Tăng sự giám sát của cộng đồng dân cư để chấm dứt tình trạng lạm dụng quỹ bảo trì

Nghe nội dung chi tiết tại đây:

Tình trạng tranh chấp quỹ bảo trì chung cư giữa chủ đầu tư và Ban quản trị các tòa nhà chung cư xảy ra khá phổ biến tại các đô thị lớn như Hà Nội và Tp.HCM. Không khó để bắt gặp hình ảnh những tòa nhà treo đầy băng rôn hay xuống đường phản đối chủ đầu tư chiếm dụng hay chậm bàn giao 2% quỹ bảo trì.

Nhiều cư dân sống tại các chung cư ở các quận Bắc Từ Liêm, Nam Từ Liêm và quận Hoàng Mai, Hà Nội bức xúc khi số tiền của cư dân bị chiếm dụng hay chậm bàn giao:

"Bây giờ bên thầu không thích đưa luôn mà có cái trò bàn giao nhỏ giọt. Mỗi nhà 2%, bao nhiêu nhà như thế thì không biết số tiền đấy nó nhiều đến như thế nào. Tiền 2% của mình chứ có phải của ai đâu".

"Phí bảo trì này giúp cho ban quản trị tòa nhà duy trì được tình trạng vốn có của cơ sở vật chất. Nhưng mà chủ đầu tư chậm bàn giao thì là không có vốn, những cái hỏng hóc, những sửa chữa bảo trì cần thiết thì lại không thể thực hiện ngay được. Dẫn đến là rất nhiều khó khăn trong đời sống cư dân ở đây".

"Thường thường khi mà thành lập Ban quản lý thì 2% đấy  sẽ phải bàn giao cho ban quản lý. Như vậy, nếu chủ đầu tư mà chậm bàn giao quỹ bảo trì rất là vô lý. Chủ đầu tư cũng đã chiếm dụng cái vốn này của toàn bộ hộ dân, như vậy là không được".

Theo các chuyên gia, tình trạng chiếm dụng quỹ bảo trì là do một số chủ đầu tư có ít dự án, chưa có nhiều kinh nghiệm hay những chủ đầu tư gặp khó khăn về vốn trong những giai đoạn sau khi hoàn công hay chuẩn bị giao nhà. Bên cạnh đó, một số chủ đầu tư đã lợi dụng quy định “bàn giao quỹ bảo trì cho Ban quản trị” nên đã tìm nhiều cách để làm chậm quá trình thành lập Ban quản trị tại các chung cư.

Theo ông Nguyễn Thế Điệp- Phó Chủ tịch thường trực CLB Bất động sản Hà Nội  đề xuất của Bộ Xây dựng mới đây về bảo lãnh khoản kinh phí bảo trì tại một tài khoản ngân hàng đóng chắc chắn sẽ ảnh hưởng ít nhiều đến các chủ đầu tư nhưng là việc phải làm.

"Đương nhiên ảnh hưởng vì chủ đầu tư người ta rất cần tiền khi mà triển khai dự án. Đối với bất động sản, CĐT dù có lớn đến mấy thì vốn cũng là hữu hạn. Tôi cho rằng, việc đưa quỹ bảo trì vào một đơn vị trung gian, chẳng hạn là ngân hàng đây là một quy định mới nhưng bảo vệ người tiêu dùng".

Ông Nguyễn Công Hiệp- Chủ tịch của GP InVest cho biết, những tranh chấp về quỹ bảo trì đã diễn ra từ nhiều năm nay, đã có rất nhiều đề xuất, kiến nghị về chủ thể được giữ quỹ bảo trì hay cách thức quản lý quỹ bảo trì trong thời gian qua. Tuy nhiên, ông Hiệp hoàn toàn ủng hộ với đề xuất mới đây của Bộ Xây dựng bởi nó có thể làm cho quá trình bàn giao quỹ bảo trì được rõ ràng, rành mạch, hạn chế được những tranh chấp không đáng có.Tuy nhiên, ông Hiệp cho rằng, cần lưu ý đến thời điểm áp dụng đề xuất này.

"Tôi nghĩ thời điểm áp dụng là rất nhạy cảm. Tính toán thời điểm nào vận dụng cái này cần làm rõ. Vì có những dự án giáp ranh giữa 2 thời điểm này nên thời điểm phân định thực hiện cần phải làm rõ ràng".

Luật sư Minh Trường- Giám đốc điều hành công ty Luật Minh Khuê phân tích, xét về bản chất pháp lý, khoản tiền 2% phí bảo trì là khoản tiền của khách hàng mua nhà chung cư. Chủ đầu tư chỉ là người đứng ra thu hộ Nhà nước. Luật Nhà ở 2014 đã quy định rõ , chủ đầu tư không được phép sử dụng khoản tiền quỹ bảo trì chung cư và phải có trách nhiệm bàn giao cho đại diện Ban quản trị nhà chung cư.

Theo ông Trường, số tiền quỹ bảo trì chung cư 2% là một số tiền không nhỏ, đặc biệt đối với những dự án lớn, số tiền có thể lên tới hàng chục tỷ đồng. Nếu để số tiền này vào một tài khoản “đóng” không phát sinh lợi nhuận có thể gây lãng phí lớn cho các hoạt động bảo trì bảo dưỡng nhà chung cư nói riêng và nền kinh tế nói chung. Bởi vậy, nên có cách hiểu linh hoạt hơn với “tài khoản đóng”.

