Tuy nhiên, các chuyên gia chung nhận định, cho dù nguồn cung sẽ tăng đáng kể nhưng cũng vẫn khó để “hạ nhiệt” giá bất động sản. Nguyên nhân do đâu?
Dữ liệu của nhiều đơn vị nghiên cứu thị trường bất động sản chỉ ra, dù nguồn cung nhà ở tại Hà Nội không còn khan hiếm như thời điểm đầu năm, song giá nhà vẫn chưa có dấu hiệu giảm.
Nhận định về nguồn cung và giá bán căn hộ năm 2024, bà Đỗ Thị Thu Hằng cho biết: "Thống kê từ một số đơn vị cho thấy, nguồn cung căn hộ mở mới cả năm 2024 cao hơn so với dự báo trước đó. Nguyên nhân việc nguồn cung tăng, giá chung cư vẫn ở mức cao thì chúng tôi có thể lý giải ở khía cạnh như sau: những nguồn cung mới trong quý 4/2024 được tung ra bởi chủ đầu tư có uy tín, vị trí cũng thuận lợi, dẫn đến câu chuyện giá của chủ đầu tư đưa ra đang đứng ở ngưỡng cao hơn so với mặt bằng chung của nguồn cung sơ cấp, dẫn đến giá trung bình sơ cấp ra thị trường tại thời điểm quý 4 vẫn ở mức cao hơn so với thời điểm trước đây".
Nếu đầu năm 2022, giá bán chung cư mới trung bình tại Hà Nội chỉ 40 triệu đồng/m2, nhưng nay, theo thống kê của CBRE, giá bán đã nhảy lên 72 triệu đồng/m2, chưa bao gồm thuế giá trị gia tăng và phí bảo trì, tức là đã gần gấp đôi. Và nếu như hồi đầu năm 2024 giá chung cư tăng cao còn được lý giải là do nguồn cung khan hiếm, số dự án mới ra ít, thì càng vào cuối năm, nguồn cung càng được cải thiện. Cụ thể, tại Hà Nội, nguồn cung căn hộ đã tăng gấp 3 so với năm 2023, vượt 30.900 căn. Tuy nhiên, nghịch lý ở chỗ, giá bán vẫn neo ở mức cao.
Lý giải về vấn đề này, ông Nguyễn Chí Thanh, Phó Chủ tịch Hội môi giới BĐS Việt Nam nêu ý kiến: "Nguồn cung năm 2024, bản chất là nguồn cung của căn hộ cao cấp, hay người ta nhận đó là cao cấp nó nhiều, thành ra giá không hề thấp. Điều quan trọng, nguồn cung cho phân khúc trung cấp là không hề có. Thị trường phát triển không đồng đều. Sản phẩm chỉ có sản phẩm cao cấp thôi, trung cấp gần như không có và sản phẩm cho người thu nhập thấp là có ít. Do đó, cần có sự điều tiết rất mạnh từ phía cơ quan quản lý nhà nước để làm sao có nhiều dự án trung cấp được phê duyệt, thì mới đảm bảo tính phát triển lành mạnh cho thị trường".
Đơn cử, có thể thấy, thị phần căn hộ chung cư mới tại Hà Nội có tới 88% trong số đó là căn hộ cao cấp, hạng sang có giá bán trên dưới 100 triệu đồng/m2, dường như các nhà đầu tư không còn mặn mà làm căn hộ dưới 60 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, dù thị phần và nguồn cung tăng lên, càng ít người sẵn sàng mua chung cư với giá cao như vậy. Giá bán chung cư liên tục tăng cao, không chỉ người mua nhà, mà còn khiến cả các doanh nghiệp, hay đơn vị môi giới cũng ngỡ ngàng.
Ông Nguyễn Quốc Hiệp – Chủ tịch HĐQT Công ty Cổ phần GP Invest cho biết: "Giá nó không thể ở mức độ như vậy được, chúng tôi cho là phi lý. Cứ hôm nay thấy có 1 dự án chỗ này đưa lên vài trăm triệu, hôm sau lại có dự án lên vài trăm triệu cao hơn, chính vì vậy nó gây ra tâm lý thị trường".
Cũng theo nghiên cứu của Savills, trong dài hạn thị trường bất động sản sẽ có những nguồn cung mới. Tuy nhiên, về ngắn hạn, trong năm 2025, nguồn cung chủ yếu và chiếm tỷ trọng chính là căn hộ hạng B – phân khúc trung, cao cấp:
"Chúng tôi nhận thấy các nguồn cung mới vẫn tập trung ở các đại đô thị thì chúng ta cần hiểu giá chung cư kéo giảm ở đây theo khía cạnh, có những dự án ở xa tung bán nhưng thực tế giá bán ra so với khu vực đó không hẳn đã thấp hơn. Nhưng khi mà đưa vào trung bình mặt bằng thị trường thì có thể nó làm cho bức tranh thị trường sơ cấp có điều chỉnh đôi chút nhưng không có nghĩa là giảm.
Chúng ta phải hiểu, lúc đó thị trường có thêm nguồn cung, giá của nhiều dự án đã đạt được ngưỡng cao rồi. Có những dự án ví dụ đang ở phân khúc trên 70 triệu thì khi mà có sản phẩm ra thì họ vẫn có thể đưa ra những giá ở mức cao hơn trong điều kiện mà vị trí thuận lợi…".
Trong khi đó, nhận định về nguồn cung căn hộ trong thời gian tới, ông Nguyễn Chí Thanh cho biết: "Thị trường muốn được phát triển ổn định, bền vững thì cần có sự đa dạng về nguồn cung và cũng như đa dạng về sản phẩm. Với tình hình hiện nay thì khả năng các dự án, sản phẩm trung cấp được phê duyệt chắc chắn sẽ còn rất là hạn chế. Còn sản phẩm cho người thu nhập thấp thì mới được cải thiện nhà ở xã hội. Còn sản phẩm cho tầm trung và khá sẽ còn rất khó khăn trong thời gian tới".
Cũng theo Hiệp hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), khi nguồn cung đủ lớn và phù hợp, giá nhà theo đó sẽ được điều chỉnh về mức “cân bằng” của cán cân cung - cầu thực.