Dự thảo Luật Thuế Bất động sản: Tất cả giao dịch nhà đất phải qua sàn?

Như VOV Giao thông đã thông tin, Bộ Tư pháp vừa đề xuất Chính phủ xây dựng dự án Luật Thuế bất động sản và trình Quốc hội cho ý kiến tại kỳ họp tháng 10/2024 và thông qua tại kỳ họp tháng 5/2025 với mục tiêu thu thuế với nhà ở trên đất và thuế với nhà có giá trị cao.

TRÁNH GÂY GÁNH NẶNG LÊN NGƯỜI CÓ HOÀN CẢNH KHÓ KHĂN

Luật Thuế bất động sản được Bộ Tư pháp đề xuất trên cơ sở thay thế cho Luật thuế sử dụng đất nông nghiệp và Luật sử dụng đất phi nông nghiệp. Theo Bộ Tư pháp, Luật thuế bất động sản chung này dự kiến điều chỉnh thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, đồng thời đưa đất nông nghiệp vào diện không chịu thuế.

Cụ thể, Bộ Tư pháp đề xuất tách riêng nhà và đất để đánh thuế. Theo đó, đối với đất (bao gồm đất ở riêng lẻ, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp, đất phi nông nghiệp khác thuộc đối tượng chịu thuế), cơ quan quản lý đề nghị nâng mức thuế suất so với hiện tại. Công thức tính thuế là giá của 1m2 nhân hệ số điều chỉnh do UBND cấp tỉnh ban hành, nhân với toàn bộ diện tích đất ở.

Đối với nhà ở (loại trừ nhà chung cư và đất xây dựng nhà chung cư), công thức tính thuế là diện tích nhà tính thuế nhân với giá của 1m2 nhà tính thuế.

Theo Bộ Tư pháp, nhà ở được xem là một khoản đầu tư vào đất. Trên thực tế, nhà nước khuyến khích việc xây dựng nhà ở và công trình xây dựng, tránh để đất bỏ hoang, không tận dụng hết giá trị sử dụng của đất. Do nhà ở mới được đưa vào đánh thuế, theo đó, việc đánh thuế sẽ không áp dụng với loại nhà ở có mức đầu tư thấp như nhà tạm, nhà thiếu kiên cố, nhà bán kiên cố..., tránh gây gánh nặng lên người có hoàn cảnh khó khăn hoặc nhà cho người thu nhập thấp...

Bộ Tư pháp cũng cho rằng, việc tách nhà và đất để định giá được đánh giá minh bạch, rõ ràng nhưng cơ quan quản lý nhìn nhận là phương pháp phức tạp, gây gánh nặng về mặt quy trình, chi phí quản lý cho cơ quan thuế. Bên cạnh đó, chi phí xây dựng công trình thường là chi phí xây dựng mới, theo đó, không phản ánh khấu hao và niên hạn của công trình.

Đối với nhà chung cư (bao gồm cả đất xây dựng nhà chung cư), Bộ Tư pháp cho rằng giá tính thuế (gồm cả chung cư hỗn hợp) là giá theo hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, hợp đồng mua bán nhà hoặc theo Bảng giá của UBND cấp tỉnh ban hành.

Cơ quan soạn thảo dự kiến quy định ngưỡng chịu thuế cao hơn với căn hộ cao cấp mức giá trên 50 triệu đồng/m2. Đồng thời, thuế với nhà chung cư sẽ điều tiết thấp hơn với người sử dụng nhà có giá trị không lớn, nhà chung cư bình dân. Bên cạnh đó, nhà ở xã hội, nhà ở công nhân sẽ được miễn thuế.

Theo đề xuất của Bộ Tư pháp, dự án Luật Thuế bất động sản sẽ được báo cáo Quốc hội tại kỳ họp tháng 5/2024 để thông qua đề nghị bổ sung dự án Luật này vào Chương trình xây dựng Luật, pháp lệnh năm 2024 của Quốc hội và trình Quốc hội cho ý kiến tại kỳ họp tháng 10/2024 và thông qua tại kỳ họp tháng 5/2025.

KỸ THUẬT ĐÁNH THUẾ PHẢI ĐÚNG, TRÚNG

Việc tách riêng nhà và đất để đánh thuế và thu thế với nhà ở có giá trị cao sẽ tác động như thế nào đến thị trường bất động sản và đời sống xã hội? Phóng viên VOV Giao thông đã có cuộc phỏng vấn ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản VN.

PV: Thưa ông, Bộ Tư pháp đang đề nghị ban hành Luật thuế bất động sản và theo đó dự kiến sẽ đánh thuế với nhà có giá trị cao trên 50 triệu đồng/m2, đồng thời sẽ đánh thuế đất ở cao hơn mức 0,03% như hiện nay. Ông đánh giá như thế nào về đề xuất này?

Ông Nguyễn Văn Đính: Tôi ủng hộ việc dùng sắc thuế để điều tiết các hành vi mua bán, chuyển nhượng, đặc biệt là kinh doanh, đầu cơ đầu tư bất động sản. Đó là việc làm đúng, bởi vì thế giới đã làm nhiều rồi. Ở đây nó chỉ là các kỹ thuật đánh thuế như thế nào để cho nó đúng và trúng.

