Nhà 'hộp diêm': Đáp ứng nhu cầu, nhưng đừng 'thả gà ra đuổi'

Nghe nội dung chi tiết tại đây:

Số liệu thống kê cho thấy, mỗi năm Việt Nam có  thêm 1 triệu người có nhu cầu về nhà ở, trong đó tập trung chủ yếu ở các thành phố lớn như Hà Nội, Tp.HCM, Đà Nẵng…Quy định cho phép xây dựng căn hộ chung cư có diện tích tối thiểu từ 25m2 của Bộ Xây dựng đã mở ra cơ hội sở hữu nhà ở cho nhiều người dân có nhu cầu sở hữu nhà ở tại khu vực trung tâm thành phố với giá cả hợp lý, cũng như đáp ứng nhu cầu của nhiều gia đình có thu nhập trung bình.

Quy định này cũng “ cởi trói” cho nhiều dự án bất động sản lâu nay đang bị “đóng băng” do tính thanh khoản thấp.

Ông Nguyễn Thế Điệp- Phó Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội thừa nhận những hiệu quả của chủ trương này mang lại, nhưng ông Điệp cũng cho rằng, nhu cầu của người dân đối với những căn hộ có diện tích nhỏ này không cao, chỉ chiếm khoảng từ 10-15% tổng nhu cầu về nhà ở.

Bởi vậy, trong quá trình phê duyệt và cấp phép các dự án chung cư, cần có những định hướng cụ thể cho chủ đầu tư, khống chế tỷ lệ căn hộ có diện tích nhỏ, tránh tình trạng phát triển ồ ạt:

"Quy định của Bộ Xây dựng phù hợp với nhu cầu thực tiễn hiện nay, xu thế hiện nay . Tuy nhiên, tỷ trọng ở trong ngành nghề xây dựng không cao, chính vì vậy Nhà nước phải có định hướng, hướng dẫn dắt ngay từ khi phê duyệt dự án, chúng ta cho cơ cấu là bao nhiêu phần trăm thôi".

Để tránh xảy ra tình trạng các căn hộ chung cư “biến” thành khu ô chuột trên cao, GS Đặng Hùng Võ – Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài Nguyên môi trường cho rằng, cần có những quy định giới hạn số người được đăng ký vào các căn hộ có diện tích nhỏ. Đồng thời, trong quá trình phê duyệt các dự án nhà chung cư phải dự báo được số lượng dân cư cao nhất của từng chung cư, để điều chỉnh tương xứng với quy hoạch hạ tầng giao thông khu vực đó. GS Đặng Hùng Võ nêu ý kiến:

"Chúng ta phải làm nhiều việc xác định ở đâu cho phép phát triển. Tôi cho rằng 4 quận nội thành không nên cho phát triển như thế này hoặc những nơi quá đông dân cư, không thể mở rộng hạ tầng thì chúng ta cũng không nên cho".

TS Nguyễn Hồng Hạnh- Viện trưởng Viện nghiên cứu kinh tế xây dựng và đô thị bày tỏ lo ngại, việc cho xây dựng những căn hộ có diện tích tối thiểu từ 25 mét vuông có thể làm gây thêm áp lực về hạ tầng xã hội như dịch vụ cấp thoát nước, dịch vụ y tế, trường học…Theo bà Hạnh cần phải sử dụng công cụ quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết để kiểm soát khả năng dung nạp dân số tại từng khu vực nơi có các dự án chung cư cao tầng: 

"Theo quan điểm của tôi, các khu chung cư đấy nằm ở khu vực nào, các khu vực đấy có phù hợp với quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch chung đã được duyệt hay chưa Và các công trình đơn lẻ cũng phải so sánh đánh giá chất tải của công trình đó đối với khu vực này nó có phù hợp với quy hoạch phân khu đã được duyệt không , nó phải đảm bảo không vượt quá các chỉ tiêu quy hoạch phân khu đã xác định".

Trong trường hợp, số lượng dân cư vượt quá khả năng dung nạp của quy hoạch phân khu đã được xác định thì phải điều chỉnh lại. Để có thể kiểm soát quá trình thực hiện trong phát triển nhà ở theo đúng quy hoạch, thì vai trò của các cơ quan quản lý nhà nước như Sở xây dựng, Sở Kiến trúc là rất quan trọng.

Ở góc tiếp cận khác, một chuyên gia về nhà ở hiện đang công tác tại ĐH Xây dựng Hà Nội cho rằng, hiện nay tại Việt Nam đang có tình trạng, thị trường nhà ở chủ yếu do một số doanh nghiệp bất động sản nhất định cung cấp. Trong khi đó, nhiều nhà đầu tư nhỏ, trung bình ít cơ hội có thể tham gia thị trường do rất khó tiếp cận đất đai, nguồn tài chính.

Để giải quyết nhu cầu về nhà ở khoảng 25 triệu mét vuông mỗi năm  thì Việt Nam cần có những kế hoạch phát triển nhà ở dài hạn và tạo điều kiện cho nhiều các nhà đầu tư bất động sản cùng tham gia thị trường :

"Điều xấu không thể mất đi mà chúng ta phải làm điều tốt lên. Chúng ta tạo điều kiện cho nhiều nhà đầu tư tiếp cận đất đai, lương thu nhập tăng lên. Tự giác chúng ta làm những nhà chung cưu vừa với túi tiền với diện tích tăng lên thì loại căn hộ này biến mất".

