Tranh chấp ở chung cư: Trách nhiệm chính quyền, cơ quan chức năng ở đâu?

Nghe nội dung chi tiết tại đây:

Thực trạng chủ đầu tư các dự án chung cư sau khi bán nhà không hoàn thành nghĩa vụ tài chính, chây ì bàn giao quỹ bảo trì, quyền quản lý vận hành, chậm làm sổ đỏ cho cư dân đang ngày một gia tăng.

Cùng với sự buông lỏng quản lý, vai trò mở nhạt từ phía cơ quan chức năng, chính quyền địa phương đã khiến những mâu thuẫn, căng thẳng giữa cư dân và chủ đầu tư ngày một leo thang. Trách nhiệm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp, sự an toàn của cư dân ở đâu? 

Thời gian vừa qua, trên địa bàn TP. Hà Nội xảy ra nhiều vụ tranh chấp giữa cư dân và chủ đầu tư tại các dự án chung cư. Điển hình là tại dự án Ecolife Capitol Nam Từ Liêm. Sáng 2/11, cư dân tòa nhà Ecolife Capitol đã căng băng rôn phản đối chủ đầu tư là Công ty Cổ phần Đầu tư và Thương mại Thủ đô (nay là Capital House Group).

Theo phản ánh của cư dân, tại khoảng trống giữa toà A1 và A3, chủ đầu tư lắp đặt hệ thống điều hoà lên tới hàng trăm chiếc để phục vụ khối văn phòng và trung tâm thương mại.

Theo cư dân Đỗ Đình Phùng, trong quá trình hoạt động, những cục nóng phả ra hơi khí rất ngột ngạt.

“Hiện giờ có 1 số cục điều hoà của chủ đầu tư đặt ở những vị trí không thích hợp, làm mất môi trường, ảnh hưởng đến đời sống của nhân dân. Chủ đầu tư bán nhà mà lại đặt 1 loạt những cục nóng xung quanh nhà người ta thì người ta không chịu nổi. Chúng tôi đang kiến nghị nhưng chưa được chấp nhận”.

Được biết, nội dung này từng được chính quyền địa phương đưa ra hướng giải quyết trong năm 2019, nhưng chưa triệt để. Một vấn đề gây bức xúc khác là việc chuyển giao quản lý vận hành không êm thuận giữa ban quản lý cũ (trực thuộc chủ đầu tư) và ban quản lý mới (do ban quản trị thuê).

Một nữ cư dân cho biết, người dân từng bắt được người của ban quản lý cũ vào buồng báo cháy bấm chuông báo cháy khi không xảy ra cháy.

“Trong hợp đồng ký nhận như thế nào thì chúng tôi chỉ muốn lấy lại của chúng tôi thôi. Trong khi nửa đêm chuông báo cháy lại kêu, rất ảnh hưởng đến giấc ngủ của người dân. Lúc chúng tôi có vào xem thì toàn bộ hệ thống báo cháy đã khoá lại. Chúng tôi có đầy đủ video clip làm bằng chứng. Như thế là không tôn trọng mạng sống, không tôn trọng cư dân”.

Trước căng thẳng leo thang, UBND phường Mễ Trì đã tổ chức Hội nghị giải quyết bức xúc của cư dân. Ông Đỗ Đức Thông - Phó Chủ tịch UBND Phường Mễ Trì cho biết:

“Phường không tán thành cách làm của chủ đầu tư. UBND Phường cũng đề nghị với chủ đầu tư phải có trao đổi, hệ thống hạ tầng đó là hệ thống hạ tầng dùng chung. Chúng tôi cũng giải thích với chủ đầu tư, theo quy định của luật nhà ở, theo các thông tư về quản lý và vận hành nhà chung cư thì chỉ có ban quản trị mới có quyền thuê thầu, đấu thầu đơn vị có chức năng quản lý vận hành”.

Đến nay, hầu hết các kiến nghị của người dân vẫn đang trong quá trình được xem xét giải quyết.

Trong khi đó, tình hình tương tự, thậm chí căng thẳng hơn đang diễn ra ở chung cư New Horizon City (quận Hoàng Mai).

Anh Nguyễn Quang Hiệp, cư dân tòa N03, bức xúc cho biết, trong quá trình chuyển giao quyền quản lý vận hành cho ban quản trị, xảy ra mâu thuẫn về quyền sở hữu không gian hầm để xe giữa chủ đầu tư và cư dân, nên hàng trăm người đã phải đỗ ô tô và xe máy trên các đường nội khu.

Cư dân đã bảo nhau lắp thêm camera an ninh sau khi hàng loạt phương tiện đỗ dưới hầm bị một số đối tượng lạ rạch cửa xe, chọc xịt lốp.

