất động sản nếu sở hữu trong thời gian ngắn chắc chắn sẽ bị thu một khoản thuế rất cao. Trên thực tế thì nếu chúng ta muốn thị trường bền vững thì cần tránh những đối tượng đầu cơ, lướt sóng”…
Nêu quan điểm về vấn đề liên quan đến việc giá ảo, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, GS. Đặng Hùng Võ, thậm chí còn đề xuất áp dụng mức thuế 100% đối với phần giá chênh lệch so với giá trị thực tế của sản phẩm bất động sản:
“Khi xác định được là giá ảo đánh thuế 100% việc tăng giá ảo. Giải quyết được vấn đề ngay. Đây không phải là đánh thuế chia sẻ mà đánh thuế 100% luôn. Có mạnh tay như vậy thì thị trường bất động sản, kinh tế bất động sản mới thu mình về những điều cần thiết làm”…
Theo một nghiên cứu mới được DKRA Group – đơn vị nghiên cứu chuyên sâu về các dịch vụ liên quan đến bất động sản, 86% tổng giao dịch chuyển nhượng bất động sản thực hiện trong vòng chưa đầy một năm. Điều này cho thấy hoạt động đầu cơ bất động sản chiếm đa số trên thị trường mua bán chuyển nhượng, cũng là nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng tăng giá liên tục khiến cho người dân khó tiếp cận được các sản phẩm nhà ở phù hợp với túi tiền.
Đây cũng là điều TS. Nguyễn Trí Hiếu – chuyên gia tài chính bất động sản, rất đồng tình:
“Tôi nghĩ đây là thời điểm Quốc hội, Chính phủ cũng như là các cơ quan thuế nên xem xét cái việc đánh thuế trên giá trị của bất động sản. Tức là ngoài hai sắc thuế trước bạ và thuế trên giao dịch bất động sản thì giá trị của bất động sản người dân sở hữu cần được đánh thuế. Điều lợi thứ nhất là khi chúng ta đánh thuế như thế thì chúng ta bổ sung vào nguồn ngân sách. Thứ hai, nếu chúng ta đánh thuế trên giá trị bất động sản thì chúng ta giảm thiểu được vấn đề đầu cơ. Vì có nhiều người mua đất mua nhà giữ ở đó như một loại tài sản đầu cơ”…
Theo các chuyên gia, đã đến lúc cần triển khai chính sách thuế đối với căn nhà thứ hai, đất bỏ hoang hoặc các giao dịch bất động sản ngắn hạn. Mục tiêu là ngăn chặn hành vi đầu cơ trục lợi, gây bất ổn thị trường. Thuế bất động sản được đánh giá là “công cụ trực diện” để điều tiết thị trường, giúp chuyển hướng dòng tiền vào nhu cầu ở thật, ngăn chặn bong bóng giá và tạo nền tảng phát triển bền vững cho thị trường bất động sản.
Tuy nhiên, để phát huy được hiệu quả, chính sách này cần đảm bảo sự nh bạch và công bằng, tránh tạo ra gánh nặng hay tâm lý hoang mang trong xã hội.