Thứ nhất là đối với những người kinh doanh bất động sản mà họ mang lại lợi ích chung cho xã hội thì phải xem xét thật kỹ, còn những người đầu cơ, đầu tư mua bán lòng vòng, đẩy giá, thổi giá thì phải đánh thuế mạnh. Ví dụ, nhà ở mà vẫn nói là cái nhà thứ hai, thứ ba mà để đó, chỉ chờ lên giá, đẩy giá; đất đai cũng thế, găm đấy, không làm gì thì chỉ chờ đẩy giá, thổi giá thì phải đánh thuế thật nặng, để làm giảm đi hành vi đấy đi.

Thế nhưng cái nhà thứ hai, nhà thứ ba mà họ đầu tư xây dựng, phát triển các dịch vụ sản xuất, ví dụ như một khu vực không có bách hóa thương mại, không có nhà trẻ, không có trường học chẳng hạn, nhưng họ mang cái đó ra để làm cái việc đó thì lại phải khuyến khích, bởi vì họ đăng ký hoạt động kinh doanh, nộp thuế và tạo việc làm thì rõ ràng là bất động sản đó đang tạo ra giá trị cho xã hội phải xem xét, chứ không thể đánh thuế lần nữa vào đấy.

PV: Theo ông cần có những quy định như thế nào để ngăn ngừa tình trạng nhờ người đứng tên hộ để trốn thuế?

Ông Nguyễn Văn Đính: Khi dự luật này ban hành và nó có các kỹ thuật sâu rồi thì lúc đấy tất cả hướng đến mục đích thôi. Nếu hành vi đấy là đầu cơ, hành vi đẩy giá, thổi giá, lũng đoạn thị trường thì xử lý.

Người đứng tên họ cũng để mục đích đấy thì xử lý, còn đứng tên mà để tạo ra những cái giá trị khác cho xã hội thì lại phải khuyến khích. Câu chuyện đứng hay không đứng thì đấy không quan trọng, mà quan trọng là hành vi sử dụng bất động sản đó như thế nào thôi.

PV: Còn trường hợp mua nhà giá cao, lâu nay vẫn xảy ra tình trạng có sự thỏa thuận để dìm giá…?

Ông Nguyễn Văn Đính: Phải quản lý chặt công tác thuế, tức là người dân sẽ phải chứng minh các thu nhập và mua bán của mình và phải đóng thuế đầy đủ. Tức là ta kiểm soát cả việc giao dịch trên thị trường, ta sử dụng các công cụ như sàn giao dịch bắt buộc phải qua, sàn giao dịch người ta sẽ bắt buộc phải thống kê, kê khai và yêu cầu các ông nộp thuế, thực hiện nghĩa vụ trong quá trình giao dịch chẳng hạn.

Như vậy, nó sẽ kiểm soát được và kiểm soát được thì có nghĩa rằng là ông kê khai gian dối, phát hiện sẽ xử lý nghiêm và sau này khi ông mua bán lại nó phát sinh lãi của ông rất lớn thì ông phải nộp thuế rất nhiều. Cho nên nếu ta kiểm soát chặt thì hành vi kê khai gian dối nó cũng sẽ mất đi và các phương tiện, các kênh để giao dịch, ví dụ qua sàn giao dịch để có sự quản lý tốt hơn.

Nếu chúng ta đưa ra những giải pháp nó chặt chẽ, nghiêm túc và kín kẽ thì khi đó, những câu chuyện trốn thuế sẽ khó hơn.

PV: Xin cảm ơn ông.

KHÔNG ĐƠN GIẢN NHƯ ĐỀ XUẤT

Dự thảo Luật Thuế bất động sản nếu được ban hành sẽ có những tác động xã hội như thế nào? Phóng viên VOV Giao thông đã có cuộc phỏng vấn ông Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường.

PV: Thưa ông, ông có ý kiến như thế nào về đề xuất của Bộ Tư pháp trong việc xây dựng Luật Thuế bất động sản?

Ông Đặng Hùng Võ: Nếu chỉ nói như vậy thì chưa đầy đủ, mà chúng ta phải thấy rằng cần phải có sự cải cách của thuế bất động sản này. Tất nhiên là cải cách này nó phải có lộ trình, chứ không phải chỉ là chuyện tăng tỷ suất thuế đối với đất, rồi đánh vào nhà như thế nào.

Nếu chúng ta nghiên cứu lại Nghị quyết 18 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng về vấn đề sửa đổi Luật đất đai, thì có một ý của Nghị quyết là: đối với đất ở có xây nhà ở thì lúc đấy phải tính và những cái chuyện là đối với những trường hợp nhiều nhà, rồi vẫn chỉ là thuế đất, nhưng đánh vào đất ở thì tính vào chuyện những người mà có nhiều nhà ở trên đất ở đó. Với ý tưởng của Nghị quyết 18 thì không đơn giản như đề xuất của Bộ Tư pháp.

