Từ 31/8, trục lợi từ đất đai không chỉ bị phạt

Điều đáng chú ý là chế tài không chỉ dừng ở tiền phạt, mà hướng tới thu hồi cả lợi ích kinh tế phát sinh từ hành vi vi phạm. Vậy “số lợi bất hợp pháp” sẽ được tính như thế nào, ai chịu trách nhiệm khi nhiều người cùng vi phạm và quy định mới sẽ tác động ra sao đến những trường hợp đang sử dụng đất sai mục đích để kinh doanh?

Căn cứ xác định số lợi bất hợp pháp khi vi phạm đất đai

Một thửa đất thay đổi mục đích sử dụng, một hồ sơ chưa được cập nhật, hay một trường hợp sử dụng đất không đúng quy định… nếu phát hiện vi phạm thì phải xác định rất nhiều vấn đề: vi phạm ở đâu, diện tích bao nhiêu, xảy ra từ khi nào và phải khắc phục như thế nào.

Theo Nghị định 281/2026 của CP về xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, có một thay đổi đáng chú ý: thẩm quyền xử phạt được trao nhiều hơn cho cấp xã. Chủ tịch UBND cấp xã có thể xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai với mức tiền lên tới 250 triệu đồng, thay cho mức tối đa 5 triệu đồng trước đây.

Như vậy, một vụ việc phát sinh ở địa bàn có thể được giải quyết ngay tại nơi quản lý trực tiếp. Theo luật sư Trương Anh Tuấn, Giám đốc công ty luật Trường Sơn, đây là điểm tích cực rõ ràng của việc phân cấp: giảm tầng nấc xử lý, rút ngắn thời gian và tăng trách nhiệm của chính quyền cơ sở:

"Nghị định 123 đã ban hành sửa đổi về những cái liên quan đến xử phạt hành chính trong lĩnh vực đất đai, thì điều đấy là điều mà rất quan trọng và phù hợp với tình hình thực tiễn khi pháp luật thay đổi cũng như là thực tế thay đổi. Thế nên việc xử phạt cũng cần phải cập nhật theo tình hình mới để đáp ứng với  thực tiễn cũng như là chỉ đạo chung của Đảng và Nhà nước trong giai đoạn này."

Tuy nhiên, việc quyết định mức phạt lên tới hàng trăm triệu đồng sẽ được thực hiện dựa trên những căn cứ nào để bảo đảm các địa phương áp dụng thống nhất? 

Theo luật sư Phạm Thanh Tuấn, chuyên gia pháp lý bất động sản, Đoàn Luật sư Hà Nội, cách hiểu số lợi bất hợp pháp là toàn bộ số tiền thu được từ việc dùng đất sai mục đích là chưa chính xác. Số lợi bất hợp pháp trong lĩnh vực đất đai không đồng nghĩa với toàn bộ doanh thu hay lợi nhuận mà người vi phạm có được từ hoạt động kinh doanh trên đất.

Luật sư Phạm Thanh Tuấn nêu ví dụ: "Giả sử một người tự ý chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất khác khi mà mở cửa hàng kinh doanh, cụ thể hơn ở đây là đất thương mại dịch vụ chẳng hạn. Cửa hàng có thể thu về doanh thu 4 tỷ đồng, nhưng điều đó không có nghĩa là người sử dụng đất phải nộp lại cả 4 tỷ đồng đúng không? Mà số lợi bất hợp pháp được xác định theo phương pháp và công thức mà pháp luật đã quy định".

Như vậy, việc xác định số lợi bất hợp pháp phải căn cứ vào từng loại hành vi vi phạm cụ thể chứ không có một công thức chung cho tất cả. Riêng đối với hành vi sử dụng đất sai mục đích, có 3 yếu tố chính.

Ông Nguyễn Văn Đính, phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho biết thêm: "Diện tích đất vi phạm, giá đất (chênh lệch giữa giá đất trước và sau vi phạm theo Bảng giá đất), thời gian vi phạm (tính từ khi bắt đầu sử dụng sai mục đích đến thời điểm lập biên bản). Trong đó, diện tích và giá đất được xác định tại thời điểm lập biên bản vi phạm hành chính".

Nhiều người cùng vi phạm đất đai, trách nhiệm được chia thế nào?

Một vấn đề khác phát sinh trong thực tế là khi một thửa đất có nhiều người cùng sinh sống hoặc hoạt động kinh doanh, việc phân chia trách nhiệm và thu hồi số lợi bất hợp pháp sẽ được thực hiện như thế nào?

Theo Luật sư Trương Anh Tuấn, cơ quan có thẩm quyền phải xác định đúng ai mới là chủ thể thực hiện hành vi vi phạm: "Thực tế phát sinh một bất cập: Có người vi phạm trong thời gian 1 năm, nhưng cũng có người vi phạm kéo dài nhiều năm. Dù vậy, các đối tượng này vẫn thuộc trường hợp liên đới và cùng chịu trách nhiệm. Trách nhiệm đó được chia đều cho các tổ chức, cá nhân cùng vi phạm. Do đó, nếu các bên không thỏa thuận được mức gánh chịu trách nhiệm thì theo quy định pháp luật, tiền phạt sẽ được chia đều cho tất cả các tổ chức và cá nhân liên quan".

Theo các chuyên gia, người dân cần lưu ý, mốc thời điểm áp dụng Nghị định mới không có nghĩa là trước đó hành vi sử dụng đất sai mục đích thì không bị xử lý. Việc xử phạt hành chính và buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp đã được quy định rõ ràng từ trước, Nghị định mới chủ yếu sửa đổi, bổ sung và làm rõ thêm.

Để tránh rủi ro vừa bị phạt tiền, vừa bị thu hồi số lợi bất hợp pháp, người sử dụng đất kinh doanh cần chủ động rà soát tính pháp lý của đất đang sử dụng, khẩn trương hoàn thiện thủ tục, không tiếp tục kéo dài vi phạm vì thời gian vi phạm càng dài thì số lợi bất hợp pháp phải nộp càng lớn./.