Tháo gỡ khó khăn trong cải tạo chung cư cũ: Cần đồng thuận từ ba phía

Nghe nội dung chi tiết tại đây:

Cải tạo, nâng cấp, xây mới chung cư cũ, đặc biệt các chung cư được xếp loại cấp cực kỳ nguy hiểm, là vấn đề cấp bách hiện nay tại các đô thị, trong đó có Hà Nội và TPHCM. Tuy nhiên, dù biết có nguy cơ sập bất kỳ lúc nào, các hộ dân vẫn cố “bám trụ” không chịu di dời, gây khó khăn trong công tác quản lý và xây dựng của nhà nước.

Vì đâu có nghịch lý này? Làm thế nào để gỡ “nút thắt” trong cải tạo chung cư cũ?

"Nó lâu năm quá, từ hồi 1971 tới giờ thì bây giờ nó nứt. Mưa từ sân thượng chảy xuống, mấy cầu thang thì cũng bể hết. Thì tôi muốn sửa chữa lại mình ở thôi, chỗ nào mình ở quen chỗ đó rồi, mình đi tới chỗ khác mình ở nó lạ".

"Nếu mà đổi ngang thì tôi đồng ý đổi, còn phải bù tiền thì gia đình không có tiền. Đi mà xa quá thì nhà nước phải có chính sách gì hỗ trợ cho gia đình thì chúng tôi đồng ý đi".

"Ở trên mà đền bù thỏa đáng cho bà con thì bà con cũng đi thôi".

"Mong là gần đâu đây, cái việc ở đây nó quen rồi thì sẽ dễ hơn. Đi xa quá không thuận tiện được con cái học gần ở đây".

Vách tường cũ, bong tróc, nứt lộ rõ kết cấu, trần nền ẩm thấp, lối cầu thang cơ nới xập xệ, hệ thống điện nước hư hỏng, nước thải sinh hoạt gây ô nhiễm… đây là tình trạng xuống cấp trầm trọng đang diễn ra tại 474 khu chung cư cũ xây dựng trước năm 1975 tại TP.HCM. Trong đó, 15 chung cư cấp độ D đã hết niên hạn sử dụng, sắp sập, cần được thay thế mới.

Tuy nhiên, vì sao đến nay công tác di dời, cải tạo, xây mới chung cư cũ, xuống cấp lại chậm tiến độ? Theo ông Nguyễn Văn Dũng, Chủ tịch UBND quận 1 cho biết, 3/86 chung cư cũ xây dựng trước năm 1975 có nguy cơ sụp. Chung cư Bùi Viện là một ví dụ. Khó khăn hiện nay chính là quỹ nhà bố trí tái định cư đủ, tuy nhiên ngay trên địa bàn quận 1 không còn nữa.

Chính quyền Quận 1 phải đưa người dân về khu tái định cư Vĩnh Lộc B, huyện Bình Chánh nhưng 21/100 hộ dân chưa đồng ý phương án do xa nơi ở cũ, trong khi tiền hỗ trợ tạm cư theo quy định nhà nước thì thấp.

Ngoài ra, theo ông Nguyễn Văn Dũng, việc chậm trễ tìm nhà đầu tư do trong chỉ tiêu quy hoạch được phê duyệt thấp hơn so với số hộ dân hiện hữu. Tuy nhiên, ông Nguyễn Văn Đực - Phó Giám đốc Công ty Bất động sản Đất Lành nhận định, nguyên nhân nhiều dự án cải tạo chung cư chậm tiến độ không chỉ do ngân sách thiếu vốn, chính quyền chưa có chính sách quy hoạch phù hợp để doanh nghiệp bù lỗ khi đầu tư vào dự án, khiến doanh nghiệp thiếu mặn mà, mà còn do chính người dân đòi hỏi quá cao.

"Tôi nghĩ rằng chính quyền phải nên họp với cư dân và chủ đầu tư, phân tích cho cư dân thấy sự nguy hiểm đó. Và cư dân là phải đồng thuận với nhau là di dời, với một cái giá vừa phải. Chứ còn nhiều cư dân nhà có 30m ở trên lầu, bây giờ muốn đổi thành nhà mới, đẹp hơn, hiện đại hơn, có thang máy, có phòng cháy chữa cháy mà cứ đòi 40, 50m, đất đâu ra? Tiền đâu xây dựng ra? Nghĩ lại phải thuận lợi cho mình và cho nhà đầu tư. Còn nếu người dân đòi hỏi cao quá, chính quyền không cho tăng căn hộ, tăng diện tích xây dựng lên thì doanh nghiệp lỗ, người ta sẽ không dám làm".

Nguyên nhân việc người dân đòi hỏi quá cao, theo chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển, do trước đây hầu hết các dự án đã không công khai, minh bạch thông tin, khiến người dân chưa hiểu rõ những quyền lợi khi di dời, cũng như tái định cư.

