Văn phòng, spa 'núp bóng' căn hộ chung cư, nhiều rủi ro trực chờ

Hiện nay pháp luật có những quy định như thế nào về vấn đề này? Cần làm gì để kiểm soát và ngăn chặn tình trạng này?

Nghe nội dung chi tiết tại đây:

Theo khảo sát của PV VOVGT trên địa bàn TP. Hà Nội, tình trạng chủ sở hữu tận dụng các căn hộ của mình hoặc cho thuê để làm thành các spa, cửa hàng gội đầu, làm móng xuất hiện ở hầu khắp các phân khúc chung cư, từ các chung cư xã hội đến các chung cư cấp cao như tòa HH Linh Đàm, chung cư CT2 Xuân Mai Tô Hiệu, quận Hà Đông đến các chung cư cao cấp như chung cư Huyndai, Imperial Minh Khai, Meco Complex Trường Chinh, An Bình City…

Những dịch vụ này thậm chí còn được đăng, quảng cáo công khai trong các group cư dân của các tòa nhà để “chào mời”, thu hút khách.

Anh Lê Hoàng Giang, sống tại quận Hà Đông lo ngại:

"Căn hộ được thiết kế dùng để ở nhưng người ta làm như thế phục vụ cho các hộ dân ở chung cư nên mật độ đi lại giữa các tầng và bên ngoài chung cư lớn. Đó là chưa kể, có những người xấu trà trộn vào mà đội ngũ bảo vệ không quản lý được".

Theo phản ánh của người dân, nhiều công ty còn thuê nhà chung cư để làm văn phòng, nơi giao dịch hoặc tổ chức các lớp học thêm, lớp học nghệ thuật tại các tòa nhà chung cư ở khu vực Trung Hòa Nhân Chính, trên đường Hoàng Đạo Thúy, Hà Nội.

Đơn cử như chung cư 34T Hoàng Đạo Thúy hiện đang có khoảng 20 công ty và một trung tâm dạy nghệ thuật hiện đang "núp bóng". Một người dân sống tại chung cư 34T phản ánh: 

"Nói chung có một cơ quan ở thì ít nhiều ảnh hưởng. Vào giờ đi làm tần suất sử dụng thang máy tăng".

Theo KTS Phạm Thanh Tùng - Chánh văn phòng Hội Kiến trúc sư Việt Nam,  các căn hộ chung cư được thiết kế với mục đích để ở với các tiêu chuẩn về thiết bị điện, thang máy, phòng cháy chữa cháy phù hợp với nơi để ở. Khi các căn hộ chung cư bị sử dụng sai mục đích, nhất là bị biến thành văn phòng, siêu thị mini, thậm chí là biến thành nhà kho, có thể gây ra những hệ quả không thể lường trước: 

"Thứ nhất là mật độ ở, cư trú sẽ tăng lên. Thứ hai là việc sử dụng điện theo thiết bị sẽ khác so với gia đình sử dụng. Thứ ba là vấn đề phòng hỏa, cứu hỏa cũng có nhiều vấn đề. Thứ tư là tạo cho hoạt động của cộng đồng dân cư bị đảo lộn, gây bất ổn".

Tại khoản 11 Điều 6 Luật Nhà ở  nghiêm cấm “sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở”. Các hành vi vi phạm sẽ bị xử lý vi phạm hành chính theo quy định tại Nghị định số 139 năm 2017 với mức phạt từ 30-40 triệu đồng đối với tổ chức và cá nhân bị xử lý bằng một nửa số tiền trên.

Tuy nhiên, một số luật sư cho rằng, có độ “chênh” trong các quy định pháp luật về nhà ở vì Luật Nhà ở không có quy định về việc hạn chế chủ sở hữu nhà ở chỉ được cho thuê nhà với mục đích để sử dụng làm nhà ở.

Bên cạnh đó, dù  biết là một số căn hộ vi phạm, nhưng Ban quản trị, Ban quản lý các tòa nhà chung cư chỉ có thể dừng lại ở việc nhắc nhở, báo cáo với cấp trên mà không có thẩm quyền và chế tài xử lý vi phạm. Ông Nguyễn Khang - Tổ trưởng tổ dân phố 17, phường Trung Hòa, quận Cầu Giấy Hà Nội

"Ban quản trị cũng chỉ là quản lý về cư dân, nhắc nhở đó là vi phạm. Tổ dân phố, Ban quản trị không có chế tài giải quyết, cái này thuộc trên quận, quận là nơi cấp phép, còn bên thuế là bên kiểm tra".

Ở góc nhìn khác, ông Nguyễn Minh Tuấn - Chủ tịch Công ty quản lý nhà chung cư Việt Building cho rằng, Ban quản lý, Ban quản trị các tòa chung cư hoàn toàn có thể phát hiện và xử lý các trường hợp căn hộ chung cư sử dụng sai mục đích. Bởi theo Thông tư số 02 và Thông tư số 06 của Bộ Xây dựng, việc các chủ sở hữu căn hộ cho thuê với mục đích kinh doanh trái với quy định hiện hành: 

"Ban quản lý dưới sự chỉ đạo của Ban quản trị thay mặt cư dân hoàn toàn có thể yêu cầu dừng. Bởi vì đã được Hội nghị cư dân thông qua Quy chế hoạt động của tòa nhà. Trên thực tế, ở một số các tòa nhà chưa thực hiện nghiêm có thể do nể nang, do cách quản lý hoặc do sự tác động nào đó, và BQL chưa thực hiện triệt để".

