Nhưng sự phục hồi ấy có thực chất? Giá nhà tăng cao liệu có đồng nghĩa với thị trường khỏe mạnh? Và người dân có thực sự dễ dàng tiếp cận nhà ở hơn?
Sau giai đoạn trầm lắng, thị trường bất động sản đang xuất hiện nhiều tín hiệu phục hồi. Trong 8 tháng đầu năm 2025, cả nước có hơn 3.500 doanh nghiệp bất động sản thành lập mới, tăng 12% so với cùng kỳ. Đặc biệt, hơn 3.300 doanh nghiệp quay lại hoạt động, tăng vọt 811% – cho thấy kỳ vọng vào triển vọng thị trường đang dần trở lại.
Một trong những động lực chính đến từ tín dụng và lãi suất. Phân tích của ông Nguyễn Quốc Anh – Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn: "Tỷ lệ người sử dụng đòn bẩy trong giao dịch bất động sản rất cao, theo khảo sát lên tới hơn 80%. Do đó, việc tăng trưởng tín dụng là rất quan trọng. Kể cả giai đoạn khó khăn như năm 2023 tăng trưởng tín dụng vẫn đạt 13,8%, tăng lên 15% trong năm 2024 và dự kiến năm nay là 16%. Mặt bằng lãi suất có xu hướng giảm từ năm 2022. Đây là những thông tin hỗ trợ cho thị trường bất động sản."
Cùng với đó, dòng vốn đầu tư nước ngoài, đầu tư công và tăng trưởng kinh tế tích cực đang tạo lực đẩy cho thị trường giai đoạn cuối năm và sang cả năm 2026.
Tuy nhiên, sự phục hồi hiện tại chưa đi đôi với khả năng tiếp cận nhà ở. Dù giao dịch và nguồn cung cải thiện, giá bất động sản vẫn tiếp tục tăng. Từ quý I/2024 đến nay, giá đất nền tăng tới 44%, chung cư tăng 42% – thuộc nhóm tăng cao nhất thế giới.
PGS.TS Hoàng Văn Cường – Thành viên Hội đồng tư vấn Chính phủ – cảnh báo: "Thị trường bất động sản là thị trường có thể thúc đẩy tăng trưởng nhanh nhất bởi vì liên quan đến 40 lĩnh vực khác. Nếu để tình trạng tồn kho kéo dài thì sẽ xảy ra ứ đọng tài chính và nguy cơ khủng hoảng rất lớn. Tôi đề nghị có giải pháp để kiểm soát, chỉ nên khuyến khích phát triển nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá thấp."
Còn theo TS Lê Xuân Nghĩa, thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách tài chính – tiền tệ Quốc gia, thị trường bất động sản là lĩnh vực có giá trị vốn hóa lớn nhất trong nền kinh tế. Ước tính toàn cầu, bất động sản đạt quy mô 360.000 tỷ USD, gấp nhiều lần tổng GDP toàn thế giới.
Tại Việt Nam, trong khi GDP chỉ khoảng 500 tỷ USD, thì vốn hóa thị trường bất động sản đã đạt khoảng 1.500 tỷ USD, tức gấp 3 lần GDP. Trong 8 tháng qua, giá nhà tại Hà Nội và TP.HCM đã tăng trung bình 30 – 35%.
Nhận định của TS Lê Xuân Nghĩa: "Thị trường BĐS Việt Nam đang có sự tách biệt giữa BĐS bình dân và cao cấp. Đây là hiện tượng xảy ra trên toàn cầu. Để giải quyết nhà ở thì các biện pháp như hạn chế đầu cơ, đánh thuế ngôi nhà thứ 2 mà giải quyết được vấn đề nhà ở. Mà muốn giải quyết được vấn đề nhà ở là giải quyết được những vấn đề lớn như chênh lệch giàu nghèo, là bình đẳng. Vì vậy, đây là vấn đề dài hạn."
Trước thực trạng này, chính sách đang dần hướng về chiều sâu: hoàn thiện pháp lý, đầu tư hạ tầng, và đặc biệt là khơi thông dòng vốn. Các đề án như Quỹ Nhà ở Quốc gia và Trung tâm Giao dịch BĐS do Nhà nước quản lý được kỳ vọng sẽ điều tiết cung – cầu hiệu quả hơn.
Bà Tống Thị Hạnh, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường BĐS cho biết thêm: "Quỹ nhà ở sẽ giải bàn toán “đau đáu” quỹ đất xây dựng. Thời gian qua, Bộ Xây dựng đã nỗ lực triển khai hai nhiệm vụ về xây dựng Nghị định Quỹ nhà ở quốc gia và Trung tâm giao dịch bất động sản. Nếu chúng ta tập trung quỹ nhà ở xã hội cho thuê thì đồng nghĩa quỹ nhà ở sẽ được sử dụng luân phiên. Sau một thời gian, họ sẽ cho thuê lại khi đã có điều kiện mua nhà ở thương mại. Điều này thúc đẩy sự phát triển bền vững an sinh xã hội, người dân cũng yên tâm và đảm bảo được mục tiêu an sinh như chỉ đạo của Đảng và Nhà nước"
Trong lộ trình dài hạn, Bộ Xây dựng sẽ trình sửa đổi Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS vào năm 2026, đồng thời thí điểm Trung tâm Giao dịch BĐS do Nhà nước quản lý, hướng tới kiểm soát hiệu quả nguồn cung và giá cả trên cả thị trường sơ cấp lẫn thứ cấp. Có thể nói, thị trường địa ốc đang chuyển mình sang giai đoạn của chiến lược, nh bạch và kiểm soát chặt chẽ.
Nhưng để phục hồi thực chất và phát triển bền vững, điều cốt lõi vẫn là làm sao để người dân có thể tiếp cận được nơi ở phù hợp — một bài toán không chỉ về kinh tế, mà còn về công bằng xã hội./.