KTS Trần Huy Ánh, hội viên Hội kiến trúc sư Hà Nội phân tích, sở dĩ các chung cư ni có thể tồn tại và hoạt động là do trong quá trình xin cấp phép xây dựng, các hộ gia đình, cá nhân làm hồ sơ xây dựng với các điều kiện cấp phép xây dựng nhà với mục đích để ở, tuân thủ các quy định tại Điều 93 của Luật Xây dựng 2014. Tuy nhiên, sau khi được xây dựng, các chủ sở hữu hoặc người cho thuê thường thay đổi mục đích sử dụng
"Đối tượng chung cư ni không nằm trong Danh mục cấp phép hay quy chuẩn, quy phạm thông thường nên các gia đình họ xây nhà để khai thác chung cư ni họ sẽ lách luật. Người ta chỉ xin xây dựng nhà ở thôi, sau đó khi ở, người ta sử dụng, khai thác cho thuê lại, biến tướng hoặc hoán cải chia thành phòng, buồng để cho thuê", KTS Trần Huy Ánh nói.
Thạc sĩ Đỗ Hữu Khoa, giảng viên Bộ môn kinh tế và quản lý bất động sản, Khoa Kinh tế và xây dựng (trường Đại học Xây dựng Hà Nội cho rằng, hiện Luật Nhà ở năm 2014 mới đưa ra định nghĩa nhà ở riêng lẻ, nhà chung cư nói chung, chưa đề cập đến khái niệm nhà chung cư ni cũng như các quy định về chiều rộng ngõ nơi xây dựng chung cư ni.
Chính vì chưa được luật hóa nên công tác quản lý xây dựng và vận hành nhà chung cư ni còn một số bất cập. Các cơ quan quản lý Nhà nước, chính quyền địa phương mới chủ yếu tham gia giai đoạn đầu, giai đoạn thẩm duyệt dự án, cấp phép xây dựng và thực hiện dự án.
Thạc sĩ Đỗ Hữu Khoa phân tích: "Đây là công trình phục vụ cho một cộng đồng người, tuy nhiên các quy định về cấp phép xây dựng vẫn chủ yếu vận dụng vào công trình nhà ở riêng lẻ. Vì vậy hoạt động quản lý, giám sát của cơ quan chức năng trong tất cả các giai đoạn thiết kế, thi công, nghiệm thu, đưa vào hoạt động vẫn chưa áp dụng như với nhà chung cư khác.
Hiện nay cũng chưa có quy định các cơ quan quản lý Nhà nước phải tiến hành nghiệm thu chung cư ni giống như các nhà chung cư thông thường. Trong khi có những dự án nhà chung cư ni lên tới hàng trăm phòng nhưng vẫn quản lý theo nhà ở riêng lẻ."
Luật sư Phạm Thành Tài, Giám đốc Công ty Luật Phạm Danh cho biết, hiện nay các quy định về xây dựng, phòng cháy chữa cháy không có định nghĩa về loại nhà ở là chung cư ni. Do đó, việc cấp phép xây dựng, đáp ứng điều kiện về phòng cháy chữa cháy của nhà chung cư ni đang được áp dụng theo quy định đối với nhà ở riêng lẻ.
Điều này tiềm ẩn nhiều rủi ro, ông Tài nhấn mạnh: "Việc xin cấp phép xây dựng và vận hành, quản lý đối với chung cư ni dễ dàng hơn rất nhiều so với các điều kiện hoạt động và vận hành đối với nhà chung cư. T
rong khi đó, đặc thù của việc xây dựng và sử dụng nhà ở chung cư ni phức tạp hơn nhà ở thông thường rất nhiều từ quy mô xây dựng, số lượng người sinh sống và sử dụng. Điều này tiềm ẩn rất nhiều nguy cơ về cháy nổ, an ninh trật tự trong quá trình vận hành nhà chung cư ni."
Thạc sĩ Đỗ Hữu Khoa cho biết thêm, theo quy định tại Nghị định 136 năm 2020, chung cư ni dù cao trên 07 tầng hay dưới 05 tầng thì đều phải đảm bảo các điều kiện an toàn về phòng cháy, chữa cháy. Và như vậy, chung cư ni là công trình bắt buộc áp dụng theo các quy định về phòng cháy chữa cháy. Để làm được điều này thì chủ đầu tư phải thực hiện đầy đủ, nghiêm túc các quy định của pháp luật từ giai đoạn thiết kế, thi công và nghiệm thu. Thậm chí hoạt động kinh doanh, vận hành sau này cũng được sự giám sát, nhắc nhở thường xuyên của lực lượng phòng cháy chữa cháy.
Theo ông Nguyễn Thế Điệp, Phó Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội, các chung cư ni chủ yếu được xây dựng trong ngõ ngách, xóm nhỏ, tiềm ẩn nhiều nguy cơ mất an toàn khi xảy ra cháy nổ. Tuy nhiên, mặc dù không an toàn, nhưng các cơ quan quản lý xây dựng, chính quyền địa phương, đơn vị trực tiếp nắm bắt lại không lên tiếng, vẫn cho hoạt động. Ông Điệp cho rằng, cần phải thay đổi cách quản lý về nhà chung cư ni:
"Cơ chế chính sách Nhà nước phải đi trước một bước, phải lường trước những cái xảy ra. Trong quá trình quản lý phải có ý kiến ngay, đừng để “mất bò mới lo làm chuồng” các cơ quan quản lý Nhà nước về mặt chuyên môn phải có định hướng ngay, có tiêu chí để hình thành và phát triển."
Theo Giấy phép xây dựng số 89/2015, chung cư ni nơi xảy ra hỏa hoạn chỉ được cấp phép xây dựng 6 tầng, tầng lửng và tum thang có không gian kỹ thuật, nhưng thực tế đã xây dựng 9 tầng và 1 tum.
Tối ngày 13/9, Công an Thành phố Hà Nội thông tin, cơ quan điều tra đã ra quyết định khởi tố vụ án, khởi tố bị can và lệnh bắt bị can để tạm giam 4 tháng đối với Nghiêm Quang Minh, chủ chung cư ni số 37 ngách 29/70 phố Phương Hạ, quận Thanh Xuân, Hà Nội. Hiện Giám đốc Công an thành phố đang chỉ đạo Cơ quan cảnh sát điều tra tiếp tục, khẩn trương điều tra, xử lý nghiêm theo quy định của pháp luật.
Như vậy, trên quy định hiện hành về các loại nhà ở, thì không có cái gọi là “chung cư ni”, mà trên thực chất đây là nhà ở riêng lẻ, bị sử dụng sai mục đích, biến thành căn hộ để cho thuê hoặc bán; xin cấp phép một đằng nhưng xây dựng và sử dụng một kiểu khác, dẫn đến các nguy cơ mất an toàn nghiêm trọng. Bởi nếu là chung cư, các điều kiện về an toàn của dự án khắt khe hơn rất nhiều.
Được biết, tại một số đô thị trên thế giới cũng có loại hình chung cư với diện tích nhỏ, tuy nhiên, họ có các quy định chặt chẽ về điều kiện an toàn và phòng chống cháy nổ.
Vấn đề đặt ra là, nhu cầu chỗ ở của người dân là có thực, và rất nhiều người không đủ sức mua những căn nhà nhiều tỉ đang được rao bán trên thị trường. Trong khi, các dự án nhà ở xã hội hoặc quá ít, hoặc rất khó với tới. Vậy nhu cầu nhà ở của người dân cần được đáp ứng ra sao?
VOVGT sẽ tiếp tục đề cập vấn đề này trong bài viết tiếp theo.