Quỹ bảo trì: Đừng để người mua nhà mệt mỏi đi đòi cái thuộc về mình

Nghe nội dung chi tiết tại đây:

Thời gian qua liên tục xảy ra tranh chấp giữa các chủ đầu tư dự án nhà chung cư với người mua nhà vì chậm bàn giao hoặc chiếm dụng quỹ bảo trì. Những bất cập trong quy định pháp luật, lòng tham của bên bán đã khiến cho người mua nhà phải rất mệt mỏi đi đòi cái đáng ra thuộc về họ.

Mới đây, Chính phủ đã ban hành Nghị định 30/2021 để sửa đổi bổ sung nghị định 99/2015 nhằm tháo gỡ những nút thắt trong vấn đề này.

Chung cư 4S Linh Đông thuộc phường Linh Đông, thành phố Thủ Đức đã bàn giao cho người mua nhà gần 7 năm song đến thời điểm này cư dân nơi đây vẫn chưa được nhận được 1 đồng quỹ bảo trì nào dù cho nhiều hạng mục cơ bản đã bắt đầu xuống cấp, hư hỏng, gây ảnh hưởng không nhỏ đến cuộc sống của hàng ngàn cư dân nơi đây.

"Cái này ai cũng bức xúc hết, tiền của cư dân để bảo trì này nọ từ tường nứt, tiền sửa chữa vách ngăn giữa 2 tầng cũng không có từ năm ngoái đến năm nay. Không thể chấp nhận được".

"Mình ở đây cũng lâu rồi, tình hình xuống cấp là thấy rõ cư dân cũng phản ánh nhiều mà mọi cái chưa thấy trả lời gì chính xác cả, vẫn cứ chung chung không ai chịu trách nhiệm cả".

Anh Phạm Lâm Triều (ngụ tại căn hộ B1.14.12) nguyên thành viên Ban Quản trị chung cư 4S Linh Đông cho rằng ngoài việc chậm cấp sổ hồng thì chủ đầu tư dự án là công ty TNHH xây dựng Thành Trường Lộc còn cố tình chiếm dụng số tiền quỹ bảo trì hơn 25 tỷ của cư dân. Theo anh Triều thì đây là hành vi vi phạm pháp luật nghiêm trọng:

"Hạ tầng và các công trình phụ trợ của chung cư này đang xuống cấp trầm trọng như mưa thấm dột, thang máy hư hỏng…mang tới những rủi ro rất lớn cho cư dân. Ban quản trị hiện tại thì làm việc không hiệu quả khi yêu cầu chủ đầu tư chuyển giao quỹ bảo trì. Chắc chắn với tình trạng hiện tại thì chủ đầu tư sẽ không chi trả hay bàn giao lại cho cư dân. Vì vậy, cư dân cần đoàn kết lại, đấu tranh mạnh mẽ hơn cũng với đó là những nỗ lực của chính quyền".

Quỹ bảo trì cũng là một trong những vấn đề gây bức xúc tại chung cư Saigon Gateway (xa lộ Hà Nội, thành Phố Thủ Đức). Sau gần 2 năm bàn giao, chủ đầu tư dự án là công ty Hiệp Phú Land vẫn không tổ chức hội nghị nhà chung cư bầu ban quản trị để có cơ sở bàn giao quỹ bảo trì cho cư dân. Không chỉ vậy, các hồ sơ pháp lý liên quan dự án cũng không được công bố khiến hàng ngàn cư dân nơi đây phẫn nộ, đồng loạt “nhuộm đỏ” chung cư.

Không quá căng thẳng như chung cư 4S Linh Đông hay chung cư Saigon Gateway, đến thời điểm này cư dân tại chung cư Ihome (đường Phạm Văn Chiêu) đã nhận được hơn 6 tỷ đồng (trong tổng số hơn 10 tỷ đồng quỹ bảo trì) từ chủ đầu tư dự án. Tuy vậy theo anh Nguyễn Quốc Vinh - thành viên Ban quản trị chung cư Ihome thì chủ đầu tư là công ty Metro Star vẫn chưa hoàn thành việc bàn giao hồ sơ chung cư cho ban quản trị.

