Xóa điểm nghẽn nhờ Nghị quyết 21: Chấm dứt cảnh "đi dễ, khó về" khi cải tạo chung cư cũ

Thời gian qua, VOV Giao thông đã liên tục phản ánh về những định hướng mới trong Nghị quyết 21 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIV về sửa đổi Luật Đất đai và các luật liên quan. Một trong những điểm nghẽn lớn nhất – câu chuyện cải tạo chung cư cũ – nay đã có hướng tháo gỡ rõ ràng.

Bằng việc phân định rạch ròi giữa "niên hạn công trình" và "thời hạn sở hữu", Nghị quyết 21 không chỉ bảo toàn quyền lợi hợp pháp của người dân, mà còn kiến tạo một hành lang pháp lý minh bạch, chấm dứt tình trạng "đi dễ, khó về" tại các dự án cải tạo chung cư cũ hàng chục năm qua.

Tháo gỡ "nút thắt" cải tạo, minh bạch quyền sở hữu

Hà Nội cần tháo gỡ những vướng mắc nào để hoàn thành cải tạo chung cư cũ, nguy hiểm?

Hạ tỷ lệ đồng thuận, gỡ khó cho cải tạo chung cư cũ

Hà Nội lập Quy hoạch cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ, hoàn thành trong Quý II/2026

Cải tạo chung cư cũ sẽ thuận lợi hơn khi áp dụng cơ chế đặc thù

Câu chuyện của gia đình bà Trần Thị Minh Sâm tại khu tập thể C8 Giảng Võ cách đây vài năm là một ví dụ điển hình cho nỗi lo "mất trắng" của người dân. Khi chủ trương cải tạo khu nhà có tuổi đời hàng thập kỷ này được đưa ra, gia đình bà cùng nhiều hộ dân khác được bố trí tạm cư. Thế nhưng, vì cảm nhận thấy sự thiếu rõ ràng trong phương án bồi thường và thời hạn bàn giao, họ đã kiên quyết bám trụ lại tòa nhà xập xệ, từ chối việc dời đi.

"Chúng tôi xuống xem nhà nhưng xem cho biết thôi, chứ không ai nói ngày đi ngày về, làm như thế nào, ai làm, chủ đầu tư xây nhà cho chúng tôi không có. Chỉ có quyết định ngày đi chứ không có ngày về nên chúng tôi không đi", bà Sâm cho biết.

Việc luật hóa quy định: "Quyền sở hữu nhà chung cư là lâu dài, niên hạn chỉ áp dụng cho tuổi thọ công trình" đã giải quyết triệt để sự mập mờ này. Về bản chất, khi tòa nhà hết niên hạn sử dụng và không còn an toàn, quyền sở hữu tài sản và quyền sử dụng đất của người dân vẫn được pháp luật bảo toàn nguyên vẹn. Lúc này, thay vì phải thụ động chờ đợi "quyết định ngày về" như trước, các chủ sở hữu căn hộ hoàn toàn có quyền chủ động tham gia vào quá trình quyết định phương án cải tạo.

Đánh giá về sự thay đổi mang tính căn cơ này, Tiến sĩ Trần Xuân Lượng, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Kinh tế và Bất động sản phân tích: "Nghị quyết 21 làm rõ được ba chủ thể: đối với Nhà nước, chủ đầu tư, chủ sở hữu để phân vai rõ ra. Đơn cử như những nhà phân theo Nghị quyết 61 trước đây, nhà chung cư cũ ấy, đến nay chủ sở hữu nằm trong rủi ro, nhà hết niên hạn sử dụng rồi nhưng chúng ta cũng không chủ động xây dựng mới hay cải tạo được."

Sự minh bạch trong việc xác định niên hạn công trình không chỉ tháo gỡ vướng mắc cho các chung cư cũ, mà còn định hình lại tư duy của người mua nhà hiện đại.

Đồng tình với quan điểm này, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc batdongsan.com.vn cho biết: "Chúng ta gặp rất nhiều vấn đề trong sửa chữa cải tạo chung cư cũ vì cần nhận được sự đồng thuận của cư dân. Định hướng thời gian sử dụng hay niên hạn giúp cho người mua xác định rất rõ chung cư cũng là một loại tài sản sở hữu, không ảnh hưởng. Giống như anh chị đi mua một cái ô tô thì phải đăng kiểm, nếu không đủ tiêu chuẩn phải sửa chữa."

Gỡ 'nút thắt' 100% đồng thuận, đảm bảo tối đa quyền lợi cư dân

Để đảm bảo quyền lợi tài sản cho người dân, các phương án đền bù, tái định cư giờ đây được quy định rõ ràng qua hai hình thức. Thứ nhất, người dân được tái định cư tại chỗ với diện tích căn hộ mới được áp dụng hệ số quy đổi K (có thể bằng 1,1; 1,5 hoặc thậm chí gấp 2 lần diện tích cũ) tùy thuộc vào quy hoạch. Thứ hai, nếu không có nhu cầu tái định cư tại chỗ, chủ đầu tư phải bồi thường bằng tiền mặt theo giá thị trường hoặc bố trí tái định cư ở một khu vực khác tương đương.

Theo Tiến sĩ Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, đây là cơ sở bồi thường công khai ở mức độ cao nhất, tạo ra sức thuyết phục lớn đối với người dân: "Rõ ràng hệ số K là một lợi ích giúp cho người dân người ta có sự đồng thuận. Người ta vừa giải quyết được cái nhà cũ, xập xệ nguy hiểm, lại được nhà mới, lại có thêm diện tích. Thế cho nên cái hệ số này cũng là một cơ sở để đảm bảo diện tích tái định cư chất lượng theo đúng quy định của Luật Đất đai."

Khi quyền lợi tài sản được đảm bảo, quá trình thương thảo đền bù giữa người dân và doanh nghiệp sẽ diễn ra trên một nền tảng pháp lý vững chắc. Cơ chế mới này cũng đồng thời tháo gỡ được "nút thắt cổ chai" dai dẳng nhất trong cải tạo chung cư cũ: Đó là quy định bắt buộc tỷ lệ đồng thuận phải đạt 100%.

Tiến sĩ Nguyễn Văn Đính nhấn mạnh thêm: "Rõ ràng đây là điểm cởi bỏ nút thắt. Trước đây cứ phải 100%, chỉ cần vài hộ dân họ không đồng thuận vì một số lợi ích nào đó, không vì cái chung thì chúng ta tắc. Bây giờ chúng ta hướng đến một số lượng trên quá bán, tức là đa số, tức là đã đại diện cho dự án đó. Chúng tôi cho rằng đây chính là cơ sở vì nó đáp ứng được quyền lợi của đại bộ phận người dân thì chúng ta có cơ sở giải quyết, chúng tôi nghĩ rằng đây chính là điểm nghẽn của giai đoạn trước."

Bản chất của bất động sản là sự kết hợp giữa hai yếu tố: giá trị đất đai (có xu hướng tăng theo thời gian) và giá trị công trình xây dựng (tất yếu sẽ xuống cấp theo thời gian). Việc Nghị quyết 21 phân định rành mạch giữa niên hạn công trình và thời hạn sở hữu là một bước tiến lớn.

Sắp tới, Quốc hội và Chính phủ sẽ cụ thể hóa Nghị quyết 21 khi cho sửa đổi các văn bản pháp quy về đất đai, trong đó có Luật đất đai sửa đổi. Đây sẽ là hành lang pháp lý để những vướng mắc về đất đai nói chung và chung cư nói riêng được cởi bỏ, phát triển./.