KTS Trần Huy Ánh - Hội viên Hội KTS Hà Nội cho biết, một căn hộ hoặc một căn nhà mặt đất trước khi cho thuê thông thường chịu sự kiểm tra về đất đai, chất lượng công trình, an ninh an toàn và hệ thống phòng cháy chữa cháy, tuy nhiên công tác quản lý, giám sát việc thực thi còn nhiều bất cập, thiếu đồng bộ:

"Cơ quan quản lý có rất nhiều. Lúc mà người ta cần có rất nhiều cơ quan đưa ra một “mớ giấy phép”. Nhưng khi mà cấp phép xong họ không bao giờ quay lại nữa. Chúng ta còn quá sa đà vào vào thiết chế, bộ máy quản lý mang tính hình thức không có tính thực tiễn".

Mỗi một công trình xây dựng đều có những chức năng riêng. Ngăn chặn và hạn chế tình trạng sử dụng sai mục đích căn hộ chung cư giúp xây dựng và đảm bảo một môi trường sống an toàn, bền vững cho các cư dân và đảm bảo sự chuyên nghiệp cho hoạt động các doanh nghiệp. Để làm được điều này cần nhiều giải pháp khác nhau mà trước hết xây dựng các quy định đầy đủ, những chế tài xử lý vi phạm đủ mạnh.

Đây cũng là góc nhìn của Kênh VOVGT qua bài bình luận có nhan đề: “Bịt” lỗ hổng ngay từ các quy định về nhà ở

Theo số liệu của Bộ Xây dựng, năm 2020, cả nước đã hoàn thành 288 dự án với trên 57 nghìn căn hộ nhà ở thương mại và  256 dự án nhà ở xã hội khu vực đô thị với 104.200 căn hộ có tổng diện tích 5,2 triệu mét vuông. Quý I/2021, thị trường chung cư của Hà Nội đón nhận khoảng 1.300 căn hộ mới và dự kiến thị trường có thêm khoảng 23.000 căn vào cuối năm nay.

Mặc dù, nguồn cung căn hộ chung cư liên tục tăng, nhưng nhu cầu sử dụng thực tế thấp, trong khi đó, giá cho thuê căn hộ chung cư rẻ hơn giá thuê văn phòng đã khiến nhiều cá nhân, tổ chức thuê căn hộ chung cư phục vụ cho hoạt động kinh doanh, sai với chức năng thiết kế vốn có.

Điều này không chỉ gây áp lực lên cơ sở hạ tầng giao thông, điện, cấp thoát nước mà còn tiềm ẩn nhiều rủi ro về cháy nổ, mất an ninh an toàn của các khu dân cư và mà còn phá vỡ quy hoạch của các đô thị.

Để ngăn chặn và hạn chế tình trạng sử dụng sai mục đích, không đúng thiết kế, công năng của các căn hộ chung cư, nhiều chuyên gia cho rằng, cần thực hiện đồng bộ nhiều giải pháp khác nhau, đòi hỏi sự tham gia của các cơ quan, tổ chức và cá nhân liên quan. 

Trước hết, Bộ xây dựng cần phải tiến hành thanh tra, kiểm tra định kỳ tình hình sử dụng thực tế các căn hộ chung cư, tổ chức đánh giá và sớm điều chỉnh, “bịt lỗ hổng” trong các quy định hiện hành.

Xem xét, bổ sung thêm một số chính sách, quy định, phân cấp, phân quyền cho chính quyền các địa phương, Ban quản lý, Ban quản trị các tòa nhà chung cư được phép xử lý những trường hợp vi phạm về nhà ở. Tuy nhiên, điều quan trọng là bịt lỗ hổng trong quá trình thực thi.

Để làm được điều này, cần tăng cường công tác quản lý Nhà nước từ cấp phường đến cấp quận. Chính quyền địa phương thực hiện nghiêm túc, không cấp mới giấy phép đăng ký kinh doanh cho các công ty đặt trụ sở tại căn hộ chung cư; có biện pháp hậu kiểm sau khi cấp phép.

Khi nhận được phản ánh, báo cáo vi phạm, chính quyền phường, quận yêu cầu chấm dứt hoạt động của các cơ sở kinh doanh dịch vụ và xử lý nghiêm chủ sở hữu và người thuê theo quy định của pháp luật. 

Lực lực thanh tra xây dựng, các đơn vị quản lý về nhà ở phối hợp với cơ quan thuế, các Ban quản lý, Ban quản trị các tòa nhà, kiểm tra, giám sát sự tồn tại các doanh nghiệp và có kế hoạch kiểm tra đột xuất, định kỳ các doanh nghiệp, đơn vị trên địa bàn; có biện pháp xử lý đối với những cá nhân, tổ chức vi phạm nghiêm theo quy định của pháp luật, tránh tình trạng “nể nang”, 

Phát huy vai trò giám sát của Ban quản trị, Ban quản lý các tòa nhà trong việc phát hiện những căn hộ chung cư sử dụng sai mục đích, siết chặt quy trình kiểm soát khi có người thuê mới.

Trong trường hợp có căn hộ sử dụng sai mục đích, Ban quản trị tòa nhà tuyên truyền, nhắc nhở và thực thi những chế tài xử phạt trong phạm vi của Bản nội quy quản lý, sử dụng nhà chung cư nhằm ngăn chặn vi phạm; thực hiện thống kê, báo cáo Thanh tra xây dựng, chính quyền địa phương có biện pháp giải quyết. 

Để xây dựng một môi trường sống an toàn, văn minh và bền vững, ngoài hoàn thiện những quy định của pháp luật, thì cần sự thực hiện nghiêm túc trong quá trình thực thi.

Ở đó, mỗi cư dân cũng cần tự nâng cao hiểu biết về các quy định pháp luật, lựa chọn địa điểm đặt văn phòng công ty phù hợp chức năng và phát huy vai trò giám sát, phát hiện những trường hợp vi phạm để sớm có những biện pháp xử lý kịp thời.