Anh Nguyễn Quốc Vinh chia sẻ:

"Nói chung hệ lụy rất là nhiều, không bàn giao thì mình không vận hành được tòa nhà. Nói chung bị xuống cấp, mưa là nó thấm xuống các căn hộ, bà con rất bức xúc".

Theo quy định pháp luật, chủ đầu tư chỉ được giữ hộ và phải bàn giao ngay lập tức quỹ bảo trì tòa nhà khi ban quản trị chung cư được hình thành, song không ít doanh nghiệp tìm đủ lý do để trì hoãn hoặc kéo dài thời gian bàn giao.

Để xảy ra tình trạng này, theo chuyên gia kinh tế - tiến sĩ Đinh Thế Hiển, Viện trưởng Viện nghiên cứu tin học và kinh tế ứng dụng thì lỗi nằm ở lỗ hổng pháp luật, lòng tham của chủ đầu tư lẫn giới hạn trong nhận thức của người mua nhà. Tiến sĩ Đinh Thế Hiển phân tích:

"Như hiện nay thì hoàn toàn không ổn. Chủ đầu tư hoàn toàn có thể lấy tiền quỹ bảo trì để làm việc khác mà thực tế đã có rồi, đã thế các doanh nghiệp bất động sản ở Việt Nam lại không có ý thức phát triển thương hiệu và tạo uy tín lâu dài. Người dân đi mua cũng ít khi nào chọn chủ đầu tư uy tín. Trong khi đó, một số ban quản trị được bầu lên tưởng dân chủ nhưng lại quản lý không minh bạch thì không khác gì tránh vỏ dưa gặp vỏ dừa".

Mới đây, Chính phủ đã ban hành Nghị định 30/2021 sửa đổi Nghị định 99/2015 hướng dẫn một số điều của Luật nhà ở, trong đó có nêu rõ các chế tài để xử lý và cưỡng chế đối với hành vi chậm bàn giao hoặc chiếm dụng quỹ bảo trì chung cư.

Luật sư Nguyễn Văn Hậu - Phó chủ nhiệm Đoàn luật sư TPHCM cho rằng Nghị định này là cần thiết và sẽ góp phần tháo gỡ những điểm nghẽn trong quản lý, bàn giao và sử dụng quỹ bảo trì tại các chung cư hiện nay:

"Đây là cơ sở pháp lý để xử lý trách nhiệm của chủ đầu tư, của ban quản trị nhà chung cư trong quản lý quỹ bảo trì nhà chung cư. Nghị định này đã lấp đầy được khoảng trống trong điều 109 của Luật Nhà ở, việc sửa đổi được quy định này sẽ hạn chế được những tranh chấp trong thời gian tới".

Thạc sĩ Trương Trọng Hiểu - khoa Luật kinh tế, trường đại học kinh tế luật TPHCM cho rằng Nghị định 30/2021 đã có những bước tiến đáng kể giúp việc chuyển giao và quản lý quỹ bảo trì chung cư được thuận lợi hơn. Tuy nhiên, thạc sĩ Hiểu cũng lưu ý:

"Chúng ta vừa có một văn bản mới của Bộ Xây Dựng về quản lý, chuyển giao quỹ bảo trì chung cư nhưng vẫn còn tồn tại 1 số điểm mờ. Chính những điểm mờ này trong tương lai sẽ xuất hiện 1 số hiện tượng hoặc gút mắc trong quản lý chuyển gial quỹ bảo trì sẽ còn xảy ra".

Dưới góc nhìn của một người từng làm công tác quản lý, giáo sư Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài Nguyên Môi Trường chỉ ra rằng các vấn đề liên quan đến quỹ bảo trì trong thời gian qua chỉ nằm ở mức dân sự, chính vì thế việc xử lý hay cưỡng chế gặp không ít khó khăn, khiến cho người mua nhà gặp không ít thiệt thòi.

