Thu hồi và đấu giá đất 2 bên dự án hạ tầng: Cần chuyển động vì một thành phố văn minh, hiện đại

Nghe nội dung chi tiết tại đây:

UBND TP.HCM vừa ban hành quyết định số 539/QĐ-UBND ngày 17/2/2021 phê duyệt đề án quản lý và phương hướng sử dụng đất đai hiệu quả giai đoạn tới. Đáng chú ý trong đề án này biện pháp làm gia tăng giá trị đất đai tại các dự án phát triển hạ tầng, cụ thể là sẽ tiến hành thu hồi diện tích đất liền kề và bán đấu giá.

Theo đề án mà UBND vừa mới phê duyệt thì khi thực hiện các dự án hạ tầng như xây mới hoặc mở rộng đường giao thông hiện hữu, giá trị đất đai hai bên đường được tăng lên nhiều lần.

Tuy nhiên, phần giá trị tăng thêm này không bị đánh thuế, phí nên để phân bổ giá trị tăng thêm, TPHCM sẽ thu hồi đất hai bên đường rộng hơn để đấu giá, lấy tiền thực hiện dự án, chỉnh trang hạ tầng, tạo mỹ quan đô thị hoặc tái đầu tư cho các dự án hạ tầng khác.

Theo đó, những người bị thu hồi đất sẽ được lấy ý kiến, nếu có 2/3 ý kiến đồng thuận thì phương án được phê duyệt và người dân sẽ được tái định cư tại chỗ.

Cách làm này theo như Giáo sư Đặng Hùng Võ - nguyên thứ trưởng Bộ tài nguyên môi trường là không mới vì đã được áp dụng tại thành phố Đà Nẵng. Tuy nhiên, từ kinh nghiệm của Đà Nẵng thì TPHCM đã có những điều chỉnh để phù hợp với tình hình thực tế. Giáo sư Đặng Hùng Võ phân tích thêm:

"TP.HCM có cải tiến hơn, mang tính nhân văn hơn là thu hồi đất 2 bên đường, sau đó một mặt là tái định cư tại chỗ cho tất cả mọi người bị thu hồi đất kể cả bị thu hồi đất làm đường và tận dụng cao nhất mặt tiền của con đường. Mọi người đều có thể được tái định cư tại chỗ và thừa hưởng ở 1 mức độ nhất định giá trị đất đai tăng thêm do con đường mang lại. Ngoài ra, nó cũng kết hợp được việc quy hoạch lại đất 2 bên đường và không còn tình trạng nhà siêu mỏng siêu méo. Điểm thứ 3 là nó chia sẻ lợi ích từ giá trị đất đai tăng thêm do con đường mang lại giữa nhà nước và người dân tại chỗ, như vậy sẽ hạn chế được những xung đột xã hội".

Tỏ ra đồng tình với chủ trương này, kiến trúc sư Ngô Viết Nam Sơn cho rằng chủ trương này sẽ phần nào giúp tháo gỡ những vướng mắc trong công tác đền bù giải phóng mặt bằng vốn là những điểm nghẽn cố hữu lâu nay:

"Việc thực hiện chủ trương này là đúng, tuy nhiên đây là một thử thách mới. Cần có sự chuẩn bị rất tốt, bài bản, đầu tiên là sự hợp tác đa ngành của nhiều sở đứng đầu là UBND thành phố, bên cạnh đó phải có tư duy kinh tế thị trường, cân đối các yếu tố tài chính từ việc đền bù cho người dân phù hợp với giá thị trường. Sau khi hoàn thành dự án, giá đất tăng lên thì cần có những biện pháp như là thu hồi đất hoặc đấu giá để thu hồi vốn đầu tư bỏ ra để làm hạ tầng để tái đầu tư cho những nơi khác".