“Hiện nay xảy ra tình trạng lốp xe bị chọc thủng, xe bị cào 2 vạch toàn bộ 1 bên ô tô. Có những ngày phát hiện tới 4 trường hợp. Ở giữa Hà Nội, giữa thời bình, chúng tôi phải lập tổ xung kích khoảng hơn 70 người cắt cử nhau ra trông xe từ sáng đến tận tối đêm”.

Ông Nguyễn Hồng Quân, đại diện ban quản trị chung cư New Horizon City cho biết, theo kết luận mới nhất của TP. Hà Nội, cư dân sở hữu khoảng 86% diện tích hầm, 14% còn lại do chủ đầu tư sở hữu.

Tuy nhiên, đã 3 lần người dân cùng chính quyền địa phương yêu cầu, nhưng chủ đầu tư vẫn chưa thực hiện bàn giao tầng hầm.

“Toàn bộ phần hầm không bàn giao và chủ đầu tư thuê thêm một đội bảo vệ nữa để tự quản lý. Đơn vị quản lý và đơn vị bảo vệ dưới hầm không thuộc ban quản trị quản lý nên cư dân rất lo về tài sản. Họ đã chuyển ô tô và xe máy lên mặt đất để bảo quản tài sản của mình”.

Cũng theo ban quản trị chung cư New Horizon City, họ đã gửi nhiều văn bản chứng minh sở hữu diện tích hầm, nhưng chủ đầu tư – Công ty CP Xây dựng và kỹ thuật Việt Nam (Vinaenco) vẫn không có công văn trả lời.

Trong cuộc đối thoại ngày 10/10/2020, đại diện Vinaenco từng khẳng định lập trường, hầm để xe được tính vào cơ cấu giá bán căn hộ, và do đó, phần lớn diện tích hầm thuộc sở hữu của chủ đầu tư. Khi được đại diện cư dân đề nghị cung cấp các văn bản pháp lý chứng minh, chủ đầu tư cho rằng không có trách nhiệm cung cấp với cư dân.

Cũng tại cuộc đối thoại, ông Trần Văn Vịnh – Chủ tịch UBND phường Mai Động đã có ý kiến với chủ đầu tư, đồng thời có kiến nghị gửi cơ quan chức năng cấp quận để giải quyết dứt điểm việc tranh chấp diện tích hầm gửi xe. Mặc dù vậy, sau hơn 1 tháng trôi qua, vụ việc vẫn chưa ngã ngũ.

“Phần nào sử dụng chung thì phải bàn giao lại cho Ban quản trị. Trường hợp vượt thẩm quyền chủ tịch phường, tôi sẽ xin ý kiến cấp trên”.

Có nhiều nguyên nhân dẫn tới những “cuộc chiến ngầm” tại các khu chung cư.

Có chủ đầu tư chỉ quan tâm đến lợi nhuận mà không quan tâm đến nghĩa vụ của mình sau khi bán căn hộ; hoặc vì lợi nhuận mà vi phạm những quy định pháp luật về đầu tư xây dựng, nhà ở, kinh doanh bất động sản.

Có người dân mua nhà không xem xét một cách rõ ràng hoặc cụ thể các nội dung đã thỏa thuận trong hợp đồng mua bán đã ký.

Theo luật sư Phạm Thành Tài, Giám đốc công ty Luật Phạm Danh, cần phải xem xét lại vai trò, trách nhiệm của những cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền và chính quyền địa phương trong việc để xảy ra các tranh chấp giữa chủ đầu tư và cư dân. Họ ở đâu khi cư dân cần bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp?

“Khi có tranh chấp xảy ra, sự vào cuộc hỗ trợ giải quyết của những cơ quan nhà nước có thẩm quyền tương đối chậm, có nơi không tham gia giải quyết, chậm trễ trong việc đưa ra những hướng dẫn về phương án giải quyết đối với các vi phạm của chủ đầu tư dẫn đến những tranh chấp kéo dài và gây ảnh hưởng tới an ninh trật tự”.

Luật sư Phạm Thành Tài cũng cho biết, điều 176 Luật nhà ở quy định về việc thanh tra nhà ở, hay điều 85 Nghị định 99/2015 quy định về trách nhiệm quản lý nhà nước về nhà ở của địa phương còn chung chung, dẫn tới khó khăn trong việc áp dụng thực tế với từng trường hợp cụ thể.

“Cần thiết phải ban hành một luật chuyên ngành, như Luật chung cư để điều chỉnh vấn đề đặc thù và phức tạp như vậy. Khi ban hành Luật chung cư thì chắc chắn chúng ta sẽ có những văn bản pháp luật chuyên ngành điều chỉnh một cách thống nhất, cụ thể, rõ ràng từng vấn đề về nhà chung cư, để từ đó có một hành lang pháp lý rõ ràng để giải quyết các mâu thuẫn, tranh chấp”.

Đồng quan điểm, KTS Trần Huy Ánh cho rằng tranh chấp ở chung cư là tranh chấp dân sự. Người dân có thể tham khảo thông tin từ cơ quan chức năng như Sở Xây dựng, Sở Kế hoạch kiến trúc, Sở Tài chính… nhưng nếu không có dịch vụ pháp lý để hỗ trợ giải quyết thì sẽ không có hồi kết.