Việc ban hành nghị định 30/2021 với những chế tài mang tính cưỡng chế hành vi chiếm dụng quỹ bảo trì của các chủ đầu tư là tín hiệu tích cực cho môi trường kinh doanh bất động sản.

"Theo tôi cần có những quy định cụ thể hơn, mà cần có cái liên tịch với ngân hàng nhà nước để có thể đạt được quy định phong tỏa tài khoản. Cưỡng chế chuyển tiền từ tài khoản nhà đầu tư sang tài khoản ban quản trị nhà chung cư, như vậy mới có thể giải quyết tận gốc vấn đề".

Dưới góc nhìn của các nhà quản lý, các chuyên gia thì Nghị định 30/2021 vừa được ban hành có thể xem là chìa khóa pháp lý cần thiết để mở cánh cửa mang tên quỹ bảo trì chung cư. Tuy nhiên, để nghị định này thực sự là công cụ hữu ích thì rất cần một sự thay đổi toàn diện trong nhận thức của các bên liên quan.

Đây cũng là góc nhìn của VOVGT qua bài bình luận với nhan đề: “Cưỡng chế quỹ bảo trì - đừng để người mua nhà mệt mỏi đi đòi cái thuộc về mình”.

Chỉ có trực tiếp chứng kiến cảnh trần nhà chung cư bị thấm dột sau mỗi cơn mưa mới thấy bức xúc vì kêu mãi mà không có tiền sửa chữa. Hoặc chỉ khi không chịu nổi mùi hôi thối nồng nặc trong hầm để xe do hệ thống thoát nước, xử lý nước thải không hoạt động mới cảm thấy ê chề vì không có tiền để khắc phục.

Đâu chỉ có vậy, thang máy hư, hệ thống phòng cháy chữa cháy đình công, chiếu sáng công cộng không hoạt động…và hàng trăm hàng ngàn thứ khác ở chung cư sẽ ra sao nếu không có kinh phí để bảo trì, duy tu sửa chữa?

Số tiền 2% quỹ bảo trì được xem là cứu cánh đối với người mua nhà, đặc biệt là với những chung cư đã hết thời hạn bảo hành. Thế nhưng ở chiều ngược lại, con số 2% quỹ bảo trì chung cư có thể lên đến hàng chục thậm chí hàng trăm tỷ đồng đã và đang là miếng mồi ngon đối với các chủ đầu tư là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.

Không khó để lý giải cho hành vi trì hoãn bàn giao hoặc chiếm dụng hàng chục thậm chí là hàng trăm tỷ đồng quỹ bảo trì của các chủ đầu tư, bởi với các lỗ hổng pháp luật hiện hành thì chả dại gì phải đi vay ngân hàng với lãi suất cao cùng hàng tá thủ tục pháp lý phức tạp.

Những xung đột liên quan đến quỹ bảo trì đả trở nên nhức nhối trong bối cảnh các dự án nhà chung cư mọc lên ngày càng nhiều. Và Nghị định 30/2021 ra đời được xem là một công cụ pháp lý cần thiết để giải quyết những điểm nóng mang tên quỹ bảo trì nhà chung cư.  Điều phấn khởi chính là việc các chủ đầu tư dự án sẽ bị cưỡng chế bàn giao thậm chí sẽ bị xử lý hình sự, khởi tố nếu cố tình chiếm dụng, sử dụng sai mục đích tiền quỹ bảo trì của cư dân.

Để câu chuyện quỹ bảo trì chung cư được giải quyết triệt để, thiết nghĩ các bên liên quan cần có một sự thay đổi toàn diện trong nhận thức. Cụ thể với doanh nghiệp đầu tư và kinh doanh nhà chung cư bên cạnh việc tuân thủ pháp luật cũng cần xem uy tín và trách nhiệm với khách hàng là mục tiêu để phát triển lâu dài.

Người mua nhà cũng cần tìm hiểu đầy đủ và rõ ràng các thông tin về chủ đầu tư dự án mình cần mua để tránh lâm vào cảnh mòn mỏi “đi dòi lại cái thuộc về mình”.