"Tôi nghĩ rằng là đóng ở đây không phải là đóng mang tính chất tuyệt đối. Chúng ta đóng với việc xâm phạm của chủ đầu tư, không phải là đóng với tài khoản có khả năng sinh lời đối với quyền lợi của cư dân".

Nhiều ý kiến kỳ vọng, đề xuất mới của Bộ Xây dựng có thể “chấm dứt” tình trạng tranh chấp giữa các chủ đầu tư và cư dân sống tại các khu chung cư có liên quan đến quỹ bảo trì.

Không ít tòa chung cư đưa vào vận hành từ nhiều năm nhưng không tổ chực được Hội nghị cư dân hay không bầu được Ban quản trị là một trong những lí do để các chủ đầu tư lợi dụng chiếm dụng quỹ bảo trì. Cộng đồng dân cư tham gia vào việc lựa chọn những thành viên ưu tú của ban quản trị, giám sát hoạt động của các chủ đầu tư là cách để bảo vệ quyền lợi của mình.

Đây cũng là góc nhìn của Kênh VOVGT qua bài bình luận: "Tăng sự giám sát của cộng đồng dân cư để chấm dứt tình trạng lạm dụng quỹ bảo trì".

Thống kê của Bộ Xây dựng cho thấy, vào thời điểm cuối tháng 3/2019, có 11 trong tổng số 40 địa phương báo cáo có các tranh chấp, khiếu nại liên quan đến công tác quản lý vận hành. Tính đến tháng 3-2020, có khoảng 70 nhà chung cư có tranh chấp liên quan đến khoản tiền kinh phí bảo trì 2%. Hà Nội và Tp.HCM là 2 địa phương có số lượng các vụ tranh chấp liên quan đến quỹ bảo trì cao nhất cả nước.

Hiện trên địa bàn thành phố Hà Nội mới có 399 trên tổng số 632 Ban quản trị nhà chung cư được bàn giao kinh phí quỹ bảo trì, tương đương với khoảng 63%. Riêng ở quận Bắc Từ Liêm đã có 22 tòa nhà, quận Nam Từ Liêm có 37 tòa nhà chưa bàn giao quỹ bảo trì và còn nhiều tòa nhà chưa thành lập Ban quản trị. Những con số này cho thấy, những tranh chấp về quỹ bảo trì là một vấn đề nhức nhối, kéo dài và rất khó giải quyết.

Những năm vừa qua, UBND Tp.HCM và Hà Nội cùng với Sở Xây dựng các địa phương đã lập nhiều đoàn thanh tra, giám sát và ra quyết định xử phạt một số trường hợp chủ đầu tư chậm bàn giao quỹ bảo trì và yêu cầu các chủ đầu tư bàn giao quỹ cho cư dân. Tuy nhiên, thực tế, có nhiều chủ đầu tư trây ì, tìm nhiều lí do, thậm chí có chủ đầu tư chấp nhận nộp phạt để thoái thác việc bàn giao quỹ bảo trì.  

Để hạn chế tình trạng trên, tại dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 99/2015, Bộ Xây dựng đề xuất chủ đầu tư phải mở một tài khoản vốn chuyên dùng có kỳ hạn tại một tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để nhận tiền bảo trì do người mua, thuê mua, chủ đầu tư nộp theo quy định.

Nhiều ý kiến đồng thuận, đề xuất mới có thể “chặn đứng” tình trạng chiếm dụng vốn của một số chủ đầu tư, đảm bảo quyền lợi cho những người mua và sử dụng nhà chung cư. Tuy nhiên để Nghị định có thể đi vào được cuộc sống, khắc phục được những lỗ hổng hiện nay, một số ý kiến cho rằng, ngành xây dựng cũng cần bổ sung thêm một số quy định và ban hành thêm những Thông tư hướng dẫn chi tiết trong Nghị định 99 sửa đổi.

Bên cạnh đó, cần điều chỉnh các chế tài xử lý những trường hợp vi phạm theo hướng cụ thể hóa đến từng cá nhân, doanh nghiệp vi phạm với những thời gian cụ thể.

Quỹ bảo trì có liên quan trực tiếp đến quyền lợi của cư dân và đến sự an toàn của chung cư. Bởi vậy, cộng đồng dân cư cần phát huy vai trò kiểm tra, giám sát việc sử dụng quỹ bảo trì chung cư thông qua việc nhanh chóng lựa chọn những cư dân có năng lực, có trình độ chuyên môn để bầu ra Ban quản trị nhanh chóng tiếp nhận và quản lý quỹ bảo trì này. Ngoài ra, cũng cần sự tham gia giám sát của chính quyền địa phương  và các tổ chức xã hội trong quá trình thành lập các Ban quản trị.

Điều quan trọng nhất, có lẽ là nằm ở nhận thức của các chủ đầu tư, chỉ khi nào các chủ đầu tư không còn tư duy “ăn xổi”, chạy theo lợi nhuận mà bỏ quên những dịch vụ hậu mãi thậm chí cố tình quyên cả trách nhiệm pháp lý, thì tình trạng tranh chấp quỹ bảo trì mới được chấm dứt.