“Nếu các giao dịch, tranh chấp đó vượt quá thẩm quyền hay phức tạp hóa, vượt quá khả năng giải quyết các đơn vị đấy thì tốt nhất là đưa ra tòa. Việc tranh tụng như thế được rõ ràng hơn và trách nhiệm của các bên kể cả chính quyền địa phương, kể cả cơ quan cấp phép, cấp đất, lẫn chủ đầu tư được làm tường minh. Và trách nhiệm của mỗi bên thì như thế là được đảm bảo được theo đúng trình tự pháp luật và có hiệu lực thi hành hơn”.

“Tranh chấp ở chung cư: Cuộc chiến bất đối xứng”

Đừng ngạc nhiên nếu bạn ghé thăm nhà một người quen ở chung cư, mà khi bước vào cổng, đập vào mắt là hàng loạt băng rôn, khẩu hiệu đỏ rực một góc trời. Cũng đừng trách móc người quen đó nếu việc gửi xe của khách trở nên bất tiện khi tranh chấp hầm đỗ xe kéo dài và gây cản trở lưu thông.

Đó đã không còn là tình cảnh hiếm gặp ngay tại Hà Nội. Thống kê cho thấy, khoảng 13,5% dân số tương đương cả triệu người Thủ đô đang sinh sống trong chung cư. Đáng lưu ý, cứ 10 chung cư ở Hà Nội, có 1 chung cư xảy ra tranh chấp giữa cư dân với chủ đầu tư.

Điệp khúc được o bế trước khi mua nhà, rồi sau đó bức xúc, đứng lên đấu tranh vì cảm thấy bị đối xử bất công đã trở thành một thông lệ xấu với người dân ở chung cư.

Và trong bất cứ cuộc đối đầu nào, người dân vẫn ở phe yếu thế. Về cơ bản, đây là những cuộc chiến bất đối xứng. Chủ đầu tư, người bán nhà luôn nắm đằng chuôi ngay từ khâu ký kết hợp đồng mua bán. Kinh nghiệm và sự lọc lõi trong vấn đề pháp lý cũng là thế mạnh của họ.

Không phải ai cũng có tiềm lực, thời gian để theo đuổi những vụ kiện tụng kéo dài. Và không phải ai cũng có đủ kiến thức, kinh nghiệm để đâm đơn kiện được chủ đầu tư.

Chẳng vậy mà ở nhiều nơi, chủ đầu tư cố tình chây ì trong việc bàn giao quỹ bảo trì; làm khó, chơi xấu ban quản trị khi bàn giao quyền quản lý vận hành; giành quyền kiểm soát và khai thác không gian sở hữu chung. Khi được chất vấn, họ cố tình thách thức, và không hề sợ thua nếu các bên lôi nhau ra tòa.

Việc can thiệp vào các vấn đề tranh chấp dân sự lại nằm ngoài thẩm quyền của chính quyền địa phương. Đầu năm 2020, UBND TP Hà Nội đã gửi kiến nghị đến Bộ Xây dựng rằng, tranh chấp quỹ bảo trì chung cư là tranh chấp tài sản thuộc quyền giải quyết của tòa án, đề nghị điều chỉnh quy định Luật nhà ở 2014 cho phù hợp với thực tiễn.

Các địa phương vẫn còn rất lúng túng trong biện pháp cưỡng chế chủ đầu tư có dấu hiệu làm sai, trái quy định về quản lý, sử dụng chung cư. Đây cũng là nguồn cơn những bức xúc của cư dân khi quyền và lợi ích bị xâm phạm, gửi đơn kiến nghị khắp nơi nhưng không được giải quyết thỏa đáng, dứt điểm.

Trong bối cảnh đó, việc ban hành các quy định nhằm bịt những lỗ hổng xuất phát từ thực tiễn bùng nổ nhà chung cư là hết sức cần thiết, trong đó phân rõ trách nhiệm và quyền hạn xử lý tranh chấp tại chung cư.

Ngoài ra, kinh nghiệm trong việc giải quyết tranh chấp chung cư từng bùng nổ tại châu Âu những năm 1980 là kinh nghiệm hữu ích. Sự xuất hiện của Hiệp hội hoặc Câu lạc bộ những người mua chung cư đã giúp cư dân có một chủ thể đứng ra, lãnh trách nhiệm tranh tụng cùng với sự tham gia của Luật sư và các nghiệp đoàn khác.

Chỉ người trong cuộc mới thấu hiểu và tập hợp được sức mạnh của cộng đồng cư dân, để từ đó, cân bằng lại cuộc chiến bất đối xứng này, buộc chủ đầu tư cân nhắc thiệt hơn và ngồi vào bàn đàm phán một cách nghiêm túc./.