Tiến sĩ Sử Ngọc Khương - Giám đốc cấp cao công ty Savills Việt Nam cho rằng dù có chậm song đây là sự chuyển biến tích cực trong nhận thức của lãnh đạo chính quyền thành phố:

"Ở chừng mực nào đó thì tôi cho rằng đây là một động thái mới, tích cực hơn. Người dân đã thấy được sự thay đổi trong cách tiếp cận của cơ quan nhà nước vì vậy chúng ta cần phải có những cách làm khác để người dân an tâm hơn, phối hợp tốt hơn với chính quyền để phát triển thành phố cũng như chỉnh trang đô thị tốt hơn".

Dù được giới chuyên gia đánh giá cao, song với những người dân trực tiếp chịu ảnh hưởng từ chủ trương này thì vẫn còn nhiều ý kiến không đồng thuận. Gia đình bà Trần Thị Bích Đào, ngụ phường 11 (quận Tân Bình, TPHCM) đã bàn giao 10m mặt tiền đường Trường Chinh cho dự án metro số 2 Bến Thành Tham Lương, hiện còn lại khoảng 10m để sinh sống.

Nếu tiếp tục bị thu hồi như chủ trương thành phố vừa phê duyệt thì gia đình bà không có chỗ ở, ảnh hưởng tới công ăn việc làm:

"Người dân đã ở đây lâu năm rồi, làm ăn rồi giờ chuyển đi chỗ khác thì không đồng ý. Tái định cư tại chỗ nhưng chờ thời gian chưa biết mấy năm nữa. Rồi người ta làm việc thế nào, công ăn việc làm ra sao?"

Ngoài việc lo lắng khi bị giải toả không có chỗ ở thì bà Nguyễn Thị Phi Sương, cùng ở phường 11 quận Tân Bình còn băn khoăn về việc giá tiền đền bù quá thấp. Không chỉ vậy, bà Sương cũng không đồng ý với việc tái định cư tại chỗ như phương án của thành phố, bởi không còn mặt bằng để kinh doanh, buôn bán:

"Bây giờ cất chung cư, cho tái định cư ở chung cư để làm gì? Nguyện vọng là nhà người ta mặt tiền, người ta muốn được tồn tại ngay tại đó. Cha mẹ để lại cho con cái có kế sinh nhai, chúng tôi bán lẻ để sống".

Từ những băn khoăn lo lắng của những hộ dân bị ảnh hưởng, Tiến sĩ Huỳnh Thế Du - trường đại học Fullbright cho rằng chủ trương này không nên áp dụng tại các khu vực dân cư hiện hữu bởi sẽ khó giải quyết dứt điểm những bất cập trong quá trình đền bù giải phóng mặt bằng:

"Với phương thức này tôi cho rằng chỉ nên áp dụng với những nơi mà công tác đền bù giải tỏa chỉ liên quan đến 1 số lượng ít người dân, hoặc những nơi không có nhiều người sinh sống và việc đầu tư cơ sở hạ tầng sẽ làm giá trị đất dọc theo cơ sở hạ tầng này tăng theo".

Còn theo ông Võ Kim Cương, nguyên Phó Kiến trúc sư trưởng TPHCM thì dù có triển khai như thế nào thì cũng cần phải đảm bảo quyền lợi của người dân. Khi giải quyết các vấn đề liên quan thì cần phải tiến hành các cuộc thương thảo với người dân chứ không thể áp đặt các biện pháp hành chính “nặng nề, cứng nhắc”:

"Để người dân hiểu là muốn có một con đường như vậy thì phải đầu tư thế nào. Và những người có đất ở đấy cũng phải tham gia đầu tư thì mới thu lại được hiệu quả. Việc này không thể dùng biện pháp hành chính để giải quyết mà phải dùng biện pháp kinh tế. Có doanh nghiệp đứng ra làm, trên cơ sở hài hoà lợi ích các bên thì sẽ tạo được sự đồng thuận".

Cần chuyển động vì một TP.HCM văn minh, hiện đại

Rõ ràng chủ trương thu hồi đất, tổ chức tái định cư tại chỗ và đấu giá phần đất liền kề dự án hạ tầng mới xây dựng là một cách tiếp cận phù hợp với bối cảnh của TPHCM hiện nay. Dù sẽ còn vấp phải không ít những khó khăn, vướng mắc nhưng các cấp các ngành và người dân thành phố cần phải thay đổi nhận thức để hướng tới lợi ích chung.  