"Ở đây trước nhất là sự công khai, công khai quy hoạch mà quy hoạch đó phải được HĐND thông qua rõ ràng. Trong quy hoạch đó phải thỏa được quyền lợi của người đang ở. Nhưng trong thực tế, ít khi nào người ở đó họ nắm được chi tiết từ quy hoạch cho đến chi phí xây dựng… Và như vậy, chủ đầu tư đưa ra phương án đền bù khác với mong đợi của người ở và nó cứ treo như vậy. Nếu mọi sự công khai được giám sát rõ ràng và ai cũng hiểu thì rất dễ dàng giữa chủ đầu tư, chính quyền và người dân gặp nhau".

Không chỉ công khai, minh bạch các chi phí đầy tư, chính sách hỗ trợ tạm cư, tái định cư, theo ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, chính quyền cần có chính sách thu hút, tạo lợi nhuận cho nhà đầu tư.

"Muốn đạt được sự đồng thuận là chúng ta phải minh bạch được dự án, để cho bà con biết rõ quyền lợi của mình. Bên cạnh đó, cũng phải có quỹ căn hộ dôi dư ra, để chủ đầu tư bán ra ngoài thị trường, từ đó bù đắp lại chi phí đầu tư chung cư mới".

Hầu hết các hộ dân đều mong muốn được di dời đến nơi ở mới càng sớm càng tốt nhưng cũng không ít người chưa đồng thuận với phương án bồi thường. Trong khi đó, chính quyền và nhà đầu tư còn vướn về chính sách quy hoạch, khiến nhiều dự án cải tạo chung cư giậm chân tại chỗ. Trước khi tìm được tiếng nói chung giữa nhà nước, doanh nghiệp và người dân, nhà nước cần kiên quyết hơn trong việc sớm di dời người dân khỏi các chung cư xuống cấp nguy hiểm, nhằm bảo đảm tính mạng con người là trên hết.

Cần đồng thuận từ ba phía

Tại các đô thị, việc giải tỏa chung cư cũ xuống cấp phải mất nhiều thời gian, có khi kéo dài nhiều năm. Do khó khăn trong tính toán quỹ đất quy hoạch, lựa chọn chủ đầu tư, cư dân chưa đồng thuận về chính sách bồi thường… Để tháo gỡ “nút thắt” cần có sự chung tay của chính quyền, doanh nghiệp và người dân.

Ở chung cư hay nhà tập thể là lựa chọn phù hợp với nhiều người dân và cán bộ viên chức từ xưa đến nay. Tuy nhiên qua thời gian, với tốc độ phát triển đô thị, nhiều khu chung cư xây dựng hàng chục năm bị bỏ quên, không tu sửa, xuống cấp trầm trọng, đe dọa đến tính mạng của các cư dân.

Thế nhưng, họ chẳng biết đi đâu ngoài cố liều bám trụ. Bởi thực tế, khả năng kinh tế của các hộ gia đình trong khu tập thể thường không đồng đều, nhiều hộ kinh tế khá khó khăn; suy nghĩ còn hạn hẹp, họ luôn muốn chỗ ở được cải tạo khang trang, rộng rãi hơn nhưng lại phải miễn phí.

Tuy đây là những đòi hỏi chính đáng nhưng xây dựng chung cư mới không phải là một bài toán đơn giản là “đập đi, xây lại”. Chung cư cũ nhưng phải theo quy hoạch mới. Nhất là quy định không được tăng dân số cơ học lại vô tình “gây khó” cho công tác kêu gọi đầu tư. Bên cạnh đó, chính sách đền bù sao cho hài hòa lợi ích giữa doanh nghiệp và người dân cũng là bài toán nan giải. Do đó, vai trò của nhà nước hết sức quan trọng trong việc hoạch định kế hoạch, lập chính sách, cân bằng lợi ích giữa các bên.

Để người dân đồng lòng, hưởng ứng, cần phải có sự giám sát một cách minh bạch và công khai các khoản phí đầu tư, bồi thường, số tiền đóng góp của người dân nếu có. Riêng với những hộ dân thực sự khó khăn, cũng nên có cơ chế, chính sách để hỗ trợ một phần hoặc toàn phần cho việc đóng góp của họ. Nguồn kinh phí có thể lấy từ nguồn thu cho thuê mặt bằng, tiền sử dụng đất, tiền bán các căn hộ dôi dư…

Tuy nhiên, để có nguồn thu này, nhà nước cũng cần tạo thuận lợi tối đa cho các nhà đầu tư như ưu tiên về lãi suất cho vay, quỹ nhà tái định cư, nhưng vẫn đảm bảo các tiêu chuẩn quy hoạch về quản lý đô thị. Nếu cần thiết, nhà nước có thể đưa ra các tiêu chí đặc biệt, cơ chế rõ ràng, cụ thể cho mỗi nhà đầu tư khi họ muốn tham gia cải tạo các khu chung cư cũ.

Mặt khác, nơi bố trí tái định cư chắc chắn cũng phải đảm bảo đầy đủ các điều kiện, để người dân sinh sống, làm việc và học tập. Nơi ở mới phải thực sự bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ.

Tiếp đến là công tác tuyên truyền đến người dân về sự nguy hiểm rình rập từ các khu chung cư cũ xuống cấp mà họ đang sinh sống. Thậm chí, cần có những biện pháp cưỡng chế mạnh tay để đưa họ ra khỏi nơi ở nguy hiểm là điều cần thiết.