Điều thứ hai là muốn tính thuế thì chắc chắn chúng ta phải có cái giá đất thị trường. Chúng ta làm gì để có giá đất thị trường, là cũng cần phải có lộ trình nhiều năm để có thể cải cách được chuyện này.

PV: Đề xuất của Bộ Tư pháp đánh thuế đối với đất cao hơn mức 0,03 % như hiện nay. Theo ông làm thế nào có thể nhắm đúng, trúng đối tượng để hạn chế tình trạng đầu cơ?

Ông Đặng Hùng Võ: Đối với những trường hợp nhiều đất nhưng người ta đưa vào sử dụng thì khác với trường hợp nhiều đất nhưng không đưa vào sử dụng. Chúng ta cần tăng tỷ suất thuế ở những trường hợp nào, nó phải cụ thể. Điều thứ hai là khi đánh thuế thì đòi hỏi hệ thống quản lý là phải làm gì? Chứ còn bây giờ giả sử người ta cho người khác đứng tên thì chúng ta có chống được cái việc đó không?

Tất cả những chuyện đấy chúng ta phải đặt ra đồng bộ, chứ không phải chỉ chuyện tăng tỷ suất thuế. Bởi vì chúng ta chỉ đặt ra tăng thuế suất thuế thì chúng ta có giải quyết được vấn đề không khi mà một người có đất với giá trị cao thì chúng ta đã tính toán đến như thế nào. Tất cả mọi việc phức tạp hơn nhiều một cái ý tưởng chúng ta nghĩ hời hợt về vấn đề này.

PV: Theo ông, để có thể thuê đất đối với các trường hợp không đưa vào mục đích sử dụng, không tạo ra giá trị cho xã hội chỉ cần có những quy định cụ thể như thế nào?

Ông Đặng Hùng Võ: Tất nhiên là đánh thuế cao, nhưng vấn đề là hệ thống quản lý có đáp ứng được cái chuyện đấy không? Cái thứ nhất người, ta có thể cho người khác đứng tên; cái thứ hai, người ta có thể có đất ở tỉnh này, có đất ở tỉnh khác, có đất ở tỉnh khác nữa, thì chúng ta biết một người có đất giữa huyện này với huyện khác cũng còn đang vất vả, còn chưa thể biết người đó có đất ở tỉnh khác như thế nào.

Hệ thống quản lý hiện nay vẫn là quản lý theo đất của từng tỉnh, thành phố chứ không phải là liên kết được dữ liệu toàn quốc. Như vậy thì làm sao chúng ta biết được một người có đất toàn quốc này là bao nhiêu? Đặt ra mà không làm được thì đặt ra làm gì.

PV: Như ông nói thì lộ trình mà có thể ban hành Luật này vào năm 2024 có hiệu lực từ năm 2025 như mục tiêu của Bộ Tư pháp có vẻ rất khó thực hiện?

Ông Đặng Hùng Võ: Tôi cho đấy là chuyện đùa, không có căn cứ nào để nói là thật. Lộ trình nó phải mất cả dăm năm, nếu chúng ta chịu khó đầu tư tiền vào cái chuyện nâng cấp hệ thống quản lý, còn không đầu tư tiền vào thì chẳng bao giờ chúng ta đánh thuế được cả.

PV: Xin cảm ơn ông.

Theo thống kê, thuế sử dụng đất phi nông nghiệp bình quân mỗi năm đạt khoảng 1.700 tỷ đồng và đạt khoảng 0,14% tổng thu ngân sách nhà nước giai đoạn 2016-2020. Con số này được đánh giá là quá thấp, chưa khai thác tốt nguồn thu từ bất động sản và chưa phát huy được vai trò của sắc thuế trong việc điều tiết thị trường bất động sản. Vì vậy, việc tách riêng đất ở, nhà ở để đánh thuế bất động sản đảm bảo đơn giản, thuận lợi trong công tác quản lý thu thuế, phù hợp với thông lệ quốc tế, đồng thời hạn chế tình trạng đầu cơ, thổi giá đất.

Do vậy, những quy định mới tại đề xuất của Luật Thuế bất động sản được cho là sẽ khắc phục được những bất cập này.

Bạn kỳ vọng gì vào dự luật này? Nếu được ban hành, các quy định mới của dự luật Thuế bất động sản sẽ giúp ích gì cho việc điều tiết thị trường bất động sản và tăng nguồn thu ngân sách như thế nào?

Mời các bạn cùng chia sẻ ý kiến, đóng góp cho Dự thảo qua hotline 02437.91.91.91, qua fanpage VOV Giao thông, hoặc có thể góp ý trực tiếp trên Cổng thông tin điện tử của Bộ Tư pháp.

---

Đừng quên đón nghe và tương tác với “Dự thảo trên tay” lúc 15h30 đến 15h50 chiều thứ Hai, thứ Tư và thứ Bảy hàng tuần trên FM91, vovgiaothong.vn, hoặc trên các nền tảng podcast dành cho di động: Spotify, Apple Podcast và Google Podcast.