Mời quý vị và các bạn đến với góc nhìn này của VOVGT qua bài bình luận với nhan đề: "Cần chuyển động vì một TPHCM văn minh, hiện đại".

Việc TP.HCM phê duyệt đề án quản lý và phương hướng sử dụng đất đai hiệu quả với những giải pháp cụ thể được xem là một bước thay đổi tích cực nhằm tháo gỡ những điểm nghẽn trong công tác đầu tư xây dựng hạ tầng cũng như hạn chế thấp nhất những “điểm nóng” trong công tác đền bù giải phóng mặt bằng tồn tại nhiều năm qua. Động thái này được kỳ vọng sẽ là một cú hích mới để TP.HCM - đầu tàu kinh tế của cả nước, tiến xa hơn trong tương lai.

Việc chuyển dịch đất đai từ hiện trạng cũ sang những mục đích có hiệu quả cao hơn đã được triển khai ở nhiều quốc gia phát triển lâu nay. Bài học từ sự thành công trong mô hình này của Nhật Bản, Hàn Quốc, Đài Loan, Singapore và đặc biệt là Trung Quốc là tiền đề quan trọng để TP.HCM đưa ra sự điều chỉnh quan trọng này.

Không chỉ vậy, những đòi hỏi “nóng sốt” từ thực tiễn đầu tư phát triển hạ tầng hay hàng loạt những tranh chấp chưa có lời giải từ quá trình đền bù giải phóng mặt bằng đã buộc lãnh đạo TP.HCM phải tìm một hướng tiếp cận mới, nhân văn hơn, hiệu quả hơn.

Qua các giao dịch mua bán, sang nhượng bất động sản trên thị trường thì không khó để nhận ra giá trị đất đai tại TP.HCM luôn đứng vào hàng cao nhất nước. Tuy nhiên thực tế nhiều năm qua cho thấy, TP.HCM đã bỏ lỡ hoặc thu được rất ít giá trị do đất đai mang lại. 

Không chỉ vậy, những bất cập trong quản lý hay sự tồn tại của các nhóm lợi ích đã khiến TP.HCM trở thành “điểm nóng” của hàng loạt vi phạm về đất đai lẫn vô số những tranh chấp, khiếu nại khiếu tố kéo dài của người dân bị thu hồi đất không hợp lý. Từ đó để thấy việc quyết định lấy trọng tâm đổi mới phương thức quản lý và sử dụng đất đai hiệu quả là chính xác.

Dù cần thiết và phù hợp với thực tiễn, song vẫn còn quá sớm để đánh giá được sự hiệu quả của chủ trương này. Chưa kể đến không ít những khó khăn, vướng mắc chắc chắn sẽ xuất hiện trong quá trình triển khai. Tuy vậy “thà chậm còn hơn không bao giờ”, TP.HCM cần phải tập trung tối đa nguồn lực, trí lực và nhân lực để tạo ra một cuộc “cải cách triệt để” trong quản lý và sử dụng đất đai. Bên cạnh việc nâng cao được giá trị đất đai cũng cần quan tâm đến công tác quy hoạch đô thị và đặc biệt phải chú trọng đến đời sống an sinh xã hội của các tầng lớp nhân dân “bị ảnh hưởng”.

Người dân thành phố cũng cần có sự hợp tác tích cực hơn với chính quyền trong việc triển khai chủ trương này. Không nên vì 1 phần lợi ích cá nhân trước mắt mà làm ảnh hưởng đến sự phát triển chung của cộng đồng.

Tuy nhiên cũng cần đặc biệt lưu ý đến những người thực thi chủ trương cần đặt mình vào vị trí của người dân bị ảnh hưởng để có được sự cảm thông và những giải pháp “hợp lý hợp tình”. Chỉ khi lợi ích các bên được đảm bảo một cách công bằng và hiệu quả nhất thì mới có thể phát triển một cách văn minh, bền vững.