Quy định mới của Bộ Xây dựng có thể tạo cơ hội sở hữu nhà ở cho nhiều người dân. Tuy nhiên, từ thực tế những dự án nhà ở vi phạm các quy định về xây dựng và sự điều chỉnh quy hoạch đô thị thiếu kiểm soát, các nhà quản lý cũng cần có sự cân nhắc, tính toán giữa cái được và mất để có những biện pháp quản lý phù hợp.

Nhân văn kiểu “thả gà”

Với mức giá vào khoảng trên dưới 600 triệu đồng cho một căn hộ 45m2 phân khúc “nhà nghèo”, một viên chức sẽ mất ít nhất 12 năm tiết kiệm, nếu mỗi tháng anh ta (hoặc chị ta) để ra được 5 triệu đồng. 

Nhưng 5 triệu ấy có thể là một nửa mức thu nhập hàng tháng. Hoặc cứ tính xông xênh là 1/3 thu nhập, thì vẫn phải mất 12 năm liên tục “bóp mồm bóp miệng” kể từ khi một người bắt đầu đi làm, với điều kiện đừng lấy vợ lấy chồng, đừng vội đẻ con, đừng chăm sóc phụng dưỡng ai cả.

Nói nhanh cho vuông, nếu chỉ trông vào đồng lương, hoàn toàn tự lực cánh sinh, thì những viên chức làm công ăn lương, những người lao động thu nhập thấp hoặc trung bình, còn lâu mới dám mơ đến chuyện có nhà để ở.

Việc xuất hiện những căn hộ giá rẻ cách đây gần chục năm ở các khu vực ngoại thành Hà Nội đã mở ra một cơ hội lớn, đưa giấc mơ “an cư” đến gần hơn với những người ngoại tỉnh lập nghiệp ở Thủ đô. Và với những căn hộ 25m2 tới đây, cơ hội đó có thể còn nới rộng.

Đó sẽ là lựa chọn không tồi cho những người độc thân, đơn thân, những cặp vợ chồng son. Nó cũng hoàn toàn có toàn có thể là tổ ấm của cả một gia đình, với phương châm “khéo co thì ấm”.

Song, đó là cơ hội trước mắt, niềm vui trước mắt.

Dăm bảy năm sau khi những chung cư bình dân ở phía Nam lấp đầy, cái cổng chào “khu đô thị kiểu mẫu Linh Đàm” trở thành một hình ảnh tức mắt, bởi mọi thứ được coi là “kiểu mẫu” trước kia đều đã tan tành mây khói, cùng với mật độ dày đặc của những tòa nhà, đến mức, xe không có chỗ đỗ, đường chẳng có mà đi.

Trục vành đai 3 từ Linh Đàm đi Thanh Xuân, trục vận tải xuyên suốt trên tỉnh lộ 70A từ Hà Đông đi Văn Điển, trục phía Tây thành phố đi vào, giao thông bị “bóp nghẹt” bởi vô số các chung cư “tổ ong” bám sát mặt đường. Mọi tính toán về hạ tầng đều trật lất, khi chung cư cấp phép hơn hai chục tầng hồn nhiên đội lên hơn ba chục tầng, cùng hàng trăm căn hộ “thòi” thêm ra ngoài giấy phép. 

Đó là hậu quả tất yếu của những bản quy hoạch đô thị dễ dàng bị điều chỉnh để mở đường cho các dự án bất động sản. Là tất yếu của những giấy phép xây dựng được cấp tràn lan, không giám sát, hoặc chỉ giám sát sau khi đã xây dựng xong xuôi, vi phạm được lơ đi theo những cách lạ kỳ.

Một thực tế nhức nhối của đô thị suốt nhiều năm qua, mà cách giải quyết phổ biến nhất cho đến nay vẫn được đưa ra trên cơ sở chấp nhận “sự đã rồi”.

Ai “giải cứu” những cư dân đã bỏ tiền mua chung cư “kiểu mẫu” ở Linh Đàm, để rồi mấy năm sau, kiểu mẫu ấy chỉ còn là “danh hão”?

Ai giải cứu chủ nhân của cả một tòa căn hộ bị “treo” sổ hồng vô thời hạn ở Xa La, chỉ vì không biết nhà mình mua trong diện xây trái phép?

Ai giải cứu những trục đường ùn tắc triền miên, dù khả năng thông xe đã được các nhà quy hoạch giao thông tính toán với nhiều dư địa?

Một khi những câu hỏi đó vẫn chưa thể có câu trả lời, vẫn chỉ là giải pháp chữa cháy rất manh mún cục bộ, thì sẽ là vội vàng nếu cho phép xây dựng những căn hộ kiểu “hộp diêm” trong dự án chung cư 

Nghĩ cho người ít tiền, tạo cơ hội cho người ít tiền để họ có thể với tới giấc mơ an cư, đó thực sự là chủ trương nhân văn, là chính sách được nhiều người mong đợi. Song, nhân văn với người này lại có thể là bất công với kẻ khác. Cái lợi trước mắt có thể là mầm mống của bi kịch lâu dài.

Do vậy, mọi tính toán đều phải đặt lên bàn cân giữa mong muốn và khả năng, giữa kết quả và hậu quả,  đặt trong điều kiện cụ thể của năng lực quản trị và kỷ cương xây dựng đô thị. 

Với những gì đã và đang diễn ra, nếu cho phép phát triển những căn hộ siêu nhỏ, thì không khó để nhìn thấy tương lai: chỉ dăm bảy năm sau, chẳng những người thu nhập thấp mắc kẹt với những chiếc “hộp diêm” của mình, mà ngay cả chính quyền đô thị cũng “mắc kẹt” giữa mớ bòng bong giải pháp cho giao thông, cho môi trường, cho hạ tầng thiết yếu… khi mọi chuyện đã đi quá xa tầm kiểm soát./.